多地樓盤降價促銷 房地産市場或再現拐點

　　信息時報記者 徐鳳

　　在“限購令”如狂風般席捲多城、一手房成交量下滑的態勢下，房地産市場現新拐點的説法再次浮出水面。據了解，目前全國範圍內實施“限購令”的縣市已超過30個。

　　從限購後各城市的情況來看，全國房地産市場開始出現逐漸降溫的態勢。不少業內人士認為，在限購令持續加碼下，房地産市場不排除會出現新拐點。

　　現狀：限購旋風席捲 多地成交下滑

　　新“國八條”出臺後，各限購城市的執行細則正在密集落地。目前，北京、廣州、上海、南京、成都、太原、哈爾濱、南寧和貴陽等城市已出臺調控細則。除此以外，2月22日，無錫也出臺限購令，這是全國首個地級市限購令。

　　在“限購令”的重壓下，北京、廣州等地的房地産市場開始有所降溫。2月廣州樓市成交出現“腰斬”，網易房産數據中心根據陽光家緣實時網簽數據統計顯示，2月1日～2月28日，廣州市（十區二縣）網簽成交4200套，比上月的8867套大幅減少52.63%，同比則增長19%；網簽銷售面積為51.78萬平方米，環比上月的103.60萬平方米減少50.02%，同比上漲31%，這意味著與1月相比，廣州一手住宅成交幾乎“腰斬”。

　　另據數據顯示，在價格方面，2月廣州市（十區二縣）網簽成交均價約為12157元/平方米，環比上月的12225元/平方米微降0.56%，但同比漲幅依然達18.58%。另據記者踩盤的情況來看，廣州中心城區不少樓盤開始採取降價促銷的措施，來吸引購房者。

　　而北京市房地産交易管理網及偉業我愛我家的統計數據則顯示：限購首日（2月17日），北京新建商品房網簽總量為141套，相比前一日下跌了84.07%；全市二手住宅網簽總量為248套，相比前一交易日大跌87.94%，北京樓市住宅市場總體網簽量與新政細則執行前的最後一個交易日（16日）相比暴跌了86.78%。

　　而上海方面，也有多個樓盤開始變相促銷。據搜房網提供的數據，近期上海多個項目陸續推出降價促銷措施，其中最高降幅達3000元/平方米。位於閘北的“虹橋1號”部分2樓房源已推出降價3000元/平方米的優惠；位於松江的“同潤菲詩艾倫”，精裝房源優惠1500元/平方米，毛坯房源總價優惠3萬元。

　　預測：首次置業佔主流 或現大幅促銷

　　在採訪過程中，不少業內專家表示，在“限購令”持續加碼下，多個城市的成交量開始呈現下滑的態勢，不排除房地産市場會出現房價下滑的態勢，樓市新拐點或將來到。

　　滿堂紅研究中心高級經理周峰認為，限購實際上是限制有能力買房的客戶入市，缺少了這批實客，市場上的購買力肯定大打折扣，再加上信貸的收緊，累積的作用力確實對樓市影響很大。滿堂紅市場研究中心主任沈銳培同時認為，今年樓市成交量萎縮難以避免，過熱的市場會因政策限制而降溫。限購這種行政干預對市場的影響還是會相當大，像廣州限購直接影響的是改善型及投資型買家，這部分購買力估計佔到廣州樓市的20%～30%，未來市場將以首次置業者為主，而這部分買家同樣受到利率優惠取消、首付增加、利率上調等因素的影響。

　　合富置業首席分析師龍斌認為，限購短期內會影響各個城市的交易量，購房者出現觀望，一些不符合條件的購房者則退出市場。“樓價方面，我認為在當前條件下，房地産市場整體會比較穩定，但也不排除部分供應集中的區域會出現大幅度促銷的現象。”

　　地産經濟學家鄧浩志認為，從一二輪調控後的市場情況看，第三輪調控估計也會經歷3個月左右的觀望期，期間市場成交量會急劇萎縮，樓市小拐點或會出現，“因為此次第三輪調控的力度太強了，房地産市場可能會受重挫。”

　　專家觀點PK

　　正方 均價下滑或是拐點來臨前兆

　　資深房産專家韓世同認為，從本輪房産調控來看，力度前所未有，這不僅改變了開發商的預期，還對潛在購房者産生較大的影響。從近期廣州的一手房市場來看，成交量和成交均價都有下滑的跡象，“有人認為，成交均價下滑，是因為郊區成交量放大、中心區成交縮量所導致，並沒有存在實質性降價。但我個人認為，這種成交結構的轉變對樓市也會産生較大的影響。從某種意義上講，這種轉變可能是房價進行實質性下滑的的前兆。”

　　韓世同分析，“限購令”出臺後，從各個區域的樓市表現來看，一些大盤確實採取了優惠促銷的方式，個別樓盤甚至推出了更加優惠的單位，這種間接降價行為恰好是政策發生效果的表現，“房價下滑、樓市下拐，在我看來是件好事情。但要注意的是，房價一定要穩定地下滑，只要不出現大幅度下滑就是正常現象。畢竟政策的本質不是過分打壓樓市，而是穩定樓市。”

　　反方 近期會否迎來拐點還很難説

　　地産經濟學家鄧浩志則認為，樓市會否迎來拐點還很難説，目前市場上的供求矛盾仍比較突出，這也是一二輪調控失敗的主要原因。但比較肯定的是，中央對調控高房價的態度比較強硬，如果此次效果仍沒有達到預期，更猛烈的調控一定會再來，“拐點能否來到，起碼要到五一前後才能看出苗頭。”

　　廣東省流通業商會執行會長黃文傑認為，目前成交量的下降只屬於買賣雙方的觀望期，樓價並沒有出現明顯的下降。樓價後期走勢暫時還不明朗，買家當然期待樓價會下降，而賣家則大多堅信價格會穩中有升。正是買賣雙方對樓價未來走勢判斷的差異，才直接導致目前樓價走穩、成交下降的情況。從更長時期來看，由於政府賣地成交成本的上升，以及各種原材料及人力成本的上升，樓價理應呈現穩中有升的態勢，但估計漲勢沒有過去兩年那麼迅猛，“我認為，短期內仍屬於觀望期，樓價不會出現明顯下降。除非政府再推出嚴控措施，或者開發商出現明顯的資金瓶頸。”

　　記者觀察

　　“雙數魔咒”有望被打破

　　縱觀近10年的廣州樓市不難發現，量價暴漲的年份分別是2003年、2005年、2007年、2009年，期間的雙數年份不是樓價停止上漲，就是政策頻繁出臺迫使樓價下降。這種逢雙數樓價就下降的現象，被業內人士稱為廣州樓市的“雙數魔咒”。

　　2003年，廣州樓價迅速上漲，猛升逾六成；緊接著2004年步入調整期，停止上漲的步伐；但跨入2005年，樓市積累的能量再度爆發，廣州房價大漲逾10%。經過一年的擱淺後，進入2007年，廣州樓價再次進入瘋狂期；直到2008年，房價才得以遏制；但沒想到2009年廣州房價再次回升；到了2010年，政府再次拿起調控的大旗，于4月出臺了一系列被喻為“史上最嚴厲”的政策。

　　然而，更讓人想不到的是，這種“雙數魔咒”在2010年戛然而止，房價不僅沒有下降，反而破天荒地在被喻為“史上最嚴厲”的政策下蹭蹭向上漲。很多人驚呼，難道籠罩在廣州樓市上空的“雙數魔咒”就這樣被打破了？

　　邁進2011年單數年，本來應該是量價暴漲的年份，在開年後，被“限購”政策當頭一棒，成交量呈現大幅下滑的態勢；尤其是2月，一手房成交下滑逾五成，成交均價也有略微下滑的現象。近一兩周來，遏制房價繼續上漲的政策頻繁出臺，在這種情況下，今年樓價會不會延續近10年來“逢單就漲”的“魔咒”，還真無法預測。只能説，如果遏制房價的政策持續頻繁出臺，籠罩在廣州房地産上空的“雙數魔咒”或許有可能被打破。

　　不管“雙數魔咒”能不能被打破，對不急於購房的潛在購房者來説，可先觀望一段時間。當然，對有著迫切住房需求的也可以出手，但不要盲目買房，要根據自身實際需求，同時還要向開發商爭取更多的優惠。實在買不起，也可在中心區淘個二手房，或者轉向郊區淘套一手房，也是不錯的選擇。