房企去年成績單靚麗 今年銷售業績留懸念

　　48家房地産公司發佈業績快報

　　“新國八條”強勢出臺，各地方紛紛推出細則。2011年開年，就已奠定了 “調控年”的基調。

　　截至2月14日，在上海證券交易所和深圳證券交易所上市的房地産企業中，已有48家發佈2010年度業績快報，其中有42家實現凈利潤增長，佔總比例的87.5%。在遭受嚴厲調控的2010年，大多數房企將交出一份漂亮的“年終成績單”，同時放出了今年銷售業績將繼續增長的“豪言壯語”。但記者通過採訪發現，有不少開發商坦言“日子已經不好過了”，並對政策的市場影響心存隱憂，延期推盤的觀望之風漸起。

　　⊙記者 朱楠 ○編輯 王曉華

　　2010年房企業績還在“春天裏”

　　在披露預期業績的48家上市房企中，有42家實現凈利潤增長，佔總比例的87.5%。其中利潤較上年同期增長的有33家，仍有盈利但較上年同期下降的有9家。另外有6家房企爆出業績虧損消息。

　　雖然2010年調控政策頻出，首先是四月新政，而後在年尾又接力“新國八條”，但搜房網分析師統計了房企快報發現，調控年房地産企業依舊處在“春天裏”：13家房企2010年度凈利潤增長率超過100%，上海創興置業更是出現了增長800%的“大豐收”，中弘地産、豐華股份、華麗家族、世茂股份等房企也都實現了300%以上的增長。除此之外，還有20家房企2010年度實現凈利潤同比增長。

　　值得注意的是，南海發展和國際實業的主業都不是房地産開發，南海發展主業是自來水生産，國際實業主業則是煉焦。而這兩個企業卻在2010年度靠房地産業務的突飛猛進實現了凈利潤的“大躍進”。

　　作為四大龍頭房企的“萬保招金”，除了招商地産以外都已發佈業績快報。其中萬科2010年全年實現銷售面積897.7萬平方米，銷售金額達1081.6億元，成為中國房地産市場第一個“千億級”房企。另外，萬科在2011年頭一個月又創出了單月銷售金額過200億元的“神話”，較2010年同期增長220.8%。值得注意的是，萬科董事長王石在1月份出席某論壇時剛剛説過，萬科2011年的銷售額不能超過1400億，而1月就已完成了全年目標任務的14%。因此，業內人士認為，未來幾個月萬科或許會採取“降溫”措施。

　　保利地産2010年度實現營收357.1億元，較上年增長55.35%；歸屬於上市公司股東的凈利潤為49.05億元，較上年同期增長39.39%。而金地集團發佈公告稱，預計2010年度凈利潤較2009年度增長50%左右。2009年金地實現凈利潤17.76億元，由此推算2010年凈利潤將達到26.6億元左右。良好的銷售情況是2010年度三大房企業績增長的主要原因。

　　2011年銷售預期懸念多

　　雖然調控日漸深入且將持續整個2011年，但大多數房企對2011年的銷售情況仍保持相對樂觀。

　　“2011年全年都將延續嚴厲的調控政策，開發商的日子不會太好過。”招商地産董秘劉寧向記者坦言。在她看來，所有調控政策中，對市場影響最為重大的還是正在全面鋪開的“限購令”。不過，即便對政策的影響心存憂慮，劉寧對今年的銷售仍保持謹慎樂觀。“我們預計，招商地産2011年全年銷售量較2010年還會有一定幅度的增加，但具體幅度還要報批董事會後才能在年報中公佈。”劉寧向記者透露。

　　即便遭遇嚴厲調控，大型開發企業對2011年的銷售依然保持增長預期。金地集團董秘徐家俊也向記者表示，集團銷售會議雖然下周才舉行，但集團有信心今年銷售量將大於去年。“我們的信心主要基於兩點：一是2011年金地的推貨量將大於去年，二是我們對産品有信心，金地以中端住宅為主的産品結構使得我們的客戶中有大約7成為首次置業者或剛性需求，所以今年在銷售量上仍會有所提升。”徐家俊表示。

　　萬科董事會秘書譚華傑在萬科公佈了1月銷售數據後也表示，2011年全國總體住宅供應較2010年將有較大幅度增加，而調控政策對投資性購房需求將産生明顯的抑製作用，未來供求關係將繼續向有利於購房者的方向轉變，自住型購房者將進一步主導市場。萬科一貫的經營策略符合政策導向和市場變化趨勢，有望在2011年繼續跑贏大市。

　　國泰君安證券分析師張偉明也認為，2011 年，萬科供貨節奏整體前移，各季度相對均衡，上下半年新推盤比例約為6：4，將搶在市場供應量大規模釋放之前鎖定大部分銷售收入，先於同行完成現金收割。雖然隨著政策效果顯現和行業景氣下行，萬科後續月份的銷售也將受到一定影響，但其受影響程度將明顯小于同業。預計萬科 2011 年銷售額有可能實現1400 億，較2010 年增長30%。

　　除了龍頭企業外，房企對2011年的銷售情況普遍保持增長預期。世茂地産宣佈，公司今年1月實現合約銷售額31.16億元人民幣，同比增加22%。若按照之前定下的360億元銷售目標，公司1月就完成近10%。碧桂園今年全年預計有77個項目在售，2011年的目標繼續保持在30%的良性增長速度，即2011年全年合同銷售目標為430億元。合景泰富2011年全年目標為150億元。富力地産2011年全年銷售目標為360億元，比2010年實際銷售額增長12%，比2010年的市場目標的300億元則增長20%。

　　房企謹慎觀望應對調控

　　樂觀歸樂觀，“新國八條”出臺後全國各地樓市普遍遭遇寒流，嚴峻的市場狀況不得不讓房地産企業醞釀應對之策。

　　觀望，仍是大多數企業首先想到的。據搜房網數據監控中心統計，上周上海（2月7日-2月13日）有6個住宅項目取得預售證，卻還是出現零開盤的情況。如六十四階別墅于2月10日拿到預售證，將推240-320平方米的獨棟別墅，報價50000元/平方米，售樓處稱預計2月底開盤；榮域別墅于2月10日拿到預售證，將推180-250平左右的聯排和疊加別墅，售樓處稱目前開盤時間和價格待定；中海禦景熙岸預計2月首次推出新品精裝公寓房，戶型為90平方米的2-3房，目前具體開盤日期和價格待定，該案已于2月12日獲得預售證。

　　搜房分析師認為，2月樓市正逢春節後的淡季，加上“新國八條”和加息的影響，上海樓市跌入“冰點”，部分開發商眼下信心不足，紛紛選擇推遲開盤，暫作觀望。不過按照規定，開發商在推盤銷售之前，須向房管部門領取預售許可證，而規定的銷售時間為領取許可證後的15天內，在此期間，開發商必須推盤銷售。

　　“據我了解，目前觀望情緒最嚴重的還是豪宅開發商，現在幾乎處於全線觀望的狀態，近期上海豪宅新增供應量幾乎為零。”克爾瑞房地産信息系統資深分析師薛建雄告訴記者，包括綠城、和黃在內的多數高端住宅開發商目前都專注于客戶積累，有意無意地將推盤時間延至3月以後。

　　“由於政策接二連三的出臺，很多項目之前積累的客戶基本上都變成了無效客戶，需要重新積累，或者再過濾一遍，看政策出臺後依然保持較高購買意願的客戶還剩多少。”薛建雄表示，由於此次調控針對的就是二次以上置業者，投資及改善性需求受的影響最大，而這些客戶恰恰正是高端住宅的銷售對象，因此高端住宅目前銷售量萎縮最為嚴重。開發商普遍處於觀望狀態，等度過了最為慘澹的2月份後再考慮推盤。

　　招商地産劉寧也向記者表示，雖然不會因為調控而改變項目建設和推出的進程，但肯定會以更加“少量多批”的密集推盤形式進行銷售，一方面是試探市場反應，另一方面也更有利於順應市場靈活定價，及時調整銷售策略。