內地房企爭相發債 標普稱面臨再融資風險

　　唐文祺

　　在宏觀調控持續、銀根緊縮的情況下，境外上市內地房企蜂擁發行債券籌資。

　　昨日，由標準普爾發佈的一份報告稱，僅自2011年1月以來，內地房企便已從境外債券市場融資超過30億美元，與去年全年的80億美元相比，已近四成比例。不過，標普亦對這種融資“熱度”提出質疑，稱內地房企大舉發行債券所帶來的效應更側重為負面影響。究其原因，在今年市場前景難以預測的前提下，房地産銷售和利潤率一旦削弱幅度超過預期，這些開發商將很有可能面臨“重大的再融資風險”。

　　今年1月份，恒大地産、合生創展等房企陸續發佈公告，實行發債融資計劃。對於恒大地産來説，這已是一年不到的時間內“重復”運用的融資措施。去年，該集團已發行過13億美元債券。

　　包括“國八條”、加息等一系列綜合調控手段，以前所未有的“緊密度”陸續出臺。但有業內觀點認為，香港股市中的房地産行業自2009年7月進入了下跌趨勢，市場估值水平低於歷史均值，但內地房企的實際業績卻在去年表現攀升，因此預計未來仍有反彈空間。在內地金融機構緊控銀根的情況下，不少房企轉向境外發債融資以期獲取競爭先機。

　　恒大地産董事局副主席兼行政總裁夏海鈞昨日對外透露，截至2010年底，集團總負債約為31%。他指出，通過發債融資之後，目前集團資金充裕，因此對於未來央行可能的再加息影響無需擔心。

　　這似乎為其他內地房企提供了較為理想的範例。標普昨日發佈的報告透露，2011年首次發債的內地房企，包括了中駿置業控股有限公司和華南城控股有限公司，兩家公司的籌資規模分別為20億元人民幣和2.5億美元；而瑞安房地産有限公司在2011年1月也融資35億元人民幣，此前，該公司已在去年11月、12月相繼融資共計57.2億元人民幣；合生創展集團有限公司則提出了以11.75%票面利率，發行3億美元5年期債券的計劃。

　　針對這一熱潮，標普在報告中稱，眾多內地房企大舉發行債券的融資方式，其杠桿性提升所帶來的負面影響，將會超過債務到期狀況和流動性改善所帶來的正面影響。有部分內地房企對於發債融資的資金用途解釋為，以債務融資對境內借款的再融資行為。

　　不過，標普信用分析師符蓓卻對部分內地房企的實際使用途徑表示擔憂，認為無法確定這些企業是否會依計劃進行。“很多公司極為偏好債務融資支持的擴張。它們可能有意將債券發行所籌集資金用於增加流動性緩沖和在市場狀況仍有利的時候進行收購。因此，在我們的評級中對結構性次級風險可能的改善的影響有限。”

　　今年以來，標普已將3家公司的評級展望由“穩定”調整為“負面”，主要是由於這些企業以激進的債務融資支持擴張。這3家公司分別為恒盛地産控股有限公司、佳兆業集團控股有限公司和人和商業控股有限公司。此外，恒大地産和碧桂園亦被重點提及，認為一旦房地産銷售和利潤率的削弱幅度超過預期，這些公司的財務狀況將面臨挑戰。

　　“其實並不是不願意向銀行貸款，實際上是無法獲取境外銀行貸款，因此只能以發債的形式融資。”一家境外上市的內地房企人士稱。符蓓認為，債券發行的融資所得僅能暫時改善流動性，而這些房企卻始終對於擴張存有興趣。“近年主要通過債務融資實現擴張的企業，除非自願扭轉發展策略，否則借款規模會持續上升。”

　　其實，綠城中國此前已經上演過驚險一幕。當年4月，綠城中國突發公告宣佈，與中國工商銀行達成一項信託融資計劃，不惜採納高達14%的信託年利率用以融資。而在此之前的2006年及2007年，綠城中國曾經兩度發行債券以擴大土地儲備。但在市場銷售見冷卻面臨要求提前贖回債券的情況下，綠城中國不得不背水一戰。

　　符蓓表示，房地産市場杠桿化和波動性的上升對房地産商是風險性組合。如果房地産市場交易量和平均售價大幅下降，則這些公司的流動性將面臨壓力，那些在市場週期波峰時以較高成本購入土地的房地産商面臨極大的衝擊。

　　雖然多家房企對於1月份銷售業績同比增長幅度均顯樂觀，但夏海鈞仍然表示，今年銷售目標將“暫時不會調高700億元的全年業績”水準。