任志強馬光遠微博打嘴仗 引發房企資金鏈關注

　　向上，還是向下？對於2011年的房價，這是個問題。

　　在持續的政策調控壓力及傳統淡季的影響下，部分城市的樓市交易已遇冰點，量縮會否換來價跌的空間？去年實現銷售大豐收的各大房企，在今年這個政策嚴冬，是繼續“死扛”？還是會終因頂不住資金鏈壓力而舉起降價大旗？有數據顯示，僅今年1月，部分開發商通過境外發行高息票據和信託已融資超過160億元。但持續收緊的銀根和高昂的融資成本會否成為最終壓垮房價的那根稻草？

　　“別不懂裝懂了。學學看報表。我不想給你當老師教基礎課！”2月11日，在人們還沉浸在春節氛圍當中時，華遠地産董事長任志強忍不住通過微博和北京律師馬光遠打起了嘴仗，爭論的焦點是開發商的資金鏈。

　　任志強的觀點是現階段開發商資金無虞。“去年到位資金7萬多億（元），才投資了4萬多億（元）。咋就沒錢了呢？”而馬光遠則稱任志強偷換概念，這是“任志強經常的欺騙伎倆”。

　　任、馬兩人的嘴仗，在通過兩人合計超過300萬的粉絲傳播後，立即成為最近幾天網絡上最為熱鬧的問題。開發商究竟差不差錢？其現有的資金到底可以支撐到什麼時候？最關鍵的是，房價何時會降？

　　去年房企業績大幅增長，房地産開發企業資金來源達到72494億元，而今年年初，即有不少房企不惜高成本融資，據統計，今年1月，部分房企境外融資額超過160億元。一方面高築墻，一方面廣積糧，業內人士推測，以房企的資金狀況，支撐6個月以上不會有太大問題。

　　大佬微博“激戰”

　　讓任志強認為現階段開發商資金雄厚，沒有斷鏈壓力的是國家統計局今年1月17日發佈的《2010年全國房地産市場運行情況》。根據國家統計局統計，2010年，房地産開發企業資金來源72494億元，全國房地産開發投資48267億元。

　　任、馬二人的微博嘴仗，便是由對國家統計局數據的不同理解引發。馬志遠把任志強所説的7萬多億元到位資金稱作 “任志強經常的欺騙伎倆”。

　　馬志遠認為任志強是在偷換概念，他表示國家統計局明明説的是開發商的“資金來源”，而任志強稱之為“到位資金”，然後又把“到位資金”偷換成開發商的現金流。

　　他在微博中公開回應任志強：“買地的9000多億（元）你減去了嗎？開發商這一年不還貸了？沒有別的支出了？虧你還是董事長，起碼的財務知識你懂不懂？”任志強則説，到位資金減去完成投資額後的餘額是現金流，購買土地款列在完成投資中計算，早就一併扣除了，還貸時到位資金時已扣除完了。

　　業內：房企最少可撐6個月

　　任志強和馬光遠對國家統計局《2010年全國房地産市場運行情況》中部分數據的不同解讀，目前尚屬於一家之言。由於大部分在A股、H股上市的房地産商尚沒有公佈2010年年報，所以我們尚無法通過公開的財務數據，了解開發商資金鏈的切實情況。不過，根據去年開發商的銷售額、新開工量、購地量以及公開的融資數據，外界仍然可以大致了解開發商目前的財務情況。

　　正略鈞策管理諮詢合夥人薛迥文説，從他對部分地産企業的調查來看，開發商的實際財務情況和國家統計局統計的數據比例比較一致，整體的財務狀況要強于去年同期。

　　中原地産研究中心高級研究經理劉淵也介紹，去年四五月份，中原地産曾根據開發商2009年的年報和當時的月度銷售額，對萬科、金地、中海在內的10家標桿房地産企業的資金鏈狀況進行測算。結果是按照去年4月份時的銷售量，這些公司的資金至少可以維持6個月以上。

　　去年9月份後，大部分開發商的銷售表現要遠遠好于去年四五月份，萬科、保利等開發商更是取得了月銷售100億元的佳績，因此今年開發商的財務狀況要好于去年。業內認為即使未來開發商的銷售額重新回落到去年四五月份的水平，現有資金支撐6個月以上，也不會有太大問題。

　　銀根收緊成大“變數”

　　但是，僅憑目前所掌握的資金，並不足以保證開發商的資金鏈無憂。薛迥文認為，銀根的收緊以及正在進行的房地産宏觀調控都會讓今年房地産企業的財務狀況變得艱難。

　　根據上海易居房地産研究院綜合研究部 《2010年房地産行業年報》，2010年，全國房地産開發企業完成土地購置面積4.10億平方米，同比增長28.4%，創下近10年來土地成交量新高。完成新購置土地的開發，顯然會讓開發商較往年增加開支。

　　薛迥文説，由於土地政策越來越緊，新購置土地必須在一年內開工，因此開發商在今年初就可能需要籌措資金解決項目的開發資金需求。另外，在銀行開發貸收緊後，到期的開發貸很可能不會延期或者批准新的開發貸，開發商因此也會面臨較大的還貸壓力。

　　帶給開發商財務壓力的，還有可能越來越嚴厲的宏觀調控政策。去年以收緊開發商資金鏈為基調的房地産調控政策，今年可能會進一步加大力度，比如增加對開發商土地增值稅的預徵率。

　　中國指數研究院副院長陳晟認為，未確定的金融貸款政策，是懸在開發商頭頂的“達摩克利斯之劍”，成為增加房企財務壓力的不確定因素。他説，不僅是開發貸的收緊問題，由於今年的信貸總額未確定，與之相關的開發貸、購房按揭貸款額度也均未能確定，這會進一步增加開發商財務上的不確定性。

　　在2008年時，曾有部分開發商通過佔用包括建築商在內的供應商貨款來應急。但薛迥文認為，今年這一渠道也會“此路不通”。原因是整體銀根收緊的情況下，上遊和下游的部分企業也會趨向資金緊張。

　　部分開發商提前“找錢”

　　中國房産信息集團(CRIC)聯席執行總裁丁祖昱給出了多年來對樓市最悲觀的預測：“樓市開始進入速凍期，時間將持續半年到一年，限購真給力啊，中低檔物業價跌量平，中檔物業微跌量縮，高檔物業價平量無，一、二、三線城市全受影響。”

　　陳晟表示，由於限購令的存在，部分開發商甚至在降價後也可能遇到房子賣不出去的情況，因此必須在市場調整前及時賣房，才能確保資金的安全。

　　不過，他們的看法並沒有得到廣泛認同。劉淵説，受限購令影響的主要是一線和部分二線城市，大部分二三線城市旺盛的剛性需求仍然可以幫助開發商獲得較高的銷售業績。

　　無論如何，在市場趨勢未見明了之際，開發商對資金壓力的擔憂正步步升級。克而瑞研究中心總經理程嘯天預計，最早在今年的四五月份就有可能會出現大規模的降價促銷潮。

　　但是，大幅度降價並不是開發商所願意的。這使得很多開發商在年前就做好準備，早早地開始著手解決資金問題。

　　2月11日，多位上海移動的客戶收到了一則自稱是 “中國平安毛經理”的短信。短信稱，平安信託力推的睿石19號全功能房地産信託基金，擬投向金地、綠城、雅居樂、富力等知名開發商的優質項目，收益率將超過10%。

　　同策房地産研究諮詢機構統計，僅今年1月，部分開發商通過境外發行高息票據和信託融資超過160億元。程嘯天説，內地各類房地産投資基金也在向開發商輸送資金，這使得開發商在部分短期借款到期後，仍然有足夠的民間借貸注入。

　　薛迥文説，開發商願意付出高額融資成本，一方面是為了減輕短期還款的壓力，確保資金鏈不斷，另一方面也是賭後期房價和利率的雙重上漲可能。