央行加息會刺破房地産泡沫嗎

　　易憲容認為 存貸款利差縮小將迫使銀行全面取消按揭利率優惠———

　　中央明令2月中旬前各地必須出臺細則的“國八條”能否執行到位成了眼下社會各界談論的焦點，也成了多方人士判斷樓市下一步走勢的關鍵。對此，關注房價並因此成名的學者易憲容9日撰文 《央行加息對國內樓市産生重大影響》， 稱央行加息將使得存貸款利率差直接縮小，國內各商業銀行全面取消按揭利率優惠將成必然趨勢，在此背景下，即使新國八條對限制住房投機炒作稅收政策不力，信貸政策仍將成為刺破房地産泡沫的主要工具。

　　中長期存貸差縮小

　　易憲容認為，加息對樓市的影響更為重要。從這幾次加息的特點來看，存貸款利率上調，儘管一年期的基準利率上調每次都是相同的，但是其他檔次的存貸款利率則是採取不對稱的方式上調。即中長期的存款利率上調的幅度大於中長期貸款利率上調的幅度。短期存款利率上調的幅度小，而中長期的存款利率上調的幅度大。比如，活期存款利率三次共上調只有0.04厘，而5年期的存款利率三次則上調了1.40厘，上漲調度達39%。而中長期貸款利率三次僅上調0.66厘，上漲的幅度僅為11%，從而使得存貸款之間的利差在很大程度上縮小。

　　居民儲蓄將流回銀行

　　易憲容分析，首先，在當前通貨膨脹壓力比較大的情況下，負利率不僅對廣大存款居民相當不公平，也會嚴重影響居民基本消費。因為在嚴重的通貨膨脹情況下，為了保護其財富不受損失就得把其資金轉入房地産市場，即所謂的“資産保值”。因此，連續加息讓居民的負利率收益損失降到最小程度，既可讓居民手中持有的大量的流動性回流到銀行體系，也是央行擠出房地産泡沫的一種間接方式。

　　銀行放貸積極性降低

　　由於存貸款的利差全面縮小，如果住房按揭貸款優惠不取消，存貸款利率就會嚴重倒挂。比如，5年期以上的貸款利率7折優惠為4.62厘，85折優惠為5.61厘。在這種情況下，如果商業銀行仍然對住房按揭貸款採取優惠利率，那麼7折優惠時商業銀行會嚴重虧損，85折時則扣除了銀行運行成本之後也是無利可圖或虧損。可以説，這就是央行設計的一種價格機制。

　　易憲容表示，在當前這種住房利率機制下，國內各商業銀行全面取消住房按揭貸款優惠將成為一種必然趨勢。而一旦國內住房信貸優惠利率全面取消，它將對國內房地産市場形成巨大的衝擊。

　　貸款難了，誰還會接盤？

　　易憲容進一步分析認為，衝擊包括以下多方面：其一，儘管新國八條沒有對第一套住房信貸有新規定，但個人住房貸款優惠利率取消，也就正好堵住國十條中差別化信貸政策的彈性漏洞(這一點是2010年國內房地産泡沫得以向三四線城市蔓延根本所在)；其二，很大程度上增加了購買住房者的進入成本；其三，隨著第一套住房貸款利率提高，第二套以上住房的貸款利率也會水漲船高，而不會停在基準利率的1.1倍上，這對投機炒作者將造成巨大的衝擊——沒有人接盤，國內房地産市場賺錢效應可能會弱化或消失。

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