中國指數研究院：2011年房價將逐步趨穩

　　1 月密集出臺的各項政策表明，房地産調控政策在2011 年將繼續趨緊，房價不穩，政策不止。除現有政策的落實外，應重點關注貨幣政策轉為穩健（春節長假最後一天央行再次加息，表明貨幣政策正常化趨勢明顯）、限購限貸、保障性住房建設力度繼續加大和土地供應量的繼續增加等方面。在此背景下，2011 年中國房地産市場將呈如下態勢：

　　(1) 土地市場：供應力度繼續加大，地價總體平穩，但熱點區域或中心城市地塊競爭仍將較為激烈，加大土地供應量仍將是調控的重要手段之一。“國八條”要求，2011 年商品住宅用地不少於過去兩年平均水平，供應量維持在較高水平，地價總體將較為平穩，給開發企業拓展土地儲備提供更多機遇。但在熱點區域或中心城市，由於龍頭企業2010 年銷售業績較好，資金較為充裕，地價仍有創出新高的可能。

　　(2) 房産市場：供需關係轉變，價格趨穩並可能出現結構性下調。供給方面：過去兩年住宅用地平均出讓面積超過10 萬公頃，遠高於2005~2008 年（平均約5.4 萬公頃）；2010年新開工面積絕對水平和增速均創歷史新高。隨著過去兩年新購土地和開工項目的入市，市場供給將持續上升。

　　需求方面：按“國八條”要求，嚴厲的限購政策將覆蓋到至少35個大中城市，預計2011年此類城市需求將受到顯著抑制。若35個大中城市2011年銷售面積平均下降20%，其他城市保持平穩，全國將下降7%，但也不排除去年銷售面積降幅較大的城市（如北京、上海、杭州等），在2011年供應量大幅增加的前提下成交量恢復性增長的可能。

　　價格方面：一方面，“國八條”明確提出“房價控制目標”，住房價格快速上漲的勢頭將被遏制；另一方面，在供給持續增加的前提下，需求又受到限購、限貸等政策的明顯遏制，供需關係將發生轉變，房價將逐步趨穩。

　　(3) 市場關注點：區域發展分化、供應結構分化、物業類型分化區域發展分化：隨著城際高鐵和市內軌道交通建設力度的加大，將持續增強交通節點城市或區域的經濟活力，經濟圈內的城市一體化程度將大大增加，中心城市對周邊城市的帶動作用更為顯著，不同經濟圈的發展水平分化更加明顯。各城市內的不同區域也將分化，中心城區房價仍將較為堅挺，而供應量較大的新興城區房價可能出現下調。

　　供應結構分化：2011年保障性住房建設計劃高達1000萬套，預計佔同期住宅整體新開工量的30%。保障房建設力度持續加大，將使得住房市場的“雙軌制”逐步形成，住宅供應結構分化趨勢更加顯著。

　　物業類型分化：本輪調控主要針對住宅市場，商業地産將面臨更多發展機遇，而在住宅市場，不同物業的分化也將更加顯著：首次置業的中小戶型、中低價位産品受影響不大；大戶型、高總價産品主要針對改善性需求或已有多套住房者，將受到限購、限貸等政策的顯著影響；主要面向外來需求的旅遊度假類産品也將受到限購政策的顯著影響。

　　（摘自中國指數研究院2月10日報告《2011 年中國房地産新政解析與市場展望》，艾經緯整理）