《財經國家週刊》：套利樓市調控

　　套利樓市調控

　　滬、渝兩地開徵房産稅的消息,令第三次調控在2011年初如箭在弦。但2010年賺得盆滿缽滿的大小開發商,依然坐擁一場好開局:萬科(論壇新聞)的千億銷售計劃提前4年到來;緊隨其後的是保利、綠地、中海(論壇新聞視頻)外、恒大和綠城(論壇新聞),它們的年銷售額均突破500億元。

　　號稱“史上最嚴厲調控”的2010年,儘管氣勢如虹,但從最終結果看,開發商仍敏銳地發現了調控中的盲點:二三線區域市場、高端住宅和商業地産。

　　此外,充足的流動性令成交量居高不下;經較長時間的調控洗禮後,諸多開發商已有足夠應對經驗,佈局更廣,抗打擊能力增強。即使在政策頻出的時刻,它們依然從容地拿地或舉債。

　　開發商的遊刃有餘,其後果自然是房價的堅挺。

　　國家統計局數據顯示,2010年10月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.6%,環比上漲0.2%;在北京、上海等十大重點城市中,除南京環比下跌0.07%外,其他9個城市房價平均高達15407元/平方米,同比飆升34.29%。

　　不過,多數開發商對未來慎言樂觀。“政府不達目的,不會罷休。”萬通地産董事長馮侖如是判斷。

　　“2010年是中國(論壇新聞視頻)地産的分水嶺。”萬科副總裁毛大慶説,“無論你對調控有何判斷,毋庸置疑的是,市場結構一定會發生變化。”

　　發生變化的或許不只是市場結構,還有整個行業的增長速度。自1999年到2009年10年間,商品房銷售額平均增速高達35%,銷售金額也從2750億元增至4.4萬億元。行業高速增長的秘密在於城市化的驅動,也在於充足的流動性、供需的不平衡、單一的土地財政。

　　當上述諸多驅動力開始緩慢而又堅決地轉向後,開發商的黃金時代還能存在多久？

　　2010年非典型牛市的背後,開發商或加速佈局二三線城市,或轉戰商業地産,或開拓新的開發模式,或研究新的融資手段。它們在調控下的生存之術,也許可以為預判2011年的樓市提供諸多線索。

　　最嚴調控下的突圍

　　佈局調整、資金突圍、商業模式重構,令開發商在“史上最嚴厲調控”下全身而退

　　文/《財經國家週刊》記者 魏洪磊

　　調控大年,開發商仍然有一個豐收之年。

　　新年後,香港的內地房産股走出一波“小陽春”。“華南五虎”中的碧桂園(2007.HK)、富力地産(2777.HK)和雅居樂(3383.HK),股價漲幅均超過10%;五礦建設(0230.HK)、沿海家園(1124.HK)等小盤地産股,漲幅也衝過6%。

　　此前的2010年12月底,A股地産板塊提前啟動,萬科(000002.SZ)、保利(600048.SH)、金地(600383.SH)等多支地産股強勢漲停,其後走勢明顯強于大盤。

　　股價的上漲,源於業績的向好。

　　2010年12月1日,萬科對外宣佈,公司銷售業績提前一個月突破千億元大關。調控之年,這家國內最大的地産開發企業交出了一份史上最靚麗的年報。

　　實現突破的不僅是萬科。

　　2010年共有6家開發商銷售金額超過500億元。即使排名第十的富力地産,年銷售金額也達到321億元。相對於2009年,“前十”的門檻提高了100億元。

　　在“史上最嚴厲調控”下,憑藉過去數年間多輪調控中積累的應對經驗,開發商全身而退。

　　有業內人士認為,此輪地産調控儘管來勢洶洶,但從最終的結果看,開發商仍敏銳的發現了調控中的盲點:二三線區域市場、高端住宅和商業地産。以萬科為例,“堅持快速週轉和戰略縱深,做主流住宅,這是其2010年業績突破的主因。萬科已經大幅提高二、三線城市的業務佔比,近90%産品為140平以下的普通住宅。”中國的一位分析師表示。

　　佈局調整只是應對策略之一。轉戰商業地産及對産品線做出調整,也成為開發商在調控盲點下套利的主要手段。

　　調控盲點

　　面對主管部門在北京、上海、深圳等一線城市的“嚴防死守”,廣泛佈局二三線城市、乃至四線城市,成為多數開發商的選擇。不少開發商高層與行業分析師均對《財經國家週刊》表示,正是此種戰略調整造就了開發商2010年的銷售業績。

　　2010年銷售數據前二十家開發商中,一線城市的貢獻率正在下降,由2009年的39%降至2010年的30%;而二線城市的貢獻率則由48%升至54%。

　　分析師崔琳表示,從區域成長性來看,二線及三四線城市的地産市場仍處於發展階段,上升空間較大,尤其城市化進程的加速,提供了大量剛性需求。從政策及市場的穩定性來説,“二三線城市受調控的影響遠遠低於一線城市”。