調控手段老化 樓市再陷習慣性僵局

　　岳富濤

　　2011年春節後第一個“大禮包”就是加息，政府方面最近也多次明確表態：壓通脹是今年第一要務。加上節前限購、房産稅、取消房貸優惠三箭齊發，由此可以預判，今年樓市將繼2005、2008年之後，再次陷入“習慣性僵局”概率很大：成交大幅萎縮，價格卻很難下降；當一段時間後出於經濟成長考慮，這些臨時性行政調控手段放鬆，樓市再次“習慣性瘋狂”。

　　調控審美疲勞

　　對於樓市調控，就像“狼來了”的警告，無論買方賣方都已審美疲勞，對於如何應對調控早已駕輕就熟。

　　最近與幾位大型房地産企業的操盤者交流，他們都已經深刻感受到資金面的緊張，先知先覺者春節前就在信貸市場和債市搶跑融資，沒有大動作的公司也並非反應遲鈍，而是放慢了拿地的節奏，預留了去年獲得的鉅額利潤。對於這個資金的冬天，多數開發商關注但並不緊張。

　　二手市場上，也沒有出現賣方拋盤的跡象。緣于經過多輪洗牌，實力薄弱的炒家已經出局。目前的賣方大多實力雄厚，對於加息加稅的抗壓能力較強。被一輪輪螺旋上升的房價教育之後，無論買方賣方心裏都留下了房産是對抗通脹最好工具的深刻印象。

　　一些實力不足的小開發商或資金鏈緊繃的激進型開發商會推出一些羞答答的降價營銷舉措，但大幅降價難成2011年的主流。

　　而買方面對艱難的融資環境，購買力也會大減。2010年初的7折房貸利率只有4.3％左右，而目前沒有折扣的房貸利率已經高達6.6％，增長超過50％。

　　老辦法難治老問題

　　究其原因，最近幾項調控手段依然是“屢試屢爽”的老辦法，樓市的根本規律沒有被改變。針對部分人群的限購政策在前幾年曾經出現在部分城市，但宏觀形勢的變化很快將其打入冷宮；加上房貸優惠的變化和利率調整，這三項調控手段疊加出現，會讓市場參與者在重壓之下得出“天要塌下來”的感覺，很容易認為這是常態環境的一部分。

　　但從最近10年的週期來看，國內外宏觀形勢的轉向，使其雙向調整非常頻繁。中國經濟正逢轉型關鍵階段，勞動力原材料成本的剛性上漲，與以量取勝的製造業經濟模式之間的矛盾，將會日益尖銳。目前的增長速度並非必定可以長期持續。

　　新辦法尚顯稚嫩

　　重慶與上海的房産稅曾經帶來“驚喜”，被認為是可以促進樓市長治久安的新力量。但從其他地方政府和國務院主管部門的態度來看，這恐怕只是試點，也許在一段時期內都是個案，難以全國推廣。

　　房産稅在法律效力和程序上本身也存在巨大缺陷，目前試點的兩個方案在公平性和操作性上也有瑕疵，比如有人擁有七八套存量房無需繳稅，而只有一套房的人再買一套就得繳稅。

　　另一項被認為可以根本改變中國房地産市場運作模式的政策——用保障房取代商品房成為市場供應主流，在2011年被各級政府高度重視，從中央到地方都提出了規模龐大的建設計劃，今年的定調是1000萬套。

　　但保障房需要的兩項基本要素——地和資金來源都很難得到保障。2010年的全國土地出讓金城市排行榜顯示，前十名城市土地出讓面積少了，土地收入卻大幅增長，可以看出地方政府高度依賴土地財政的現狀並沒有得到改變。對商品房土地出讓，地方政府是精明敬業的商人，在操作的專業型方面不亞於股市操盤手：100％壟斷，饑餓營銷，全方位立體包裝策劃營銷推廣；而在保障房建設方面，能推就推能拖就拖，很多大城市只願拿出邊遠地區的邊角料“生地”點綴性建設保障房。在中央政府三令五申強力推動下，2010年500多萬套的保障房開工套數艱難完成；完成2011年1000萬套的任務並不容易。

　　在資金方面，此前許多城市每年只拿出土地出讓金的2％~3％用於保障房，在保障房成為必須完成的政治任務之後，諸多地方政府又將此“重任”轉嫁給開發商，希望開發商代建模式成為主流。但在緊縮成主流的2011年，開發商並沒有這麼強大的實力。簡單估算一下，以每套70平方米計，1000萬套總面積7億平方米；而2010年全年，包括商業房産在內，全國商品房成交總面積只有10.43億平方米。也就是説，全國的商品房開發商全部改行建保障房，才能完成這個任務。

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