樓市調控主攻住宅市場 商業地産項目升溫

　　■專業人士表示，廣州可售寫字樓市場，很可能出現租售兩旺的局面。　新華社發（資料圖）

　　樓市調控主攻住宅市場

　　春節前，“國八條”驟然出臺，拉開新一輪樓市調控大幕。由於調控手段主要劍指住宅市場，因此業內人士認為，隨著節後“國八條”影響逐漸顯現，商業地産有望吸納更多的投資者，市場對商業地産的需求將進一步增旺。據了解，春節期間大部分商業項目正常“休市”，而一些初三就啟市的商業項目開市就迎來了“開門紅”。

　　商業項目陸續啟市

　　據了解，廣州大部分商業項目在春節期間均放假。不過“國八條”的出臺，使市場對商業地産增加了不少期望，有些商業項目跨過新年門檻就迫不及待開業了。位於康王北路的星域和體育西的天河美粧中心，均在大年初三正式開市。“開市當天人氣不錯，成交方面與春節前不相上下。”星域相關負責人表示。據了解，星域開市首日成交了五單，天河美粧中心成交了四單，可謂迎來“開門紅”。

　　昨天，珠江新城的首個“空中步行街”項目天街和西槎路的星辰國際鞋業廣場也開始開賣。不過據天街相關負責人介紹，由於還處在春節假期，發展商方面對市場的期望並不高，項目開市後也處在部分工作人員輪流值班的狀態。

　　寫字樓方面，有少數寫字樓項目在春節期間有安排值班，但人流與成交都很淡。“春節期間，很多寫字樓的投資者都不看樓。”保利中匯的相關人士表示，該寫字樓目前僅剩下頂層的大面積單位，一些大手筆的投資者都不會選擇在春節看樓。東風中路唯一的擁有獨立産權可對外開售的寫字樓匯德國際也在春節期間放假。美聯物業商鋪部區域經理法永能表示，一般商業地産市場在春節期間都會休市，在初七正式開市。正式上班後，一些仲介行負責商鋪與寫字樓的部門，都將重新部署擬訂發展戰略。

　　商業地産或繼續升溫

　　春節假期還沒休完，陳先生就花了近百萬元在廣州某專業市場買下一個商鋪。“我在外地上班，本來想買套小兩房，好讓父母收租。但現在買二套住宅首付要六成，比商鋪還高一成。老人家念叨著‘一鋪養三代’，乾脆買了個商鋪，交給運營公司統一打理，我們只管收租就行了。”

　　記者調查得知，市場上類似陳先生心態的投資者並不在少數。分析原因：一方面，為抵禦通脹，市場投資不動産的需求進一步增大;另一方面，去年以來，商業地産的宣傳推廣不斷增多，普通大眾對商業地産的認識逐漸增加，2011年的商業地産很有可能持續升溫。

　　中原地産三級市場發展部總監劉廣浩表示，“國八條”出臺，2011年投資住宅的機會更少了，勢必使商業地産市場增加很多投資生力軍。

　　法永能也指出，“國八條”在春節前出臺，對商業市場的影響還不明顯。但新政對於商業地産市場來説，總體是利好。“不過由於商鋪市場體量並不大，廣州商鋪市場以街鋪為主，很多業主賣鋪的意願低，市場成交並不活躍。需求增加後，為刺激成交，商鋪的評估價格很可能會出現激增。”而寫字樓方面，許多新的高端寫字樓項目只租不售，現在廣州市場上在售的寫字樓並不多，供需不平衡。專業人士表示，廣州可售寫字樓市場，很容易出現租售兩旺的局面。

　　投資趨勢

　　今年可關注裙樓産權式商鋪

　　去年，商業裙樓的産權式商鋪是商鋪市場的一個亮點。這類商鋪一般以專業市場、百貨商場為主，面積多在十幾平方米，總價在百萬元左右，成為中小投資者、住轉商投資者們的首選。據粗略統計，去年出現的産權鋪項目達到二十多個，包括星辰匯、寶貝城、萬福（亞太）精品交易中心、星辰名酒交易中心、反鬥城、天河國際美粧中心、星域、萬城小商品交易中心等。今年還有多個類似的産權項目推出市場，包括琶洲3號館等。

　　劉廣浩指出，這一類型的産權式商鋪，面積小，總價不高，符合市場總體需要，2011年的活躍度將繼續增大。不過，他也指出，投資産權式商鋪也應注意風險，在確保有産權後，還要分析項目主題，決定以後能否做旺。再者，運營公司能否長期負責到底也很重要。“如果市場做旺後，沒有長期的運營管理投入，商場日後的走向也難以把握。”

　　廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶則指出，投資者應該擴大視野，不要局限在街鋪、社區鋪和産權式商鋪上，像文化、教育等創意地産同樣值得關注。

　　提醒

　　政策風險小但投資風險大

　　以前，五成的高額首付，一直是中小投資者投資商業地産時的重要考量。但隨著”國八條”出臺，二套房首付六成等規定，使得商用物業所謂的高門檻成為歷史。一些業內人士、專家學者在接受採訪時無一不表示，商業地産將對住宅市場的投資份額進一步分流。不過，劉廣浩認為，目前各地的調控細則還未出臺，因此此輪調控的影響究竟有多大，還有待進一步觀察。並且，商用物業本身的投資與回報，與住宅大相徑庭，衡量商用物業的價值取決於多個方面，不像住宅相對單一，投資者應該建立起這一認識。

　　資深房地産專家韓世同表示，雖然商業地産政策風險比住宅要小，但目前市場上的商業項目並不多，有些項目的投資風險超過住宅。因此，投資者應多增加對商業市場的了解。

　　100萬投資成本比較

　　類型 總價 二套首付 貸款利率 貨款年數 月供款 主要稅費

　　商鋪 100萬 50萬 5.8667 10年（120 個月） 5815.735 個稅：評估價1.5%

　　營業稅：評估價5.5%

　　契稅：評估價3%

　　土地增值稅：提供買入發票：評估價3% ，不提供發票交 20萬左右。

　　住宅 100萬 60萬 5.8667 20年（240 個月） 3110.808 個稅：小于 144平方米，總價1% ；大於 144 平方米，總價1.5%

　　營業稅：不足五年 5.5% ，超出五年免徵

　　契稅 3%

　　(以上數據由中原地産提供)