樓市政策疊加效應顯現 中高端需求被凍結

　　26日，空前嚴厲的“新國八條”橫空出世；27日，新華社發出消息，最近召開的國務院常務會議同意在部分城市進行對個人住房徵收房産稅改革試點；當晚，上海、重慶推出房地産稅試點方案；而後財政部又聯合國家稅務總局再針對營業稅出臺落實細則。

　　多項政策密集出臺後，記者注意到，滬上21世紀不動産、中原地産、德佑地産等多家房産仲介門店“門可羅雀”。短短幾天時間，上海房地産從去年年末的“翹尾”行情一下子變得寒氣逼人。

　　⊙記者 朱楠 ○編輯 朱賢佳

　　對中高端需求打擊力度最大

　　德佑地産副總經理羅亞東認為，單就房産稅而言，對後市的心理層面影響可能會大於實際效應，但其與“新國八條”形成的疊加效應，將導致中高端需求最受打擊。“新國八條”加強和拓寬了限購令的執行力度與執行範圍，兩套以上的當地戶籍居民、一套以上的非當地戶籍居民，以及無法提供相關證明的非當地戶籍居民，將被直接限購。然而，選擇購買中高端物業的買家，通常來説手頭上都已經有一套、兩套甚至多套房屋，所以即使他們願意繳納房産稅，也受制于“限購令”而沒有機會購房。

　　分析人士指出，“新國八條”中最為嚴厲的莫過於限購政策，而上海房産稅屬“既往不咎，只徵新購”，因此最有可能被徵收房産稅的“多套房”人群會迫於政策而不買房，房産稅也就失去了徵稅的來源。

　　房企觀望或將推遲開盤

　　這次調控政策之猛已讓開發商們感到寒意襲人。一家專注做高端住宅的開發商內部人士向記者坦言，由於去年商品房熱銷，公司目前“手有餘糧”、資金充裕，不存在降價衝動，但對未來的銷售壓力甚為擔憂。“集團對我們的要求是‘開盤售罄’，但目前政策針對的就是改善型和投資型買家，這正是我們的主要客戶群，銷售壓力可想而知。”

　　“現在我很慶倖我們公司的保守作風。去年迅猛擴張、大量拿地的企業今年可能會很慘。”一家港資開發企業內部人士向記者表示。

　　針對一系列新政的出臺，萬科集團對本報記者表示，影響房地産市場的因素比較複雜，未來市場走勢還需要進一步觀察。

　　一季度末房價或有回調

　　對於未來房價是否會下跌，中國房産信息集團高級分析師付琦認為，這次政策動用的是行政手段，哪怕房價降下來，不符合買房條件的還是不能買房，開發商降價不一定能促進銷售。開發商如果覺得降價無用的話，降價衝動就不會太大。

　　羅亞東則認為，2011年二手房市場整體交易量可能與2010年持平或略有增長；而房價方面，在經過了2月份春節傳統淡季與新政影響的僵持期之後，3、4月份政策效應將逐漸釋放，可能出現5%至10%的合理回調，下半年起隨著交易量回暖，價格將呈現平穩復蘇的狀態，整體會在2010年的房價基礎上呈現出正負5%左右的波動。

　　中國指數研究院高級分析師章惠峰認為，房産稅試點對投資性購房需求影響深遠，對第一套房的剛性需求及第二套住房的改善性需求影響很小，有利於保障房地産市場健康穩定發展。從兩市的實施辦法來看，重慶的房産稅實施辦法影響相對較大，上海影響相對較小。無論從稅率、計稅標準等方面都可以看出，重慶房産稅對打擊高檔住宅和投資性需求力度更大。