易憲容：信貸政策調整最終將引發樓市革命

　　中國經濟網1月24日訊 2010年，是政府對房地産市場宏觀調整最為關注的一年，其出臺的國十條也是房地産宏觀調控政策重大轉折。但是為何2010年房地産市場宏觀調控沒有達到政策預期的目標，其原因何也？2011年房地産市場是不會順延2010年的大勢？如果不會，那麼最為重要的政策變化是什麼？易憲容於今日發表博文，他指出，當前國內房地産市場的發展與繁榮都是與個人住房按揭貸款的市場準入、融資杠桿率、融資成本及融資的便利性密切相關。如果個人住房按揭貸款真正地實行差別化的信貸政策並全面收緊，其貸款利率快速上調，這會讓住房炒作成本快速上升，個人會越來越難以從銀行獲得貸款。在這種情況下，就可能促使國內房地産市場的投資預期根本改變。如果房地産市場投機炒作擠出，它將對國內房地産市場産生巨大的影響，房地産市場價格也可能出現重大調整。

　　目前熱度關注房産稅問題，易憲容認為，房地産稅是什麼樣子？包括哪些內容？它的徵收對像是誰？對誰影響大？在房地産稅沒有出臺之前，市場僅是猜測。而且如果以此來評估房地産稅對國內住房市場的影響更是無從談起。更是重要的是對房地産市場影響最為重要的政策應該包括兩個方面。一是住房信貸政策；二是住房稅收政策。對於這兩種住房政策，一個是對購買住房者的事前限制，另一個是對住房持有者的事後利益調整。在當前住房市場信息不完全、二手住房市場不發達與不成熟、房地産市場評估體系沒有建立等條件下，要推出一個公平公正的房地産稅對住房事後持有再次言調整利益關係是不容易的。因此，持有住房利益的事後調整需要一系列的基礎條件，而這些條件並非短期內可達成的。如果沒有一個公平公正的房地産稅，那麼房地産稅對住房市場的影響是不大的。除非能夠在住房交易環節課以重稅(無論是住房交易流轉稅還是住房交易的所得稅)。

　　文章指出，2010年的國十條，儘管其包括的內容很多，但住房市場影響最大應該是住房的信貸政策，特別是個人住房按揭貸款政策。近幾年來，個人住房按揭貸款差別化政策對國內住房市場産生巨大的影響。根據2003年以前的政策，個人住房按揭貸款只能購買普遍商品房，優惠條件有限，特別是不得購買豪華型住房，所以，在這個時期，進入住房投機炒的人少。2003年的18文件之後對住房按揭貸款市場準入，則沿用以前的低門檻的規定，各地利用住房按揭對住房炒作開始。直到2007年央行出臺的359號文件與452號文件才對投機性住房及消費性住房採取嚴格差別化信貸政策，從而導致2008年房地産市場價格出現較大調整。但是該政策被2008年9月突然而來的美國金融危機所打斷，131號文件出臺則弱化個人住房按揭貸款的差別化，投機炒作者蜂擁住房市場，讓2009與2010年房地産投機炒作潮四起。更是重要的是，按照當前個人住房按揭貸款合同，就是一年一次的重訂貸款合同，因此，在2010年的個人按揭信貸政策變化的情況下，對現有存量住房的按揭貸款都會重新厘訂貸款利率。

　　易憲容表示，個人住房信貸政策作為一種事前限制政策，如果住房按揭貸款優惠利率取消，商業銀行能夠對信用風險定價，那麼它對2011年的住房將産生巨大的影響。不過，這種信貸政策的執行情況如何，目前還是一個未知數，市場還得拭目以待。

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　　作者介紹：

　　易憲容:中國社會科學院金融研究所金融發展室研究員。