蘇培科：中國樓市調控須重視供給管理

　　蘇培科

　　針對樓市“第二輪調控”，筆者不免有些擔憂：新一輪調控政策能見效嗎？

　　從最近出臺的調控政策來看，調控措施仍然採取收緊銀根和限制土地供應的需求調控模式，這樣的結果是，在抑制部分有效需求的同時，也抑制了部分開發商的供給，最終導致房價的快速上漲。今年8、9月份的房價反彈就是最明顯的例子，所以新的調控政策仍然很難有效調控畸形的中國房地産格局。但新政強化調控問責制、實施差別住房信貸政策、切實增加住房有效供給、加大交易環節的檢查和調整交易環節的契稅等大多都是對“新國十條”的補充、進一步細化和明確，便於執行和監督，同時明確了市場的預期。

　　然後，效果似乎並不理想。“問責制”在中國雖然比較管用，但是目前地方政府土地財政的格局仍然沒有改變，因此指望“房地産市長”來調控房價顯然難度較大；況且問責制又沒有明確劃定問責的範疇。這樣勢必會對衝調控政策，降低政策實施的有效性。

　　“史上最嚴厲的調控政策”失效已經證明中國的房地産調控不能再簡單地實施需求管理，而應該儘快採取需求和供給相結合的管理方式，否則第二輪樓市調控仍然會落空。如何供給，筆者以為：

　　第一，在進一步強化和規範需求調控的同時，應該強化供給管理。中央財政應該增加保障性住房專項補助資金的數量，並帶動各地方政府增加保障性住房建設的資金投入，加大保障性住房、廉租房和公租房的總供給，以平抑市場的需求。

　　第二，應該讓國有企業全部退出商品房開發領域，通過公開的招投標方式，讓以房地産開發為主業的國企和央企去承擔政府的保障性住房建設。目前，國企和央企介入商品房開發領域，他們借助各種特權和壟斷，拿著全民所有制的資産，不計成本地拉抬地價、炒高房價、獲取壟斷利潤，與民爭利，而政府的調控政策往往會被這些權貴既得利益者對衝。

　　第三，應該嘗試徵收物業稅、空置稅和提高遺産稅，增加多套房擁有者的持有成本，用稅收杠桿迫使其釋放存量房和空置房，平抑畸形的市場供需格局，以保障市場的公平與效率。

　　第四，應該儘快完善我國的房屋租賃市場，在規則方面不妨借鑒德國的經驗，對房屋租賃用嚴格的法律條文來界定成“使用租賃”和“收益租賃”，對“使用租賃”的胡亂漲價行為要加以限制，用法律法規來保障普通民眾租賃住房的需求和利益。

　　目前我國的房屋租賃市場十分混亂，在政府廉租房和公租房缺位的情況下，被租賃的房子大部分來自私人，加之缺乏相應的法律條文約束，一些私人房東可以隨便漲價，可以隨時攆走租戶，這讓很多租房族感覺居無定所，缺乏安全感和歸宿感。從而導致很多買不起房的非剛性需求也被逼成了剛性需求。如果政府能出臺相應的政策來規範房屋租賃市場，房租上漲幅度相對穩定和合理，房屋能夠長期、容易續租，法律能夠適當地保護租房者利益，相信大部分人會選擇低成本租房、高質量生活，而不是像當前一樣傾其所有去讓自己變成房奴。