牛刀：2011年一線城市樓市哀鴻遍野

　　牛刀

　　不能不説萬科對市場是敏感的。當國務院總理溫家寶在澳門對房價下降表示為難時，萬科在武漢的5個樓盤開始整體降價行動。其實，現在的市場很清楚，要麼就死撐著房價不降，而一旦下降，就將是一瀉千里，蔚為壯觀。所以，建議開發商不要降價，一直扛到樓市崩盤就算了。

　　違背市場規律，遲早是要受到市場的懲罰。儘管政府可以一而再再而三的救市，但是，古人説，一鼓作氣再而三三而竭。中國樓市已經到了三而竭的時候，氣數已盡，絕不是能夠救來救去就能解決問題的。

　　2010年即將過去，2011年就要來臨。不知道還有誰會對2011年房價還在表示樂觀？也許有人會説，萬科降價是為了年底回籠資金，以期有一個好的業績，讓財報能為市場所接受。年底回籠資金，指的是正常年份，2010年，對房地産來講絕對不是什麼正常年份，市場各方都在拼命較勁，鹿死誰手，不得而知。

　　不得而知的，還有國際經濟形勢的千變萬化，誰也不知道，中美兩國貿易會發生什麼樣的爭端，對中國宏觀經濟會産生什麼影響，有什麼危害？但是，國內的情況大抵是比較明白的。在經濟上，通貨膨脹不是行政手段所能解決的，所以，2011年，通貨膨脹不可能見頂，這將促使央行在貨幣政策上轉向，減少新增貸款、降低貨幣發行速度、設法實現正利率。這個貨幣政策的轉向，對樓市是致命的。

　　支撐樓市的購買力，只有投機資金。所謂剛需，買不起這麼高的房價，很多人被迫轉向其他的渠道解決居住問題。而政府的保障性住宅又不可能供應到剛需，生活成本生産成本的大幅上升，是很多企業和個人望而生畏，一線城市經濟總量全面萎縮，上海GDP增速因為再也沒有什麼世博，而成為全國倒數第一，北京、深圳、廣州尾隨其後。因為經濟增速的減緩，大量的白領轉向二三線城市，樓市不可能有後續購買力推動。

　　面對這種變化，市場層面將要表現的是：一、房地産仲介公司裁員一半。在上海、北京、深圳、廣州共有仲介從業人員高峰時超過50萬，預期在2011年減少一半，門店同樣大幅萎縮，可能只有二手樓盤成交和租賃還能養活一些員工，所以，仲介要首先做好過冬的準備，不要再發生2007年深圳中天置業老闆攜款逃跑的事件。

　　二、新房成交面積在2011年6月份開始全面出現拐點，深圳要提前一點。我們要看到，2010年樓市成交的增長是泡沫性增長，在一線城市尤為突出，因此，開發商為求生存，大多將轉向二三線城市，造成二三線城市供應的猛增，真正樓市崩盤，將於2012年在二三線城市開始爆發，約有30%的開發商資金出現問題，在貸款收縮的背景下，難逃破産的命運。

　　三、貪官外逃增多，造成樓市失血嚴重。貪官買房大多在一線城市，隨著網絡信息的公開，許多貪官已經惶惶不可終日，很多不敢將灰色收入繼續投進樓市，造成投機資金的突然失血，成交量的大幅萎縮。僅深圳而言，正常成交量日均要達到600套左右才是正常水平，實際上，現在開始持續了一個多月，每天成交量不足100套，很難支撐。

　　四、房産稅開徵，空置住宅面臨絕殺。預期房産稅將提交2011年的全國兩會，真正開徵啟動時間約在2011年底之前，一線城市全面啟動時間是在2012年，大量空置住宅在全面徵稅的背景下會自動流向市場，一部分低價拋盤，一部分改為出租。

　　同時，我們也應該看見，在中國宏觀經濟的變局中，2011年只是過渡性的，很多存在膠著和僵持的狀態，一線城市居民在忍受通貨膨脹的煎熬時，也在期待新的曙光。民族會代代繁衍，生命會生生不息，痛苦還將承受，曙光也在眼前。