二套房房貸首付比例提高至60%

　　第三波調控又緊鑼密鼓地向房地産市場襲來，此次調控比許多業內人士所預料的更早、更嚴厲、更細。

　　26日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，宣佈共計八條政策措施(簡稱“國八條”)，以求“鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮居民住房問題，繼續有效遏制投資投機性購房，促進房地産市場平穩健康發展”。

　　最新出爐的政策措施中，最引人注目的有：2011年各城市合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，並於一季度向社會公佈；對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額徵住房營業稅；對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%；推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭暫停在本行政區域內向其售房，等等。

　　相比去年4月份出爐的號稱“史上最嚴厲的樓市調控措施”——《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(俗稱“國十條”)，有業內人士評論稱，沒有最嚴，只有更嚴。

　　各地設房價控制目標

　　“國八條”第一條提到，2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，並於一季度向社會公佈。

　　對此，中國指數研究院副院長陳晟説，個人認為房價上漲的合理速度應該控制在大於CPI上漲、小于GDP增長。

　　華東師範大學房地産系主任華偉表示，這種目標的制定，理論上是可以方便地方政府調控房價，但由於地方政府無法準確把握每年貨幣的發行量、流動量，以及各類商品價格上漲的幅度，因此要制定新建住房價格控制目標，把握起來困難不小。

　　取消差額營業稅

　　根據“國八條”，按照差額徵收營業稅的做法被喊停。

　　“國八條”提出，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額徵稅。加大應用房地産價格評估技術加強存量房交易稅收徵管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。

　　漢宇地産總經理施宏叡表示，原本營業稅的徵收方式有兩種：一種是差價的20%，另一種是房價總額的1%～2%。在一些地區，仲介通過幫助客戶制定陰陽合同，導致買賣的差價只有區區幾萬元，大大規避稅收。這可以解釋，為什麼會推出按照銷售收入全額徵稅的做法。

　　陳晟則稱，這是對近日出臺的《房地産經紀管理辦法》的一種強化，主要是規範仲介行業一些不合規的做法。“但相對於按照房價總額徵收營業稅，差額徵收更能有效堵截投機，只是目前評估機制尚不完善、仲介操作失范，取消差額營業稅也是一種無奈之舉。”

　　對“加強存量房交易稅收徵管工作的試點和推廣力度”，施宏叡説，推廣二手房評估，這是堵截稅收漏洞的關鍵，因為目前避稅的方式主要是通過作假交易價格。此舉可以遏制一定的投資和投機，但也意味著購房者交易成本的提升。

　　二套房首付提至六成

　　此次調控再次強化差別化住房信貸政策。

　　“國八條”明確，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍。而且，人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求，在統一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。

　　對此，施宏叡認為，二套房首付從五成提升至六成，對於普通購房者而言壓力不小。嘉華(中國)投資有限公司銷售及物業管理總經理谷文勝説，二套房首付比例的上調，對於一些資金實力較強的購房者而言影響並不大。目前供求關係依然十分尖銳，關鍵是房價上升預期如果得不到改變，購房者仍會涌入樓市。

　　“政策的關鍵是在提醒市場，政府會通過各種手段擠壓投資和投機，這種信號的釋放對樓市會産生不小的影響。”施宏叡説。

　　限購升級：二套以上停購

　　“國八條”特別引人關注的一條是：“各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。”

　　陳晟分析，這是限購令的再次升級，是結合信貸政策對手頭充裕的投機客的再一次擠壓。之前上海規定只能新購一套住房，而現在則是手中有2套以及以上，就不能再在本區域買房。“相比之前無疑更為嚴厲。”

　　華偉説，限購政策短期內控制需求是有效的，但關鍵是執行，新頒布的限購令中還有很多漏洞，不能在本行政區域購房，完全可以選擇在其他城市購房，一些投資客可以通過註冊公司、借用他人名義購房。

　　政府顯然也意識到了問題所在。

　　根據“國八條”，各地要加快建立和完善個人住房信息系統，個人住房信息系統建設如滯後，地方相關負責人將被約談問責。