易憲容：房貸優惠利率取消對樓市影響巨大

　　易憲容

　　2010年的“國十條”，儘管其包括的內容很多，但對住房市場影響最大應該是住房的信貸政策，特別是個人住房按揭貸款政策。因為，對房地産開發商來説，特別是對於已經繁榮了多年的房地産市場來説，房地産開發商的資金來源已經不是問題了，房地産開發商完全能夠從不同的市場融集到資金，只不過不同渠道其融資成本高低而已。

　　面對巨大的房地産泡沫，2010年“國十條”重新祭出了差別化的個人住房信貸政策的大旗。比如説，第一套住房貸款的首付比重提高到30%以上，按揭貸款利率由商業銀行自己風險定價；第二套以上的住房首付比重提高到50%以上同，其按揭貸款利率為基準的1.1倍以上；禁止第三套以上住房的按揭貸款；禁止居民的異地貸款等。這些政策對住房購買者有新的市場準入、融資的杠桿比調低、融資成本增加等。但是，對於商業銀行來説，在執行中兩個地方有彈性。一是對購買第一套住房者的利率沒有量上的規定，商業銀行可根據情況對信貸風險定價；二是對已經購買了的存量住房好像鞭長莫及。這樣的政策使房地産投資炒作者認為住房投機炒作仍然較大政策空間，住房市場的預期沒有改革，從而住房投機炒作迅速傳導到全國。比如，三四線城市的居民也看到住房投機炒作的有利可圖性而蜂擁進入房地産市場。商業銀行的從業人員也在千方百計地利用這種彈性過度擴張個人按揭貸款。國十條宏觀調控的效果之所以沒有達到預期目標，2010年國內房地産市場之所以能夠繼續繁榮就與差別化的個人住房按揭貸款政策的彈性有關。

　　更是重要的是，按照當前個人住房按揭貸款合同，它是一年一次的重訂貸款合同，因此，在2010年的個人按揭信貸政策變化的情況下，對現有存量住房的按揭貸款都會重新厘定貸款利率。比如説，取消7折信貸利率優惠、對第二套以上的住房實行1.1倍貸款利率。如果這樣，2010年以前個人住房按揭貸款利率將全面重訂，利率將快速上升。但是2010年初，國內商業銀行是沒有如2009年住房政策出臺之後讓住房按揭貸款利率全面下降那樣在2010年初讓存量住房的按揭貸款利率全面上升。不過，由於央行差別化的存款準備金率政策出臺又改變了商業銀行的行為。

　　據報道，目前不少地方的商業銀行開始全面調高個人住房按揭貸款利率，不僅第二套住房的按揭貸款利率按照現在的政策上升到基準利率1.1倍以上，而且即使是首套住房按揭貸款利率有不少地方完全也取消7折優惠利率，甚至完全取消首套住房的優惠利率，讓其利率上調到基準利率以上。因為，通過存款準備金率可以讓當前商業銀行的信貸規模限制在一定的數量範圍內，從而使得商業銀行的可貸款資金減少。可以説，通過存款準備金率對信貸規模的收緊，商業銀行對住房按揭貸款的重新風險定價將會産生較大影響。如果説，國內商業銀行對個人住房按揭貸款進行區別性的風險定價，那麼這些個人住房貸款利率將全面上升，過度優惠的信貸政策可能成為歷史。如果説個人住房按揭優惠貸款成為歷史，那麼新政策對房地産市場將造成巨大的衝擊與影響，國內房地産市場價格的調整也是不可避免。