賈康：房産稅好于過度行政化調控

　　本報記者 商灝 北京報道

　　重慶、上海等多地房産稅試點所引發的辯論空前激烈——房地産市場在經歷去年最嚴厲調控和行政干預之後，但如果真的採用開徵房産稅的手段，對於遏制房價非理性上漲，究竟有多少效果？《華夏時報》記者1月12日特別訪問財政部財政科學研究所所長賈康先生，請他做深入分析與闡述。

　　一定有對衝房價上升的效應

　　《華夏時報》：如果今年房地産市場進入持有環節徵稅的新時期，是否意味著中國房地産業瘋狂投資的時代將告一段落？

　　賈康：房産稅改革是我國新一輪房地産“調控新政”中的制度建設內容，事關各方利益和調控的水準與中長期效果。房地産領域的重要性和複雜性、敏感性，隨中國經濟的成長、經濟體制和社會形態的轉變正在前所未有地凸顯。毫無疑問，作為一個稅種，房産稅恐難以改變中國今後幾十年間城市化水平不斷提升中的住房房價上揚趨勢，但房産稅一定有對衝房價上升，使過程較平穩，減少泡沫的效應。

　　縱觀市場全局，我們可以發現，我國住房福利分配製度向市場化配置發生演變以來，已有較豐富的實踐探索，現在基於經驗總結和政策理性，應明確地樹立房地産領域宏觀調控層面的“雙軌統籌”框架目標，“讓政府的歸政府，讓市場的歸市場。”如果我們通盤考慮市場經濟發展與和諧社會建設，就必須在信貸手段、行政手段之外，加上改革深化、制度建設、法制進步因素，才能在“標本兼治”中，體現“治本為上”的調控高水準，回應各個方面的關切。

　　如果房産稅不出臺，正在進行的這一輪房地産調控與過去幾年的調控將不會有本質區別，也改變不了房地産調控中的保有環節稅收制度缺失的問題，甚至很有可能重新陷入治亂循環的怪圈裏去。因此，有關部門在出臺房地産行業相關的稅收政策時，顯然應將短期與中長期結合起來考慮，突出制度建設的主線，儘量為中國今後幾十年的發展打好制度基礎。

　　《華夏時報》：人們的疑問是，這樣的政策長期來看對於抑制房價上漲勢頭，作用幾何？

　　賈康：查一下歷史資料，任何國家實行房地産稅，都沒有改變城市化過程中幾十年為期的房價上升的趨勢。有人以此為根據，説這個稅對調控房價沒有作用，但我要反問一句：有沒有做過有根據的測算！如果人家沒有這種稅收制度，房價會怎麼變化？很顯然，這個稅收一定有對衝房價上升的力量。為什麼？前已提及，我們做一些基本分析，就會發現因為有了這個保有環節的稅收，會使得城鎮化歷史過程中住房的需求表現、購買意願和房價形成，表現得較為理性沉穩。

　　總體來看，如果以後我們有了住房保有環節的這樣一個稅種，雖然不能長時期在表面形態上有效降低房價(其剛出臺時可能引起房價有回調)，但是會使我們房地産市場上商品房需求的總規模，表現出更少泡沫，空置率下降，資源配置效率和土地利用率上升，總體的房價表現更沉穩，更有效地減少房價大起大落(特別是“大起”後比較容易形成有殺傷力的“大落”)所帶來的負面效應和對社會生活的衝擊。

　　應體現“先富起來”者

　　對社會的貢獻

　　《華夏時報》：如何看待房産稅“增加稅負”問題？

　　賈康：從重慶開始進行的試點，可望通過增加高端住宅房主的稅負，調節房地産的投資與消費結構，優化再分配，這種鮮明的特色，有可能成為未來中國房地産稅的特點。

　　重慶徵收房産稅增加的收入，明確宣佈將用於保障性住房建設。重慶市市長黃奇帆提出，重慶將完善“雙軌制”住房供應體系，今年新開工公租房1350萬平方米，通過加強土地供應、稅收約束等調控，促進房地産市場結構合理、供求平衡、秩序規範。可以想像，“十二五”期間，商品房將成為重慶市政府保障性住房建設資金的來源之一。這是符合市場經濟通行的能力原則和再分配優化原則的。

　　《華夏時報》：有人認為，從當前房地産稅制的制度設計看，“政府並沒有用心於此，顯然準備不足”，僅全國商品房價值評估一項，就需耗費相當漫長時間，您認為果真如此嗎？

　　賈康：個人財富如經納稅繳入國庫，總體原則是“取之於民，用之於民”，但必然包括再分配調節，不是具體“一對一”的關係。説政府不用心、準備不足，有偏激之處。相關的研究早就在進行，“物業稅模擬空轉”也已有八個年頭，稅基評估可有把握地説，不會有硬障礙。從近期可考慮的房産稅試點方案的特點來看，應以鄧小平理論昭示我們認清制度建設大方向後“不爭論，大膽試、大膽闖”的積極態度，開展部分城市的房産稅試點，改進現行調控，推進制度建設。方案設計上應注重“漸進”要領，從擁有多套房子或大面積豪宅的高端人群入手，不求一步到位。

　　存在地區差異的試點方案是開端，旨在先建基本框架，再徐圖改進。還應積極徵求各方意見，開明地展開討論、組織聽證、作情況通報，並且對於培訓、交流活動應有積極的安排。特別要注意的是，各城市有關部門必須積極建立、健全相應的房地産登記註冊、評估制度及管理機構。通過房地産估價確定稅基是國際通行做法。

　　另外，應給全體社會成員吃“定心丸”和對所涉及納稅人採取“講道理”態度。而過度的行政化調控(如無限期的苛刻的“限購”)並不可取。

　　對於一般中等收入階層，包括公職人員，包括社會上現在有自己的商品房、産權房的人員，這個稅改框架應該非常清晰地給出一個信息：絕對不去覆蓋我們現在居民家庭的第一套住房，第二套房很多人説是改善房，也可以討論給個什麼樣的彈性，一定要考慮先從高端或者從增量做起，讓大家以後在實際生活中來共同促進和認同這個稅的正面效應。

　　對於高端增加了稅負的納稅人，也要消除他們的恐懼心理：這個稅是市場經濟調節經驗的通例，而且不會使他們“傷筋動骨”，一定會嚴格把握“負擔能力原則”，是他們完全可承受的一種再分配調節。他們多納一些稅，進入國庫後反過來扶助弱勢群體，既體現了“先富起來”的人們對社會的貢獻，也促進了社會和諧特別是低收入者的穩定，對先富者而言整體上也形成了對他們境況有利的安享“先富起來的幸福感”的正面效應。

　　並非萬能

　　應實施兩軌統籌方略

　　《華夏時報》：許多人對於開徵房産稅有利於促使地方政府擺脫對“土地財政”的依賴，調節收入分配差距的説法，並不贊同。還有觀點認為，如果不觸動現行土地和財稅體制，開徵房地産稅，“不過從納稅人手中多拿走一筆錢而已”。您怎麼看？

　　賈康：這種認識包含著概念的紊亂。要明確認識到：房産稅改革正是觸動現行土地與財稅體制，它是以制度創新、機制轉換來觸動的。土地財政導致地方政府的短期行為——賣掉一塊地皮獲得收入——斷絕了之後數十年再從這塊地皮上獲取收入的可能性，而開徵房産稅能夠幫助地方政府解決這個問題。

　　開徵房産稅，房産持有者便會考慮持有壓力，適當減少對房地産的購買並減少空置率，房地産供需狀況會改善，房産商于競爭中將不得不降低房價或維持平價，而房地産交易市場將影響到土地市場，開發商會收斂圈地衝動或者不會接受高地價。

　　另一方面，房産稅的徵收又可以為地方政府拓寬可持續財源。這些正面效應從根本上説都將是新制度安排産生的。

　　《華夏時報》：房地産調控的通盤框架應如何優化？

　　賈康：今後我國房地産的調控中，應該實施一種雙軌統籌的方略，其中一個是保障軌，一個是市場軌。

　　對於保障軌，政府的要領應有三條：管規劃，管托底，另外是管引導和加強運行管理。

　　另外一個是市場軌。首先産權房建設與政府管理規劃的關係，同保障軌是一樣的道理。這個規劃要罩著保障軌，也要罩著市場軌。接下來，市場軌上政府要管規則，使市場公平競爭始終伴隨著這種商業化的産權房和相關的不動産的交易。接下來還要管收稅，在交易環節和保有環節，都應該有合理的稅收來調節。目前迫切需要把短期調控和中長期治本追求更緊密地結合起來，不能只看短期。應該從解決三個突出的現存問題入手，處理好由近及遠、標本兼治、“治本為上”的房地産調控。

　　《華夏時報》：還請您細緻分析一下，這樣一種房地産稅，能夠有效降低房價嗎？

　　賈康：首先，要看看造成我們國家房價上漲或者房價呈上升趨勢的主要原因。對千頭萬緒的種種因素如果只説一句話，那麼最根本的原因，就是中國城市化進程的需求拉動。現在我國城市化比例大概是46%多一點，不出大的意外，城市化率按照現在的速率會每年提高1個百分點左右，今後也要不斷提高二三十年，再以後的速率可能會降低到每年0.5個百分點或更慢，但還是上升趨勢，一定會逐漸上升到80%或更高的水平上。也就是説中國在今後的幾十年，還會先後有5億多人進入城市居住，尤其是一線城市，是進城人的首選。這種需求從大趨勢看，沒有任何力量能夠扭轉。

　　人們一直在爭論房價與地價的關係，我個人觀點認為，非要説房價地價互動關係怎麼樣，誰是根本的因素？那麼從根本上看，房價決定地價。把地價壓得再低，商品房可以賣個好價錢，誰會賣低價？假設商品房能供求平衡，再高的地價也只能“爛”在開發商自己手裏，何能決定高房價？人們追求房地産，歸根到底是追求土地上附著物所能提供的效用，拿住房説，這個房子可以提供生活質量提高的物質條件，是特定的不動産空間能夠帶來的幸福感。所以從長期根本上看，應該理解為房價決定地價，當然某些階段地價可能會起到推波助瀾的作用，但從根本上講，並不是決定作用。

　　所以簡單歸結為一句話，在我國城市化與城市住房需求的客觀考察之後，我們應能得知房産稅作為稅收的一個種類，哪怕與整個稅制合在一起，也不是萬能的，不會改變中心區土地資源制約之下房價上揚的長期趨勢。同時要強調，這裡所謂房價只是我所談的兩軌統籌中市場軌的事情，和我們説的“住有所居”的各種保障房沒有關係，它只是商品房、産權房的價位表現的問題。

　　須有可持續運行的調控框架

　　《華夏時報》：有分析提出，從國際經驗看，房産稅應“專款專用”，主要用於改善社區公共服務。而中國目前提出的徵收理由，無論是“調節收入分配”、“抑制房價虛高”還是“為地方政府籌集收入”，因與納稅人的切身利益並不直接相關，“皆無正當性”。你怎麼看？

　　賈康：這話又説得頗為走偏了。所述三條都與納稅人的利益息息相關，掌握得好，就應評價為正當；掌握不好，不到位，就應指出其失當，儘快改進。

　　《華夏時報》：能否簡介一下美國的情況？

　　賈康：作為當今世界最發達的經濟體的美國，其房地産稅收經歷了長期的發展和完善，已趨於相對穩定和成熟，在西方發達國家的房地産稅制中具有代表性。

　　美國的房地産稅收以“寬稅基，少稅種”為基本原則。寬稅基，即對除公共、宗教、慈善等機構的不動産實行免徵外，其餘的不動産所有者或佔有者均為納稅對象。少稅種，即美國設置的有關房地産保有環節的稅收種類，只有財産稅這一種。

　　《華夏時報》：重慶徵收房産稅是否將標誌著中國房地産泡沫在2011年有可能被掃除，並開始改造“土地財政”？

　　賈康：可以肯定政府這一輪對於房地産的調控信號是十分明確的。要促進房地産業健康發展和財稅配套改革，並開始致力於解決制度缺失問題。

　　現在的短期行為的重要成因，是地方政府既無稅收支柱財源，又不能名正言順舉債，不能為實施自己的發展戰略規範地借錢籌集資金，只能通過融資平臺變相、變通操作，以及特別要依賴土地批租，一下子把錢儘量拿足。我們看看市場經濟的地方政府如前述美國的情況，可知在某種意義上説，在那裏，其實也是“土地財政”，但他們是在房地産保有環節上年年徵稅，通過政府預算程序約束，而且每隔幾年重評稅基，這是市場經濟下以長效機制催生政府內生的合理職能定位和長期行為，這種制度建設恰恰在中國是缺失的。

　　如果我國西部資源密集地區有資源稅，其他工商業較發達地區在房地産保有環節上有房産稅，我們就可以大體解決分稅制改革以來仍未解決好的地方稅支柱財源的框架問題，破解所謂“土地財政”難題。如能彌補房地産保有環節的稅制缺失，在房地産業發展運行過程中，商品房的持有人，一定會顧及持有成本。如果有房地産保有稅，房主就會考慮把空置的房子租出去，空置率就會降低，炒作的人也不可能無所顧忌發展到“肆無忌憚”的狀態，瘋狂的炒房、囤房行為就勢必會收斂。這既能促進土地集約利用，又能使房地産市場上的總體需求規模更合乎理性，整體價位更沉穩，當然也就消解了所謂“房地産泡沫”。

　　應再次強調，處理和解決如此牽動各方利益和感情，具有深遠影響的事項，不能只依靠官員“覺悟”，而要從制度環境和約束條件上看問題，通過制度創新來解決問題，這才是治本之道。