房産稅改革方向漸明：兩稅合一

　　就在上海、重慶佈局房産稅試點的同時，高層已經擬定了房産稅改革的總體方向。

　　《每日經濟新聞》記者昨日獲悉，財政部、國家稅務總局擬將房産稅和土地使用稅 （即城鎮土地使用稅）兩稅合一，且按照市價計徵。

　　據了解，由於徵收依據發生變化，合併後的新稅種將不再叫做“房産稅”，其性質類似于國外一直推行的物業稅，因此可能被叫做“物業稅”或“房地産稅”，其徵收範圍也將最終覆蓋個人住宅。

　　據知情人士表示，由於徵收範圍、徵收基點、稅率等細節尚需完善，因此新稅種要在全國推廣尚需時日。而上海、重慶兩個先行城市的試點效果，將成為新稅種出臺的重要參考。

　　土地使用稅或取消

　　據接近決策層的人士向《每日經濟新聞》記者透露，按照兩部委擬定的方向，房産稅和城鎮土地使用稅將“兩稅合一”，成為房地産持有環節的新稅種。而現行的房産稅和城鎮土地使用稅都將成為歷史。

　　我國的房産稅于1986年開徵，主要針對經營性房屋徵收，對個人所有的非經營性房屋（包括個人住房）暫免徵收。

　　城鎮土地使用稅在1988年開徵，主要向擁有土地使用權的施工企業徵收。

　　這也是我國房地産持有環節的兩個主要稅種。

　　上述人士還透露，隨著兩稅的合併，房屋和土地都將成為新稅種的稅基，即在計稅中，除將參照房屋價值之外，還要將土地價值納入其中。具體標準目前尚不得而知。

　　同時，新稅種還將“按照市場價格計徵”。這也意味著，在稅率不變的情況下，隨著物業價格的變化，新稅種的徵收額度也將隨市場波動。

　　儘管並未公開表態，主管部門已悄然著手相關的準備工作。今年1月6日，財政部在《關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》中提到，對按照房産原值計稅的房産，房産原值應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。其中，宗地容積率低於0.5的，按房産建築面積的2倍計算土地面積，並據此確定計入房産原值的地價。這被認為很可能納入新稅種的計稅標準。

　　本月17日，國務院修訂了《中華人民共和國房産稅暫行條例》，在房産稅的開徵、停徵以及減稅、免稅、退稅、補稅上，賦予國務院更多的權限。這也被看作是為房産稅改革做法理依據的鋪墊。

　　新稅種擬逐步鋪開

　　按照已有的思路，隨著新稅種的逐步鋪開，個人住宅也將受到覆蓋。

　　作為持有環節的主要稅種，房産稅和城鎮土地使用稅的徵收均未覆蓋個人住宅。相比之下，開發流通環節的稅種較多，包括契稅、印花稅、營業稅、企業或個人所得稅，等等。

　　在多數業內人士看來，開發流通環節稅賦較重是推高購房成本的原因之一，而持有環節的低成本則造成投資投機型需求氾濫。因此，“持有環節加稅、開發環節減稅”便一直被業界所呼籲。

　　去年9月30日，財政部和國稅總局在首度談及房産稅改革時便表示，有必要對個人所有住房恢復徵收房産稅。

　　當前正在醞釀的房産稅試點，目的是在持有環節加稅。按照已披露的重慶房産稅試點方案，高檔商品房成為主要徵收對象，其中 “別墅、200平方米以上住房、評估價值超過主城區平均售價3倍以上的住房”最有可能先行試水。

　　上述人士表示，除高檔商品房外，普通商品房最終也將被納入新稅種的徵收範圍。而至於包括保障房在內的各種政策性住房，目前尚不明確是否徵稅。

　　分析認為，在新稅種覆蓋普通住宅徵收的情況下，持有成本的提高，將使得投資投機性需求得到一定程度的遏制。同時，地方政府也將增加一筆重要的財政收入。

　　全面推行尚需時日

　　隨著上海、重慶兩地房産稅試點方案的初現端倪，其徵收模式漸漸變得明朗起來。按照官方發佈的信息，重慶主要針對高檔住宅徵稅，上海的房産稅徵稅對象則面向增量房。

　　至於兩地在計稅中，是否將土地納入計徵範圍，目前尚不得而知。

　　上述人士向本報記者強調，如果把土地納入其中，“房産稅”的叫法便不準確，稱為“房地産稅”或“物業稅”更為合適。

　　事實上，與高層對改革方向的定調相比，上海、重慶兩地的試點具有較大的自主性。即兩個城市可根據自身的市場情況，制定不同的試點方案，方案內容較為靈活。高層將觀望其試點效果，併為新稅種的出臺做出參考。

　　據了解，兩地的試點方案均已獲得財政部的原則同意，待國務院批復之後，可能在今年一季度推行。

　　但從試點到全面鋪開，還有很長的一段路程。上述人士表示，“試點只是開始”，由於徵收範圍、徵收基點、稅率等細節尚未完善，以及開徵新稅種所需的立法程序，新稅種的全面推行還需要多年時間。

　　現行土地使用稅每平方米年稅額

　　（一）大城市1.5元至30元；

　　（二）中等城市1.2元至24元；

　　（三）小城市0.9元至18元；

　　（四）縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。

　　下列土地免繳土地使用稅

　　（一）國家機關、人民團體、軍隊自用的土地；

　　（二）由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地；

　　（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；

　　（四）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；

　　（五）直接用於農、林、牧、漁業的生産用地；

　　（六）經批准開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年；

　　（七）由財政部另行規定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地。

　　摘自《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》