房産稅消息催生搶購 上海大戶型新房供應告急

　　上海今年年初將對新增大戶型商品住宅徵收房産稅的傳言，非但沒有抑制住房價，反倒催生了一場“搶房避稅”潮。

　　同策諮詢研究機構日前發佈的統計數據顯示，上海去年10~12月成交的大戶型數量遠遠超過去年八九月份。該機構重點抽樣調查的10個主力房型在120~150平方米的大戶型項目中，有8個項目成交套數超過去年的八九月份，甚至連遠在上海崇明島的融科托斯卡納莊園，開盤時都有數百人前往諮詢。

　　“房産稅試點的預期越來越強，促使部分購房者為‘趕末班車’而購買大戶型産品。”同策諮詢研究機構的分析師説。

　　21世紀不動産近日發佈名為《新房市場急缺大戶型房源》的報告稱，由於前期銷量增加，上海130平方米以上的大戶型房源目前存量稀少，新的房源至少在3月份以後才會上市。由於供應稀少，“1月1日至1月9日，上海130平方米以上的大戶型成交面積佔市場總成交的19%，較2010年12月減少了2個百分點。”

　　稅收恐慌催生去年末搶房潮

　　中房信分析師薛建雄説，事實上，中小戶型住宅的銷售情況比大戶型還要好。以100平方米以下小戶型為主的嘉悅天地去年11月份才開盤，但不到50天就已售出540套，銷售金額超過17億元。

　　佑威及樓市專評網提供的數據顯示，去年12月上海商品住宅成交量達140萬平方米，超過9月、10月平均130萬平方米的月商品住宅成交量，是全年銷售量的第二高，這導致1月份新房供應青黃不接。

　　搜房網統計顯示，1月1日至3日，上海新開盤的商品住宅只有3個，1月8日至9日（雙休日），新開盤的樓盤更銳減至1個。佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示，1月3日至9日，上海商品住宅新增供應面積僅有12.6萬平方米，遠遠低於去年21.1萬平方米的周平均水平，創造了去年7月16日以來的供應新低。

　　同策諮詢研究報告顯示，2010年底上海商品住宅庫存量僅為全年銷售量的1/3，供應緊張程度是北京、杭州、深圳等8大城市中最高的。造成這種現象的原因之一就是房産稅即將出臺的消息。

　　事實上，關於上海今年將對新增房産徵收房産稅的消息，早在去年十一二月就已傳得沸沸颺颺，一些開發商甚至趁機向購房者發佈恐慌性消息刺激他們買房。

　　《每日經濟新聞》記者就在去年12月份收到過多條來自上海某知名地産商的促銷短信，建議購房者抓住機會，趕快搶購他們手上的房源。

　　上海中原地産物業顧問有限公司研究總監宋會雍説，信貸收緊、房産稅以及上海房屋交易契稅即將上調等小道消息，導致部分購房者去年12月末的恐慌入市。

　　真正受影響者恐不足10%

　　今年1月10日過後，上海房産稅的最終版本開始逐漸浮出水面。多數版本顯示，徵稅範圍將是新購房後人均居住面積超過60~70平方米的購房者。

　　按照機構的調查數據，涉及房産稅徵收的商品住宅，佔上海商品住宅的比例並不高，只有不到10%。

　　薛建雄説，去年上海140平方米以上的大戶型供應僅佔整個市場的9.3%，2009年也差不多是這個比例。宋會雍則透露，目前上海掛牌的絕大多數二手房，面積都不超過140平方米。

　　按上述供應比例，受上海房産稅影響的應該只是少部分人群。對那些已有住宅，準備再買一套房的購房者來説，他們將不得不放棄自己原來的住房，將有效增加市場的供應。

　　不過，上述判斷僅僅只是房産稅對目前市場的暫時影響。

　　1月11日同策諮詢研究機構發佈的 《2011年中國地産趨勢研究報告》認為，上海未來的住宅用地供應將越來越緊張，所有在一線城市開發住宅項目的開發商，都面臨著向高端住宅開發轉型的壓力。這意味著會有越來越多的購房者，將因購買豪宅交納高額的房産稅。

　　滬房産稅一年現4版本

　　每經記者 楊羚強 發自上海

　　去年至今，關於上海房産稅的消息不斷。近日，21世紀不動産上海區域市場中心分析師羅寅申、上海中原物業顧問有限公司研究總監宋會雍向記者提供了房産稅的4個版本。

　　版本1：大眾“物業稅”

　　該版本物業稅徵收範圍較廣，第一套免徵，第二套徵；商業性、經營性住房先徵，一般住房先從豪宅、別墅先徵起，對大戶型先徵。

　　看法：開徵標準範圍太廣，基本已屬針對各個層次的無差異稅種；開徵標準劃分模糊，難劃分。

　　版本2：人均超70平方米徵稅

　　此版本在原房産稅條例上做了修改，主要內容是以市場估值確定房産總價，在新房産稅出臺前已買進的住房均不徵稅。對新購買的住房，超出人均70平方米的徵稅，稅率為估值現價的千分之八。

　　看法：該版本從客觀上解決了前期須對全市所有已購房房源的評估等操作難題。在面積認定的影響下，單價相對較高、地段較好的中心區域房源對購房者的吸引力會大增。

　　版本3：按套數和面積計算

　　這一版本以市場估值來確定房地産總價。人均70平方米以下不徵，第1~2套普通房不徵，第三套都要徵稅，稅率為估值總價的千分之八。

　　看法：該版本對樓市的衝擊更大，以套數和面積來劃分，徵收涉及面更廣，這在一定程度上加大了前期評估難度。同時未説明如果套數和面積相衝突如何判定。

　　版本4：細則概要版

　　去年12月份，網上又流傳了一份《房産稅細則概要》，稱按家庭在全國範圍內所擁有的産權房以套數和面積相結合為基礎徵收房産稅，根據房産購置原值或評估值來計稅。

　　家庭基本居住套數：夫妻處於在婚狀態的，基本居住套數為兩套；單身未婚或夫妻處於非婚狀態（包括離異、喪偶）的，基本居住套數為一套。機構基本居住套數為零，今後應禁止機構購買住宅房産。

　　家庭免稅居住面積：人均免稅居住面積乘以家庭人數，人均免稅面積由地方政府自行制定，為30~60平方米。機構免稅居住面積為零，今後應禁止機構購買住宅房産。

　　看法：對於這一版本，很多人認為應該是一部分從未買房的人惡搞的，執行的可操作性很低。

　　地産觀察

　　房産稅試點意義在打壓房價？

　　許鵬

　　重慶定徵房産稅無疑是新年以來最吸引眼球的房産新聞。有消息稱，重慶房産稅的起徵面積可能在220~230平方米，稅率約1%。與此同時，上海作為另一試點城市，也傳出最新版的徵收方案：新購房後家庭人均住房面積超過70平方米將預徵兩年。當上海傳來房産稅僅針對增量房導致購房者瘋搶大戶型的消息後，重慶市長忙不迭表態，重慶房産稅試點包括存量房。

　　上海房産稅試點可能回避存量房實出無奈。稅務人員發現，對出租房徵收的個人所得稅等諸項稅收，礙于居高不下的徵收成本，在大多數城市僅是一紙空文。難度更大的房産稅若在開徵之初即瞄準存量房，按《每日經濟新聞》去年的統計，僅對上海所有徵稅標的進行評估，就需28年之久。

　　但房産稅肩負的重要使命，是改變地方財政收入結構，逐步取代土地財政為龍頭的“賣地”模式，並經由該路徑徹底改變中央政府與地方政府在房地産領域的博弈格局，實現改變經濟增長方式的真正 “落地”。從這一意義而言，房産稅最終必指向所有住宅。這是因為僅僅圈定增量房難以彌補地方政府的土地財政缺口。仍以上海為例，根據中國指數研究院公佈的數據，2010年上海土地出讓金的收入為1513億元，即便上海2011年的增量房成交量為2000萬平方米，平均房價2萬元，按照1%的稅率計算，一年也只能徵收40億元，還不到賣地收入的3%。

　　除非房産稅讓地方政府不再依賴“賣地”，否則僅增長持有環節成本，寄望其改變房價上漲趨勢的想法未免一廂情願。對投機性購房者來説，他們持有房産的時限往往不超過2年，1%的稅率相比炒房收益不值一提；對出租型的投資性購房者來説，徵收房産稅的結果無疑是將成本轉嫁給承租方。在中國城市化每年為大中城市供應數以千萬計的新增人口的情況下，這一轉嫁的所有條件當然成立。

　　房産稅的內涵在改變稅制，調節收入分配，而非打壓房價——沒有任何國家和地區經驗説明，一項以財産價值為稅基的稅種，能在讓財産貶值的目的下持續操作。換句話説，要發揮房産稅對過度投機的調控效用，必然要先解決現有土地財政的諸多弊端。這其間的核心問題是，每一年地方政府獲得了高達萬億的土地出讓金，但人們並沒有看到保障房建設和公共福利的相應投入，反而是行政環節的各項支出不斷攀升。這一惡性循環在今天已經成為高房價的根源。

　　對比已經徵收物業稅（財産稅）的一些國家，稅收所得的大部分都用於公共福利，以縮小貧富差距。比如美國的物業稅，不同的州和城市標準不一，但大體而言，除20%用於行政支出外，大部分都用於當地的公共福利。這種模式也得到了多數納稅者的認可。

　　參照這些經驗，我們對中國房産稅的關注重心不應僅放在徵收環節，而更應該放在使用環節。如果房産稅作為財政收入不能用於改善所在城市的公共福利，不能用於保障房建設，而僅被用於彌補行政支出的窟窿，或是大量投放于低效率的國有企業，那麼，無論以怎樣的稅率、範圍和方式起徵，房産稅都不能發揮轉變經濟結構、構建消費型增長模式的作用，其結局必然是當下土地財政的另一個版本。