是“房産稅”，別解讀成“物業稅”

　　林鉉

　　根據報道，重慶將要開徵房産稅，計入徵收房産稅商品房的建築面積可能為144平方米以上，多套房建築面積實施累加制，超過200平方米也可能被徵收房産稅，而房産稅稅率可能為房地産當年市場價格的0.5%到1.5%。

　　事實上，諸如重慶和上海試點的房産稅並不是傳説中的物業稅，而是一種針對房屋高消費的特別消費調節稅，它的徵稅對像是居住在大宅的富人。而物業稅（Property Tax）是財産稅，針對土地、建築等不動産在其保有環節徵收的稅種，它面向全部住房，不區分城鄉、商業還是自用以及也不分第幾套房産。中國試點城市的做法主要目的似乎是為了調控房地産價格，實現劫富濟貧，但物業稅並不支持這種功能，它是一種服務稅。

　　中國最早提出征收物業稅是在2003年10月中共十六屆三中全會通過的《關於完善市場經濟體制若干問題的決定》，其中提到，“實施城鎮稅費建設改革，條件具備時，對不動産開徵統一的規範的物業稅，相應取消有關稅費”。但這一稅種需要有很高的制度透明度的保障，目前中國還缺乏這樣的徵收環境。

　　物業稅是一種地方稅，收支均在地方，並且直接用於地方公共服務。有觀點認為沒有經過全國人民代表大會的立法，地方徵收物業稅是濫用權力的象徵。事實上，在所有實施物業稅的國家，物業稅的立法因其地方稅屬性，都在地方議會。在中國，物業稅立法在省一級，徵收和規範在縣市，只要是試點城市的人代會制定和通過物業稅立法，就可實施和推行。

　　需要指出的是，其他國家物業稅徵收的本質是對私權的尊重，是建立在承認私有産權的基礎之上，徵收物業稅實際上意味著國家承認房主對房産的所有權不容侵犯，並且稅收也用之於為當地的納稅人提供服務。

　　中國內地的土地屬於國有，這與新加坡與中國香港類似，土地採取年租制度。但與香港的每年繳納土地租金不同，中國內地的土地出讓金一次性繳納70年年租。因此，香港對地租和房産稅分開徵收，而在內地，為了降低徵收成本，租和稅一起合併為物業稅。

　　中國人雖然在購房時候繳納了各種稅費（包括土地租金），但還要為地方性的公共服務支付費用。因此，中國存量房産只應該繳納支付公共服務費用的那一部分，如果與將來免徵土地出讓金或其他稅費的新房一起徵收同等稅率的物業稅，存在重復收費的嫌疑。這是中國徵收物業稅的困境之一，而且，中國顯然沒有做好準備取消一次性出讓土地金的做法。

　　當前，中國的分稅制使得地方政府的財權與事權高度失衡，一些地方不得不依靠挪用中央轉移支付的教育經費等。這也刺激了地方大力推動地産業發展，通過收取土地出讓金來滿足地方財政支出。但是，隨著城市化的推進，通過土地出讓獲取財政收入的做法不可持續，物業稅作為主要的地方稅收來源應該啟動。

　　但物業稅是一種直接稅，直接向居民收取，很容易引起納稅人的反對。1970年代美國加利福尼亞州就曾發生納稅人對物業稅負擔極為不滿，通過抗爭讓議會降低了稅負水平的事件。因此，必須讓居民心甘情願地繳納，“受益理論”就是對徵收物業稅的最好解釋之一。即物業稅主要是為納稅人提供服務，納稅人的福利沒有損失。在這個理論中，地方政府可以被視為是一個企業，而其股東是在轄區內擁有住宅的居民，地方公共服務的融資主要來自居民的物業稅。如果政府無法提供更好的服務，住戶就會用腳投票，離開這個社區，從而會使這個社區的房屋價值以及依託於此的物業稅降低。

　　因此，物業稅不只是一種稅收，而是一項向納稅人負責的體系。它必須建立在支出透明，且必須用於當地公共服務。而這需要以當地居民的公共監督為前提。如果收支不夠透明，居民很容易拒絕納稅。只有將開徵物業稅的好處納入居民的效用函數之中才能提高繳稅意願，因此，對於中國目前透明度不夠的財政體系以及將更多精力和財力用於投資而不是提供公共服務的地方政府而言，開徵物業稅其實是一種制度革命，這需要中國整個財政制度的轉型才能保障。

　　作者係經濟評論員