地産股估值修復行情需看政策臉色

　　夏俊傑：對地産股最大的風險就是大幅加息以及嚴厲的房産稅政策出臺。

　　陳東：政府調控房價將會常態化，房産稅出臺對地産股而言是又一個“靴子落地”，影響不會很大。

　　高建：房産稅一旦明確推出，應該會對地産股有較大影響。但我們認為，一旦由於房産稅推出造成地産股有較大的跌幅的話，反倒可能提供一次非常好的買入機會。

　　2011年地産股首周秀可謂風光：1月4日新年首個交易日，地産板塊集體啟動，當日漲幅超過5%，7隻個股漲停，此後連收3根陽線。今年房地産股將面臨何種政策環境？未來加息對地産股影響幾何？若房産稅開徵，房地産股何去何從？本期圓桌特邀諾安靈活配置基金經理夏俊傑、民生加銀基金公司投資副總監陳東和東北證券房地産高級分析師高建探討。

　　證券時報記者：2011年首周低估值的房地産板塊展開了絕地反擊，漲幅超過5%，位居所有板塊漲幅之首，您認為導致地産板塊大幅上漲的原因是什麼？

　　夏俊傑：地産股2010年大幅跑輸其他板塊，從絕對價值方面來説，地産股被低估，此外，經過一年的房地産政策調控，市場對調控的預期已經比較平穩，房屋成交量開始放量也為地産股的上升釋放了有利信號。

　　陳東：上漲的主要原因是房地産股基本面持續向好，而且經過前期調整之後，估值處於歷史底部，相比其他板塊估值水平也較低，對機構和個人投資者都具有一定配置價值。

　　高建：新年首周地産股上漲是在政策環境壓力減小情況下的上次估值修復行情的一種延續。首先，由於中央和地方在房産稅改革的思路上仍然存在分歧，因此，市場認為房産稅在一季度出臺的概率降低。第二，政府調控的焦點不再集中在房價的漲跌上，而是從轉變住房消費觀念入手，這可能表明政府一味打壓房價的預期開始弱化。第三，去年底以來十多個交易日人民幣連續升值，也強化了人民幣在2011年繼續升值的預期，而房地産作為人民幣升值的受益板塊，也起到穩定地産股股價的作用。

　　證券時報記者：政策風險是影響地産股走勢的最重要因素之一，去年國家已經連續出臺打壓政策，您預計2011年地産股將會面臨何種政策環境？令市場擔憂的房地産稅預計何時推出，對地産股影響有多大？

　　夏俊傑：緊縮的政策環境會一直持續，不排除有更嚴厲的政策，對地産股最大的風險就是大幅加息以及嚴厲的房産稅政策出臺。關鍵要看政策方案具體如何規定，如果比較嚴厲，影響會很大。

　　陳東：政府調控房價將會常態化，如果房價持續走高，不排除更加嚴厲的調控政策。房産稅出臺對地産股而言是又一個“靴子落地”，影響不會很大。

　　高建：從中央領導人的講話中可以看出，政府在2011年會繼續堅定房地産調控不動搖的態度，今年總的政策調控壓力應該是始終存在的，但強度不太會高於2010年。而2011年最令市場擔憂的政策之一就是房産稅，重慶市政府將對房地産市場加強財稅調節，並確定開徵高檔商品房房産稅，有望在今年一季度出臺文件，有消息稱上海房地産稅也已獲批。房産稅一旦明確推出，應該會對地産股有較大影響。但我們認為，一旦由於房産稅推出造成地産股有較大的跌幅的話，反倒可能提供一次非常好的買入機會。

　　證券時報記者：去年四季度央行連續兩次加息，宣告中國已經進入加息週期，有機構預測今年還將有三到四次加息，您認為連續加息，對於房地産板塊有何影響？

　　夏俊傑：大幅加息對房地産板塊的衝擊很大，所以關鍵看未來通脹的走勢，負利率的狀況不會長久持續，如果通脹超預期，則加息的幅度和頻率也會超預期，在這種環境下，地産板塊將基本沒有系統性機會。

　　陳東：高通脹預期之下的加息隱憂可能對板塊的估值構成一定抑制，不過目前短期良好的銷售和確定的低估值使得估值修復行情依然值得期待。但如果連續加息會提高購房者的借貸成本，對成交量會造成影響，從而對房地産板塊會有一定負面影響。

　　高建：加息對房地産和資本市場都是不利的，尤其是連續的大幅加息。但是，加息的初期，不見得會立刻使資産價格大幅調整。從印度、澳大利亞等去年以來已經數次加息國家的資本市場來看，並沒有造成資本市場的持續下跌。

　　證券時報記者：您預計本輪地産股行情能持續多久？該如何參與？哪類地産股應該是投資首選？

　　夏俊傑：作為一個絕對價值被低估的板塊，這波行情本質上是回歸價值，但這種回歸併不是一蹴而就的，肯定會有一些反復的過程，本質上還是交易性的機會。既然是價值回歸，NAV(凈資産價值)折價比較多的公司肯定是首選，相對看好商業地産股。

　　陳東：本輪地産股行情目前看還是估值修復的行情，投資首選快週轉類、業績優良、現金流充裕、且具有資源優勢，重估折價率高的行業龍頭。

　　高建：在房地産市場形勢穩定的情況下，一旦政策壓力緩解，地産股就可能在低估值情況下出現反彈。同時，也需要隨時關注房地産調控政策的動向，在反彈過程中一旦遇到政策方面的負面消息或利空，將會對地産股的走勢短期帶來不利影響。投資標的可以選擇快速週轉的住宅開發類公司作為投資首選，比如萬科、保利地産、金地集團、首開股份、濱江地産、榮盛發展、ST東源等。