房地産進入估值修復行情

　　《紅週刊》記者 郝寧

　　本週股市“開門紅”，地産股功不可沒。業內人士認為，這既有對調控政策暫時“落空”的借題發揮，也有地産股去年嚴重超跌的反彈效應，還有對今年通脹形勢以及宏觀環境的綜合評估。不過，機構對於地産股的分歧依然不小，即使地産股上漲也走得踉踉蹌蹌很是糾結。

　　機構買完就閃人，戰戰兢兢搶反彈

　　相比之前“偶有表現，但整體不被看好”，現在地産股人氣很旺。1月4日，地産板塊指數漲幅達到5.2%，帶動大盤重新站上年線位置，金地集團、首開股份、濱江集團、榮盛發展、世茂股份、中南建設紛紛漲停。但是機構暗藏的分歧也不少：有的認為股價還要“繼續飛一會兒”，有的則堅持“超跌反彈”態度。

　　2010年末的房地産板塊出現過一次強勢反彈，12月21日交易所披露的數據顯示，萬科A買入的前五大席位中有四家是機構，合計買入金額達到4.67億元。在1月4日地産股大漲的時候，上榜的地産股如金地集團、首開股份，其前五大買入席位和賣出席位均有機構身影，而機構賣出也較為積極。（見附表）

　　部分機構認為，此次地産股上漲是估值修復行情，若今年１月份CPI回落後貨幣政策壓力減小，地産股或有階段性機會，而另一部分機構卻表示了對地産股以及今年宏觀經濟的謹慎，認為如果CPI和房價繼續往上走，仍將“難言樂觀”，甚至可能隨時觸發下一輪調控。

　　樓市不聽政府言，量價齊漲正歡

　　其實，地産股捲土重來與近期樓市升溫密不可分。從12月新房成交數據看，重點城市成交量較11月上漲了10%，一線城市環比大漲了30%，二線城市與11月持平，房價仍保持穩中有升的態勢，重點城市成交量已經恢復到了2009年的平均水平。而頂著調控的重重壓力，元旦北京樓市成交量更是明顯回暖。據北京市房地産交易管理網數據統計，2011年元旦3天北京樓市成交量較去年同期上漲143%。

　　還不錯的成交量令房地産企業2010年的業績有了保障。據統計，去年三季末房地産行業業績保障系數高達3.16倍，去年三季的“預收款+營業收入”/去年全年“營業收入”高達1.74倍，顯示2010年甚至2011年全年業績增長都有保障。而行業龍頭的表現則更為出色：去年前11個月，萬科A實現銷售額998.1億元，同比增長72.3%；保利地産實現銷售額571.49億元，同比增長了41.6%。

　　暫無更多利空，板塊演繹估值修復

　　溫總理以及李克強副總理多次強調，2011年會繼續堅定房地産調控不動搖。但在流動性充裕且沒有投資渠道的情況下，銀根收緊以及多個城市出臺的限購令都沒有打下高昂的樓市，現在政府官員的口風已經微變了。

　　近幾個交易日地産股的上漲就與假期期間多則消息有關：日前關於房産稅中央與地方産生分歧的報道，讓市場猜測房産稅近期難以出臺；政府也似乎不再把調控集中在房價的漲跌上，而是鼓勵購房者轉變住房消費觀念，這表明政府一味地打壓房價的預期開始弱化。再加上近期人民幣的連續升值，也為地産股形成了較為旺盛的做多能量。

　　私募機構認為，房地産板塊目前靜態PE為26倍，和2008行業危機時相當。而市凈率也僅有2.7倍，與歷史均值3.7倍相比，已經跌無可跌，不排除出現階段性機會。渤海證券預計，從春節到“兩會”前，出臺新的房地産政策的可能性很小，政策壓力的釋放將給房地産板塊喘息的機會，利於房地産估值修復行情的展開。

　　華泰證券看好行業龍頭萬科A、保利地産和金地集團，2011年獲取正收益是大概率事件；其次是濱江集團、榮盛發展和蘇寧環球這樣的中小市值高成長開發商，以及市場空間巨大的房地産服務類企業世聯地産；業績可望爆發增長的小市值開發商鳳凰股份也可關注。