加快保障房建設或成房地産調控突破口

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　　□作者 孫建波

　　作者係

　　經濟學博士

　　日前，住房和城鄉建設部宣佈，2011年全國保障房將建1000萬套，並將於近期與各省級政府簽訂“軍令狀”，保障房建設也將納入對地方政府的考核。筆者認為，加快保障性住房建設，或已成為當今最嚴厲房地産調控尋求突圍的重要突破口，對有效遏制當前房價持續上漲和加強房地産調控都將産生積極影響。

　　之所以強調加快保障性住房建設的重要性，是因為自從1998年住房分配貨幣化改革以來，國內房價出現了“只漲不跌”的超強趨勢，但快速、非理性上漲的房價完全超出了尋常百姓的實際購買能力，使得房價問題逐漸成為市場特別關注的一個社會公共話題。為了滿足當前老百姓起碼的住房需求，中國應當大力發展保障性住房，這一思路已經得到社會各界的廣泛認同。

　　但遺憾的是，迄今國內保障性住房的供給仍然嚴重短缺，與市場化的商品房快速發展形成了鮮明對比。數據顯示，1998年至2009年期間，全國房地産新開工面積合計72.96億平方米，其中經濟適用房僅為5.71億平方米；全國竣工商品住宅套數累計3877萬套，其中經濟適用房僅491萬套。這些統計數據表明，保障性住房所佔比重太小，商品用房所佔比重太大，房地産市場的供給結構嚴重失衡，這是導致當前國內房價過快、持續上漲的最主要影響原因之一。

　　所以，加快保障性住房建設，完全可以成為加強房地産調控的一個重要著力點。因為，房地産市場可以嚴格區分為市場化的商品房市場體系與政府主導的保障性住房市場體系，通過加快保障性住房建設，大幅提升保障性住房供給，可以解決由住房供給結構嚴重失衡引發高房價等一系列社會和經濟問題。

　　從這個角度分析，大力發展和加快保障性住房建設，對促進中國房地産市場的健康發展與增強當前房地産調控效應都將産生正面的作用與影響。

　　一是加快推進保障性住房的建設步伐，將有利於解決房地産市場的供給結構失衡，遏制高房價。

　　由於目前人們總是習慣於根據中國潛在城市化率來計算未來房地産需求，這種總量思考方法忽略了庫茲涅茨週期中建築業産能積累的較大風險。由於建築業在其發展過程中産能會越來越大，10年前我們一年可供200多萬套商品房，但今後數年住房的年供給規模將超過1000萬套。相比之下，人口增長的有限性顯示了住房需求增長是有限的。這表明，住房供需關係總能找到一個邊際平衡點，當邊際需求開始小于邊際供給的特徵變得越來越明顯時，房價上漲速度將大大減緩，甚至還會出現下滑趨勢。

　　據此分析，當前中國正處於這樣一個關鍵節點——儘管住房供需的邊際平衡點已經到來，但因過去住房的“供給小于需求”的歷史欠賬尚需償還（主要是指“保障性住房”的歷史欠賬），使得這種房價調整的效應短期難以顯現。但是，一旦保障性住房供給達到一定規模後，隨著房地産市場的供需關係與供給結構不斷改善，將有效遏制房價過快上漲勢頭，甚至還可能引致未來房價的下跌。

　　二是加快推進保障性住房的建設步伐，將有助於增強當前房地産調控的針對性和有效性。因為，保障房供給太少是導致當前中國房地産市場的供需關係和供給結構出現失衡的主要原因之一，通過採取加大保障性住房建設力度措施，就可以化解房地産市場中出現的一些主要矛盾與問題，結果是可以使房價保持在一個合理水平上，這將對遏制高房價和增強房地産調控效應産生積極影響。

　　另外，由於高房價可以産生很高的投資收益，使得大量社會資源進入房地産領域，目前房地産投資已經成為影響中國經濟增長的主要動力之一，客觀上也拖累了中國經濟結構的調整進程。從這個角度分析，加快保障性住房建設，儘量實現保障性住房的充分供給，通過影響社會資源的重新優化配置，可以促進經濟結構的戰略性調整，特別是化解當前經濟增長與房地産市場發展之間面臨的兩難困境，降低房地産投資比重過大及房價上漲過快擠佔社會資源等因素對未來中國經濟增長的非理性影響。因而，加快保障性住房建設的宏觀經濟意義，已經完全超越了房地産市場本身。