房産稅重慶落地 樓市短期或有波動

　　徐健

　　2010年最讓人糾結的房産稅在2011年終於落下第一隻靴子，同時也為市場引爆了重磅炸彈。

　　新華社1月9日報道，從正在召開的重慶市“兩會”上獲悉，重慶市政府將對房地産市場加強財稅調節，並確定開徵高檔商品房房産稅。財政部已經原則同意重慶開徵商品房房産稅，具體實施方案由地方政府制定，報財政部備案。重慶市正抓緊完善相關方案，有望在今年一季度出臺文件開徵高檔商品房房産稅。

　　《第一財經（)日報》記者昨日在採訪過程中發現，業內不少專家、開發商都認為，重慶房産稅的確認，將在短期內引起滬渝兩地樓市的較大波動，中長期來看，影響則較小。

　　開徵城市短期房價下跌或有望

　　記者回顧去年年底，上海樓市曾經年底翹尾，形成過一波集中交易潮。數據顯示，在12月最後一週，連續5天突破1000套大關，並且元旦後第一天的一手房簽約量仍然超過1000套，並將12月的月度成交量推上2010年的最高峰。

　　“這主要是受到滬版房産稅方案即將在1月1日發佈的消息影響。”上海易居房地産研究院院長辦公室主任周建成指出，房産稅方案的敲定，無疑將影響人們對樓市的預期。“在市場看來，重慶消息公佈後，上海的房産稅也只是一個時間問題了。因此不排除在上海房産稅方案公佈之前，還會出現這樣一波集中交易的行情。”

　　周建成預期，上海房産稅方案落地之後，將對市場産生一場不小的衝擊。“屆時，樓市觀望情緒將再次蔓延，投資、投機需求被大規模擠出市場，加上保障房陸續竣工分流了一部分市場需求，部分開發商聞風會改變銷售策略，到時候出現房價絕對值的下降，不是不可能的。”

　　開發商李忠（化名）在接受本報記者採訪時坦言，重慶房産稅的確定會讓部分開發商“緊張一下”。李忠指的“部分開發商”，即目前資金鏈較為緊張的開發商。

　　“一旦上海正式公佈房産稅方案，資金寬裕的開發商應該會沿用前幾次宏觀調控時的策略——觀望；而資金鏈緊張的開發商，應該會根據稅率的多少，在短期內採取一定程度的降價促銷手段，爭取去化存量。”李忠還認為。

　　無疑，房産稅對房價的短期打壓作用已經得到了業內普遍肯定。

　　某國際顧問行專家表示，如果房産稅規定出臺，對於市場的短期影響將更多體現在打擊買家對於房價上漲的心理預期，即更堅定表明了政策對於控制房價過快上漲的決心。

　　二三線城市不會跟風

　　然而，一個不容忽視的信息是，房産稅作為一個地方稅種，其徵收範圍有限。也就是説，房産稅對房價的短期影響，可能將被局限在某幾個積極籌備房産稅改革的城市中。

　　“這可能是獨唱，或者對唱，最多是小組唱，但不會成為大合唱。”周建成認為，房産稅的影響範圍將不會擴大到多數城市。

　　上海和重慶兩個直轄市是目前僅有的明確表示“將積極做好房産稅改革試點各項準備工作”的城市。“2010年期間，滬渝都在反復報批方案，爭取實行房産稅。”周建成指出，在市場看來，重慶消息一齣，上海的房産稅也應該只是一個時間問題，兩地的樓市就會因此受到相應影響。但是，這種影響並不會蔓延到其他一些沒有在商品住宅市場實行房産稅的城市。

　　周建成介紹，房産稅是地方稅種，多數二、三線城市應該不會跟風，因為這些城市房價壓力不很突出，地方財政收入也還能在很大程度上依賴土地出讓，這些城市暫時沒有必要試行房産稅。而一些一線城市，房價上漲壓力較大，保障房建設壓力也很大，土地出讓可開發空間又越來越少，迫切需要開拓新的財政收入。

　　對此，上述國際顧問行專家亦持相同觀點：“各地情況差異很大，我覺得房産稅的影響範圍不會是全國性的，而是暫時鎖定在一線城市，尤其是房價壓力突出的一線城市，會因為重慶房産稅的落地而改變對該城市房産稅的預期，從而改變對市場的預期。”

　　中長期來看保障房影響更大

　　頗具意味的是，記者在採訪過程中發現，幾乎所有接受採訪的專家和開發商都認為，房産稅對樓市的影響將是短期的。

　　“考慮到2011年中國經濟的逐步向好，尤其是居民未來收入的增長，必然拉動住房消費的需求，房地産市場將依然走出緩慢增長的行情。”上述國際顧問行專家如是説。

　　周建成補充指出，房産稅的主要功能是增加地方財政收入。因此，在抑制房價方面，房産稅的作用將不會是長期的。“從目前上海版房産稅在市場上傳言的各種細則來看，不是非常嚴厲，就我們估算，按照傳言的細則開徵，一年地方財政收入增加10億~20億元。從中長期來看，房産稅效應將很快被市場消化，房産稅出臺一段時間後，樓市將恢復常態。”

　　另一位開發商亦認為，目前市場上流傳的房産稅細則稅率不高，市場很快將適應這筆新增的支出。“房産稅對市場造成的其實是心理層面的影響，我認為中長期來看，保障房對樓市的影響肯定比房産稅的要高。”

　　事實上，目前，一些業內專家都認為，房産稅對房價的影響將不及保障房。他們指出，大規模增加的保障房供應，將改變整個樓市供應結構，從而對房價産生長期影響。