滬廣深津等7市賣地超出年度計劃

　　在堪稱樓市調控之年的2010年，上海土地市場依然演繹出火爆行情。

　　中原地産監測的數據顯示，截至12月16日，在中原監測的12個重點城市中，上海2010年土地出讓金收入已達到1417億元。這一數據，環比2009年全年上海的土地出讓金收入1025.28億元上漲達40%。

　　按照原定計劃，12月最後幾天上海還將有一批土地進行出讓，因此，1417億還不是今年上海賣地收入的全部。但目前的行情已顯示，2010年的上海土地交投並沒有如預期般在“史上最嚴厲”的調控中走回2008年的谷底行情，而是在開發商持續熱烈的追捧下，持續衝高。

　　年底驚現“翹尾行情”

　　2009年的土地市場無疑是瘋狂的，2010年4月宏觀調控之後，狂熱的土地交投終於及時剎車，地價更是一度出現明顯鬆動。5月底，當多數開發商還在為是否降價賣房而猶豫不決時，市場濃重的觀望氣氛已經迅速傳導到土地市場。當時前去參加今年上海第一場大型土地推介會的開發商紛紛表現出觀望情緒，看多買少成為最為普遍的策略。

　　很長一段時間裏，上海的土地市場都在震蕩中前行，陸家嘴黃金地段的高層住宅用地——“黃浦江沿岸E18地塊(9-3)”，被九龍倉集團(00004.HK)旗下公司拿下的時候，樓面地價僅是遠低於市場預期的3.55萬元/平方米；10月加息首日，嘉定新城的宅地嘉定區洪德路以南、雲谷路以西地塊，在競標中出現了今年以來樓面地價首次跌破萬元的情況；而一個月前鬧得沸沸颺颺的“退地門”事件，更是給上海土地市場抹上了一筆濃重的懸疑色彩。

　　這期間，一個不容忽視的細節是，有業內人士戲言，如果不是“為避免開發商盲目高價逐地”而誕生的土地預申請制度，今年土地市場恐怕也難免重蹈2008年土地頻繁流標的厄運。

　　一位港資開發商指出，2010年以來，上海開始全面推行預申請制度，在此制度下，開發商可以提前考察地塊，並和出讓方有足夠的時間進行接觸。就出讓方而言，和開發商充分溝通後心裏也更有底，推出的地塊定價更準確，不至於流拍。

　　終於，調控之後的2010年上海土地交易市場不溫不火地撐到了年底。讓人大跌眼鏡的是，受年底一波住宅成交回暖勢頭影響，開發商拿地熱情一觸即發，臨近年關，土地市場竟然再次躁動起來。

　　12月初，和記黃埔旗下公司以16.2億元的超高報價擊敗其他5家勁敵，奪下上海青浦一純住宅用地——趙巷鎮特色居住區17號地塊，折合樓面地價21436元/平方米，遠遠超過老單價地王趙巷鎮特色居住區10號地塊創下的14500元/平方米紀錄，一舉成為青浦趙巷區域內的新“地王”。

　　與此同時，武漢、杭州、溫州等城市亦在年底輪番上演“地王”爭奪大戲，再次引發市場對地價狂飆預期的擔憂。

　　國土部調控加碼直指高價地

　　為抑制少數城市地價過快上漲趨勢，2010年12月19日，國土資源部出臺《關於嚴格落實房地産用地調控政策促進土地市場健康發展有關問題的通知》，要求堅決防範受多種因素驅動的歲末年初放量供地，從落實保障性住宅用地供應，防止出現“高價地”，規範房地産用地出讓，加快處置閒置土地四個方面堅決抑制少數城市地價過快上漲趨勢。此外，國土部還要求各地方政府地皮出讓溢價率若超過50%，或成交價創歷史新高的地皮，須2個工作日內上報。

　　事實上，截至目前，不少城市今年土地供應早已達高量。漢宇地産最新提供的信息顯示，截至12月15日，上海市經營性用地總成交建築面積已經累計達到1312.27萬平方米，已經超過去年全年成交面積，其中住宅用地成交688.36萬平方米，佔總成交量的52.46%；預計今年全年的成交總量可突破1400萬平方米，相比去年增加約13%。

　　中原監測數據亦顯示，其監測的12個重點城市已出讓居住用地8582公頃，預計年底前仍將有1175公頃的出讓量，土地供應的持續放量將使未來幾週土地成交熱度不減。12個城市中已有上海、廣州、深圳、天津、成都、武漢和長春等七市完成2010年度居住用地供應計劃。其中武漢表現搶眼，已超出年度計劃4倍有餘，只有北京、杭州和重慶三市完成情況較差，目前實際供應尚不及各自全年計劃的一半。

　　與此同時，其監測數據中，除廣州、深圳、重慶、杭州4個城市的土地出讓金收入較去年有所下降，其餘8個城市均創歷史新高。

　　易居分析師付琦在接受《第一財經日報》採訪時指出，在當前宏觀調控大背景下，少數的“地王”並不會對市場産生較大影響，但他擔憂地價若繼續攀升，將會給市場帶來不利影響。

　　付琦認為，地價不斷飆升，除了開發商的追捧之外，出讓方亦有著不可推卸的責任。“以上海‘退地門’事件為例，如果出讓方真想抑制地價，為什麼不以第一次出讓時的起始價出讓，而非要將起始價翻番後再出讓呢？”

　　公開資料顯示，“退地門”事件主角——嘉定區真南路以南、走馬塘以西地塊重新出讓掛牌起始價已飆升至19.345億元，較首次出讓底價5.5456億元翻了近兩番，一年內漲幅高達249%。按建築面積粗略估算，這幅地塊最新的起始樓板價已經達到10000元/平方米的水平。

　　“出讓文件顯示，真南路地塊還被規定了投資額度，要達到約15.8億元，這樣一來，開發商就算以底價拿下這幅地塊，未來的成本也已經達到18000元/平方米，這還是沒有計入稅收成本和企業管理成本的。若開發商將來想要有利可圖，相信其最終産品定價必然在目前區域在售新房價格之上。”付琦表示，真南路地塊只是掛牌起始價不斷上漲陣營中的一個縮影，地方政府的財政收入過度依賴於土地出讓金所造成的利益衝突可窺見一斑。

　　新加坡國立大學房地産研究院院長鄧永恒教授在接受本報記者採訪時表示，抑制地價，如何緩解地方公共財政過度依賴土地出讓金的現狀值得探討。他認為，房産稅的出臺，一方面能在一定程度上抑制由於當前住房保有成本過低而造成的過度消費、投機等現象，另一方面也能緩解由於地方政府的財政收入過度依賴於土地出讓金所造成的利益衝突。“在西方國家，房産稅也是地方公共財政收入的一大來源，房産稅開徵以後將會成為地方財政收入的一大支柱，從而緩解地方政府的高價賣地需求。”