北京賣地收入破1500億 初嘗“限地價”效果明顯

　　“舉牌喊價”方式正被綜合評標所取代

　　“平民地王”的誕生為2010年的北京土地市場畫上了一個圓滿的句號。

　　12月21日，北京市土地整理儲備中心宣佈，中國中信集團公司以63億元的價格競得朝陽區東三環北京商務中心區（CBD）核心區Z15地塊國有建設用地使用權。這一成交價格刷新了北京總價地王的紀錄。

　　不同於以往的是，中信此次報出63億的價格，相比于50.575億元的底價，溢價率僅為25%。據鏈家地産統計，北京歷史上所有總價超過30億的高價土地中，最低溢價率也有約43%，在歷次地王之中，溢價率更是沒有低於90%的先例。因此，中信集團摘得的Z15地塊以25%的溢價率，被冠以“平民地王”之稱。

　　與此同時，隨著昨天北京市大興區3幅住宅用地成交結果的公佈，2010年北京的土地出讓金已突破1500億元大關，達到了1516.58億元。

　　土地供量超往年

　　根據北京市土地整理儲備中心的統計數據，截至12月23日，2010年北京土地市場成交的經營性用地和工業用地共計252塊，土地出讓金累計1516.5832億元，是去年全年的163.4%。其中，經營性用地中的住宅用地成交71塊，土地出讓金共967.65億元，以規劃建築面積折算平均樓面價為7368元/平方米。

　　不僅如此，在目前的北京土地市場中，還有26幅經營性用地正處於招標或掛牌的公示階段，其入市時間也均在今年年內。

　　2009年全年，北京土地市場成交的地塊為243塊，土地出讓金收入約928億元；2008年的相關數值則更低，全年成交土地148塊，土地出讓金共計502.7億元。

　　無疑，2010年對於北京土地市場來説，無論是供應量還是出讓金收入，都是全面超越的一年。

　　北京中原三級市場部總監助理張大偉分析認為，首先，宏觀調控之前北京土地市場的一波成交高峰為其今年的這一成績奠定了基礎。據北京中原統計，截至4月14日，北京共計成交67塊土地，土地出讓金達到了489.6億元，也就是説26.6%的土地創造了32.3%的土地收入。

　　此外，儘管宏觀調控後北京土地市場一度陷入低迷，但北京市國土局在四季度供應了大量住宅類地塊。“二次調控後，北京在全國率先在四季度供應50塊住宅類地塊，大量的供應和成交也使得出讓金出現明顯上漲。”張大偉表示。

　　降低地價屢嘗試

　　在政策層面上，中央級土地管理部門國土資源部今年以來對於土地調控的力度也是越發嚴格，除了設法擴大土地供應數量之外，還對於地價的攀升有著嚴格的管控。

　　如此背景下，北京的土地管理部門在今年開始了降低地價的嘗試。

　　以往“舉牌喊價”、更易推高地價的掛牌交易方式在住宅供地市場越來越少見，綜合評標的招標方式成為主流，這一方式不再強調價高者得，需要綜合考慮開發商的企業資質、開發方案等。

　　據“鏈家地産”市場研究部統計。在2010年1~4月北京成交的37塊經營性用地中，掛牌出讓的土地為31塊，招標為6塊，招標比例僅為16.22%；5~12月份，北京出讓及成交的86塊經營性用地中，掛牌出讓27塊，招標出讓59塊，招標比例猛增至約68.6%。

　　特別是居住用地招標出讓的比例，由新政前的不到6%猛增到新政後的82.35%，佔比增長近70%。“鏈家地産”市場研究部認為，新政后土地入市的方式明顯轉型，體現了政府在對待土地收益方面的態度發生了一定的轉變。“以招標為主的土地出讓方式，可以説是為平抑地價提供了基礎條件。”

　　除此之外，為了防止土地以過高的價格成交，北京土地管理部門還進行了多種新的嘗試。例如提出“限房價、競地價”及“限地價、競政策性租住房面積”等土地競買方式的試點。

　　今年11月18日，順義張鎮居住（地塊一）項目用地，經過競標單位117次競價之後順利成交，這是首塊以“限地價，競政策性租賃房面積”方式成交的居住用地。

　　“鏈家地産”首席分析師張月認為，在土地價格偏高已經為市場普遍關注之時，“限地價”無疑是有效控制土地價格最直接的方式，而“競政策性租賃房面積”則可以巧妙地增加政策性住房供應量。雖然新方式試水也遇到流標等問題，但若仍然保持以往普通的招拍挂方式出讓土地，土地市場的調控效果可能不會很明顯。

　　“如若‘限地價，競政策性租賃房面積’等抑制土地價格上漲的出讓方式今後被廣泛推廣和使用，未來‘地王’可能將不復存在。”張月如是説。