高地價“疫情”蔓延：過半主要城市土地“超賣”

　　逼近年關，各地今年的土地市場收成逐漸清晰。來自中原集團研究中心的數據顯示，截至12月16日，監測的12個城市中已有上海、廣州、深圳、天津、成都、武漢和長春等7市超額完成2010年度居住用地供應計劃。今年12個重點城市已出讓居住用地8582公頃，預計年底前仍將有1175公頃的出讓量，土地供應的持續放量將使未來幾週土地成交熱度不減。

　　通過大幅度“超賣”土地，不少地方實現了土地收入的大幅增長。其中武漢已經取得676億元的買地收入，較去年296億元增幅達到128％。

　　“超賣”的背後，則是高地價依然肆虐全國。為了抑制少數城市地價過快上漲趨勢，12月19日，國土資源部出臺《關於嚴格落實房地産用地調控政策促進土地市場健康發展有關問題的通知》（以下簡稱“通知”），要求堅決防範受多種因素驅動的歲末年初放量供地，堅決抑制少數城市地價過快上漲趨勢。

　　儘管12月21日（查）國土部土地利用管理司司長廖永林接受本報記者採訪時表示，此次通知更多的是從相關土地政策制度完善的角度出發的，但不可否認，控制臨近年底各地涌現的土地市場“疫情”更是當務之急。

　　高地價疫情

　　近期各地單價地王不斷，正是上述通知出臺的一個重要背景。

　　單價地王與總價地王不同在於，前者更直接反映當前市場高地價的現狀，直接實現地價的飆升。

　　廣州繼成功拍出總價86億元的“巨無霸”──廣鐵南站地塊之後，又于上周在“白雲新城”拍出樓面地價高達20605元/平方米的“單價地王”；深圳誕生年內“最貴地塊”，總價達29.63億元，樓面地價8582元/平方米；廣西南寧3宗曾經流拍的土地共拍出21.4億元的總價；武漢市樓面地價再創新高，一宗地塊拍出了8755元/平方米的樓面價，刷新半個月前創下的紀錄。

　　進入12月以來，各地土地市場供需兩旺。據上半月公告截止日期，廣州等6城市均有宅地供應，上海、天津、瀋陽部分新增地塊都將於年底前成交。

　　截至12月中旬，12個主要城市累計供應居住用地9422公頃，超過2009年全年9017公頃的水平。其中居住用地成交8511公頃，超過2009年全年32%。目前各地居住用地成交已連續3個月處於高位，有持續走高跡象。

　　中原集團研究中心高級經理劉淵認為，2010年最後半個月12個城市仍將有1138公頃地塊要出讓，各地土地市場將進入衝刺階段。

　　與此相伴隨，不少企業購地熱情年底呈現爆發態勢。12月前16天中，10大標桿房企購地已投入148億人民幣，超過11月全月水平的七成。萬科、保利、金地等行業龍頭在土地市場表現尤為活躍，多個土地拍賣現場中都活躍著他們身影。

　　中原地産的報告指出，“9 29二次調控”後，土地市場沉寂片刻後再次爆發，顯示出開發商對後市的樂觀預期。此時出臺土地調控新政，希望能及時有效地抑制土地價格過快增長，通過整頓土地市場，嚴禁哄抬地價，進而達到穩定房價上漲預期的目的。

　　12月19日出臺的國土部通知，主要從四個方面規範土地市場交易：一，落實保障性住宅用地供應；二、防止出現“高價地”；三、規範房地産用地出讓；四、加快處置閒置土地。但它能否抑制當前的土地疫情？

　　資本圍城？

　　仔細研讀“全國超賣”背後的種種細節可以發現，土地購買群體結構的悄然變化，正將土地市場的泡沫，通過更多的企業載體向更廣的區域、更深的行業層面蔓延。

　　統計顯示，截至11月底，10大標桿房企購地共花費1711億，與去年同期相比小幅增長3%。但是，10大標桿房企的購地金額佔其銷售金額比重僅約45%，明顯低於2007和2009兩年，僅略高於市場低迷的2008年水平。而今年全國房地産開發企業土地購置費同比增長達到78%。房企在今年參與到土地市場的爭奪中，土地市場份額在連續多年集中化趨勢之後，再次出現較為明顯的分散。

　　“高房價的根本在中國的財稅制度和官員考核制度。地方政府機器的運作或多或少都靠土地財政來支撐，房地産市場發展活躍的區域尤其如此，在中國仍強調經濟建設是發展首要任務的前提下，隨著城市建設用地的不斷縮減，高地價將不可避免。”正略鈞策管理諮詢房地産行業研究顧問買曉森直言。

　　對於今年勝於往年的土地疫情，買曉森認為除了上述原因外，資本則是真正的直接因素。“受高利潤影響，房地産行業的競爭者增多，除了房地産央企、不以地産為主業的央企，還有很多地方企業半路轉型，如溫州2009年百強企業中有過半的企業都涉足了房地産。”

　　據本報記者調查，在調控貫穿始終的2010年，中國樓市尤其是土地市場其實一直處於被“資本圍城”的狀態，各路資本紛紛在今年潛入中國房地産市場。

　　“因今年房地産政策方面多有調控，買賣雙方處於價格僵持期，以致表面上今年大宗物業交易市場沒有去年活躍。”DTZ戴德梁行中國投資部聯席主管葉建成12月21日向本報透露，但不容忽視的是，外資機構表現活躍。葉建成坦言，外資買家和本地買家出現投資佔比的徹底逆轉，意味著大量境外資本經過過去兩年對金融危機衝擊的修養後，再次開始積極進入中國市場，明年這一趨勢將更為明顯。