執行限貸新政前定的房子犯了難

　　日前，西安市再次出臺6條樓市新政，旨在保持樓市健康發展。但這則“限貸”不“限購”的樓市新政，也使得部分在新政前簽訂購房協議、合同，但沒來得及辦理房貸按揭手續的購房者們犯了難：“限貸了，超出預算，房子買還是不買”。 購房者

　　限貸讓人進退兩難

　　北郊某大型國營廠職工小王最近很糾結，年初他就在單位旁邊內部認購了一套120平方米的房産，當時認購價比市場價一平方米要便宜1000多元，可就在最近樓盤的五證相繼辦理到位，開發商也催著他們辦理正式購房合同時，煩惱的事情也隨之而至。

　　小王説，因為他和愛人名下還有一套房産，雖然當初認購這套房子時對二套房沒有嚴格的限定，但最近辦理正式購房合同時恰巧西安市房地産“6條新政”出臺，按照新政規定，他們的首付要從以前的14萬(30%)提高到23萬(50%)。小王説，他和愛人都是工廠職工，按照先前計劃，倆人的積蓄和工資養家、養孩子，再供一套房子剛剛好，但新政後的首付比例和房貸則遠遠超出他們的支付能力範疇。對此，小王左右為難，一邊是超出預算的首付和貸款，另一邊是不想割捨的房子和定金，他現在最想知道的就是像他這種新政前認購的特殊情況，政府有沒有其他的補充規定或解決辦法，另外，在這種情況下，他前期和開發商簽訂的認購協議是否具備法律效應，他的兩萬元定金還能不能要回來。

　　“都怪我自己，一直懶得去辦按揭手續，結果卻被新政給套住了。”只要提起自己的購房歷程，西安某中學的趙老師就懊悔不已，據她講，她在5月份就和開發商簽了購房合同，但一直沒去銀行辦理按揭手續，當時還抱有“你不找我，我就不辦”的心態，誰知最近去銀行辦理按揭手續時，才知道房貸政策早就變了，雖然是首套房，但按照新政策每月要多出300多元利息，她稱自己是“自作自受”。

　　採訪中，記者了解到，像小王和趙老師這樣新政前簽訂購房合同，卻沒有辦理按揭手續的購房者大有人在，還有一些本地和外地的二套或三套購房者，因為貸款政策變動而不得不選擇退房或將房産轉手。

　　開發商

　　我們只能按照新政辦

　　北郊某樓盤營銷負責人王總表示，以前樓市出臺相關政策後，開發商為了留住客戶，會想盡辦法變通，但現在幾次新政後，各種變通的幾率已經越來越少，尤其是貸款方面，國家卡的緊，開發商也沒辦法，只能按照新政辦。

　　另外，他説，今年早期的房産和目前的房産差價也很大，所以大多開發商並不反對購房者退房，一般只要好好協商，多數開發商會同意購房者合理退房退款。但同時也不排除個別小樓盤急於回籠資金，不給購房者退定金，或是建議客戶“假離婚”、“假戶口”等手段繼續購房。

　　丈八東路某樓盤置業顧問王小姐談到“新政變通”話題時，壓低聲音説，其實只要購房者將房産戶主名改為親戚朋友中沒有房産的人名下就可以了，另外，她説最簡單的辦法就是“假離婚”，只要客戶是實心想買，他們可以提供可靠的辦假證電話。

　　銀 行

　　貸款以發放日利率為準

　　近日，記者走訪了西安市各大銀行，得知四大國有銀行基本上在9月初就接到通知，對購買首套商品住房的家庭，要求貸款首付款比例不得低於30%；對購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低於50%，貸款利率不低於基準利率1.1倍；對於購買第三套及以上住房的本地居民家庭，暫停發放住房貸款；對於購買第二套以上住房的非本地居民家庭，暫停發放住房貸款。另外，西安多數商業銀行基本上從10月份也開始執行房貸新政。

　　對於購房者疑惑的“購房合同在房貸新政之前簽訂”的情況，工商銀行西安支行信貸工作人員告訴記者，不管購房者的購房合同或者房貸合同是什麼時間簽訂的，銀行一般都會按照貸款發放日的政策為準。

　　律師建議

　　簽購房協議時一定要看清

　　房貸新政下發後，在新政前簽訂的認購協議或購房合同該怎麼執行？消費者又該如何確保自己的權益不受損？陜西知本律師事務所律師趙欣分析了購房者小王的具體案例後指出，雙方若在認購協議上沒有就“金融政策發生變化”具體約定時，因為國家金融政策發生變化，而導致購房人在簽訂認購協議後負擔加重，無法繼續購買認購協議項下的房産，加之金融政策變化屬於非人為的客觀情況變化，在這種情況下，購房人有權解除認購協議，有權要求開發商退還定金。另外，若認購協議書上有“首付30%，銀行按揭70%”等明確約定，購房人就有權退房退款；若認購協議書上有“房貸開發商代辦”的約定，消費者也有權退房退款；若購房協議書上相關條款約定不明確的，購房人可以跟開發商協商解決，若協商不成，購房人可以走法律訴訟程序，法院一般會酌情要求開發商合理返還購房人定金；但若認購協議書中已經有“金融政策發生變化時按照新政策繼續執行”的約定時，購房人只能按照新政策補交首付款等。

　　記者 藺榮梅