保障房與財政之咒：地方政府“無奈”推高地價？

　　歲末年初，又到了圍繞保障房工程上級部門給下級部門定指標、地方政府向中央政府表決心的時候；同時，近期各地土地市場也突然捷報頻傳，地王再現。兩種情況之間，隱約有著某種聯絡。

　　中國指數研究院最新數據顯示，上海、北京等十大城市今年前11個月累計賣地6694.54億元，其中八大城市同比均大幅增加。上海以1369.94億元居首，北京以1004.48億元次之。

　　調控之年，地方土地財政依然實現豐收的背後，似乎並不僅僅是調控是否見效的問題。一位不願透露身份的專家坦言，從地方財政對資金需求的角度去理解，龐大的保障房項目所需的增量資金，對地方財政壓力巨大。“儘管已經為保障項目的資金尋覓新的來源，但土地財政無疑還是最被倚重的。”

　　今年580萬套的保障房建設任務，所需資金已經令地方政府捉襟見肘，2011年全國高達1000萬套的保障房任務，更是前所未有的挑戰。

　　“堅持保障房的投入，這是不容置疑的，但如果因此助推高地價進而傳遞到房價，顯然很不理想。”一位剛在上海郊區拿了一塊高價地的開發商負責人認為，儘快出臺房産稅，或許可緩解地方財政急迫的資金需求。

　　表象：保障房體量與

　　高價地“正相關”

　　近日，兩幅位於上海郊區的地塊出讓被業內普遍關注。

　　11月底，上海市規土局最新發佈的一則土地公告顯示，嘉定區真南路以南、走馬塘以西地塊出讓面積約7．92萬平方米，以及嘉定區外岡鎮百安路以西、恒榮路以南地塊住宅用地，出讓面積13．35萬平方米，兩幅曾經公開出讓的土地將再次出讓。

　　令業內愕然的是兩幅“再嫁”地塊的出讓底價成倍提升。其中，前者重新出讓的競買保證金達6億元，出讓底價高達19．345億元，較2009年底首次出讓時5．5456億元的底價上漲249％；後者最新的掛牌起始價為7．01億元，較2009年首次出讓的底價2．403億元上漲192％，樓板底價約從1800元／平方米飆升為5251元／平方米。

　　兩幅地塊大幅加價，人們把原因歸於其間所在區域土地價格的快速上漲。值得注意的是，新公告還要求兩幅宅地須 “符合上海市及嘉定區有關保障性住房配建的政策和規定，受讓人向區人民政府提供佔該出讓地塊住宅建設總建築面積5％比例的限定價格商品房”。

　　本報記者另從上海房地系統的內部人士處獲悉，在上海全市的保障工程建設中，郊縣區域在土地供應和建設體量等各方面都承擔著重任，而作為上海新城建設重要區域的嘉定，其保障房項目的任務相對更為繁重。“這對地方政府的財政確實是個很大的壓力。”

　　分析近兩年嘉定土地供應結構不難發現，保障房用地遠遠超過普通商品房用地。再比較近兩年嘉定土地出讓收入和土地出讓量的變化，在商品房用地供應減少的情況下支撐土地出讓收入平穩有升，是土地單價的快速上升。

　　據記者初步統計，通過量價比較出現的區域保障房項目體量與地價之間表面上的“正相關”，在上海多數區域及其他城市的樓市存在較為普遍。

　　今年嚴厲調控的背景下，土地價格依然穩步上漲，這顯然不是供求關係能解釋了的。

　　當脆弱地方財政

　　面對保障硬指標

　　2011年，全國保障房任務的大幅增長，幾乎已板上釘釘，各地也將隨之上調建設目標。

　　上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生近期披露，“十二五”期間上海計劃新建住宅約1.3億平方米，其中各類保障性住房將佔新建住房總套數的六成。公開數據顯示，截至今年10月31日，上海市經適房累計開工1000萬平方米，竣工200萬平方米，截至10月底經濟適用房兩大試點已有1696戶居民簽約購房。

　　北京市住建委也透露，今年至今北京已竣工交用4.6萬套保障性住房，預計全年可達到5萬套。新開工建設和收購各類政策性住房由13.6萬套上升至14萬套。“十二五”期間，北京已初步確定了“政策房比重提高，商品房比重降低”的思路，重點建設公租房。

　　保障房正在升級為各級地方政府部門“不得不完成”的硬性任務。

　　部分地方已經率先表態。比如，甘肅省日前下發《甘肅省住房保障工作考核問責暫行辦法》，住房保障考核半年一小考，一年一大考，在綜合考核評優工作中實行“一票否決”，取消評優資格。

　　“以目前的保障房建設資金來源構成，儘管創新支持政策很多，但地方財政依然承擔重要責任，地方財政如何應對是一大難題。”上述上海房地系統的內部人士坦言，以目前的狀況，除了繼續向土地出讓收益伸手外，脆弱的地方財政似乎還沒有更好的辦法應對不斷升級的保障硬指標。

　　除了土地，該向誰伸手要錢？

　　11月底，財政部、國家發展改革委、住房城鄉建設部3部委聯合下達《關於保障性安居工程資金使用管理有關問題的通知》，規定各地從2010年起在確保完成當年廉租住房保障任務的前提下，可將現行從土地出讓凈收益中安排不低於10%的廉租住房保障資金統籌用於發展公租房。

　　但同時，國家審計署公佈的對19個省市2007年至2009年政府投資保障性住房審計結果表明，保障房資金比規定少提取146.23億元等。

　　中原集團研究董事程澐表示，加速保障性住房建設，是彌補過去十年我國房地産市場全面市場化所造成的市場失衡及社會矛盾激化的重要任務，也是此次宏觀調控的重要目的之一。要實現這一目標，各地政府必須從制度上及資金安排上認真監管，才能使保障性住房建設得以保障。

　　土地出讓收入仍是加速保障工程建設的重要資金支持，被不斷賦予重任。

　　“今年各地的商品房土地出讓中，溢價率確實有了明顯下降，但最終的成交價卻依然屢屢出現地王，重要的原因就在於作為土地出讓方的地方政府，紛紛提升了底價。”一位資深的土地市場參與人士告訴記者。

　　部分地區的地王，今年並不遜色于瘋狂的2009年。以溫州為例，近日，“原溫師院”地塊以37.02億的價格出讓，樓面價3.7萬/平方米，成為新的全國單價地王；此前的7月，“溫州原蔬菜批發市場”地塊以11.5億元總價、近2.8萬元的樓面價成交；10月，溫州瑞安“瑞祥新區D-2”地塊拍出，樓面價達到約2.55萬/平方米，創下溫州縣市住宅用地之最。

　　這種保障工程體量與高地價之間若隱若現的微妙關係，直接威脅調控的成效。

　　對於打破這種惡性循環，最新出爐的社科院藍皮書也明確指出，宏觀調控不僅要用信貸手段，更重要的是要用稅收手段；需要徹底改革土地房産及其收入體制，使地方政府能有一個穩定合理又不推高房價的房地産財政收入渠道。