商業項目受打壓 保障房或成信託投資藍海

　　隨著房地産調控的加劇，以及銀監會下發的《關於信託公司房地産信託業務風險提示的通知》，房地産信託不復此前的火熱態勢。與此同時，保障性住房卻出現日益“缺血”的跡象。住建部日前表示，2011年計劃建設保障性安居工程1000萬套，這一數據較之今年的580萬套提升了72.4%，保障房建設的資金缺口問題日漸凸顯，信託是否應當在這種情況下介入政策鼓勵的保障性住房建設當中？據《每日經濟新聞》記者了解，信託公司和REITs（房地産信託基金）均較為看好保障性住房的前景，但其收益率較商業地産更低的特點成為信託的主要顧慮。專家認為，加強財政補貼力度以及將保障性住房與商業地産進行打包或可解決這一問題。

　　隨著2011年保障性住房項目擴容至1000萬套，保障房建設的資金缺口問題凸顯，由此，業內對信託等平臺發揮資金募集功能、介入保障房項目以緩解其融資壓力的呼聲愈發熱烈。

　　《每日經濟新聞》調查發現，從現狀看，保障性住房的收益率比商業地産低，這成為信託公司介入的主要瓶頸，但信託業內人士透露，隨著地方政府政策和合作模式趨於靈活，他們對保障性住房的前景仍然看好。

　　信託公司解渴保障房建設資金

　　近日，銀監會下發《關於信託公司房地産信託業務風險提示的通知》，要求各信託公司對房地産信託業務進行合規性風險自查，多家信託公司暫停房地産類信託業務。

　　諾亞財富數據顯示，截至12月1日的一週，市場上沒有新的房地産信託産品推出。因為房地産信託的暫時消失，信託産品發行急劇下降，産品募集規模整體偏低。

　　隨著信託公司介入商業地産項目的風險逐漸浮出水面，分析人士指出，信託公司介入政策鼓勵的保障性住房項目已有了很大的遐想空間。

　　最新消息顯示，明年全國保障性安居工程住房建設規模將高達1000萬套，相比2010年增長72.4%，而計劃新增的420萬套住房中，公共租賃房將佔主要部分。

　　2010年保障性安居工程預計投資超過8000億元，2011年保障性安居工程投資初步估算為1.4萬億元，佔2011年全國房地産投資規模的近30%。

　　與之相對應的是，上述龐大的保障性住房建設計劃面臨巨大的資金缺口。高盛分析人士指出，今年580萬套的保障房建設目標中，政府600多億元的專項輔助資金僅能覆蓋11%的建築成本和7%的總成本。保障性住房對信託等融資方式的介入就顯得尤為迫切。

　　滬上某信託公司負責人表示，信託公司願意響應國家政策參與保障房項目。由於信託平臺的特殊性，合作方式靈活成為其參與的最大優勢。

　　據悉，目前天津市已經搭建了全國首只保障性住房投資基金，通過信託平臺募集資金投資于保障性住房項目，明年募資規模預計將達到16億元，成為信託公司介入保障性住房建設的樣本之一。

　　收益率瓶頸待破

　　“集合信託産品之所以吸引客戶投資就是源於高收益，目前房地産的集合信託産品收益率有的已經突破20%，一旦標的改為廉租房，要實現高收益不太現實。”至於保障性住房未來是否有望和商業地産一起，佔據房地産信託計劃的半壁江山，諾亞財富高級研究員李要深認為，目前來看很難實現，其瓶頸主要集中在收益率，其中房地産信託介入廉租房的動力依然不足。

　　“保障性住房項目的特點是低風險、低回報率，信託公司一旦介入，如何提高回報率成為這類信託産品銷售面臨的一大難題。”李要深指出。

　　高盛分析師認為，保障性住房項目的回報率極低或者為負，而且在很多情況下甚至在長期內無法做到自給自足，滿足自身的資金需要。

　　對開發商而言，高盛報告中指出，相較商品房的利潤率，保障性住房的利潤率低很多，這使得開發商積極性不高，目前大部分在建項目都是在地方政府監督下由國有企業承擔的。

　　“信託公司介入保障性住房項目，和介入商業地産的操作方法一樣，但是如果要提高信託公司的積極性，還有待地方政府提供更加靈活的政策。”一位信託公司從事實務的人士指出。

　　滬上某信託公司負責人透露，目前信託公司介入保障房仍停留在建設階段，建好後政府接管項目、信託公司退出。信託公司的收益依靠地方財政補貼，一般收益率能超過10%，但還是比不上房地産信託目前15%以上的年化收益率水平。

　　保障房建設前景仍被看好

　　不過上述信託公司負責人依然看好保障性住房的前景，“信託公司的視野不應該只停留在保障性住房本身，社區建好後一旦吸引人氣，只要再將社區配套的商業做好，形成規模效應，項目收益率依然可觀。”

　　“各地方政府對保障房的政策也不盡相同，如深圳提出經濟適用房的20%至30%可以按照商品房銷售，這類項目的收益率依然可觀。”

　　“可行的辦法一是加大財政收入補貼力度，或者參照此前新加坡和中國香港地區的做法，將保障性住房和商業地産進行打包，這樣既能吸引長期穩健的投資者，商業地産的加入又有助於提高收益率。”

　　摩根大通董事總經理李晶亦看好保障房項目的前景，李晶認為，保障性住房的投資回報遠高於表面水平，且擁有諸多便利，如更多的貸款渠道、貸款更容易以及審批更快。

　　李晶還指出，在商品房市場繁榮時期對開發商而言的雞肋，如今已成為銷售有保障的香餑餑。“因商品房價格已達到多數人無法承擔的水平，保障性住房市場的需求空前加大。