上海商品住宅成交均價創調控以來新高

　　“空方”空前期待高聳的房價真正掉頭，市場卻又給了大家“當頭一棒”。上海的成交均價創下了今年4月開始調控以來的新高。

　　據中國房産信息集團CRIC數據，上周（11月29日-12月5日），上海市商品住宅成交均價23933元/平方米，創下近29周新高。而且上海成交均價已經連續三周站上23000元/平方米的歷史高位。29周，幾乎就是從今年4月啟動第一輪調控至今的這個調控密集時間段。

　　在這個成交新高的背後，豪宅非常“給力”。上海市中心豪宅代表樓盤——瑞安房地産旗下新天地板塊內的翠湖天地嘉苑The Manor近期成交了一套360平米房型的房源。瑞安房地産副總經理戴亞倫表示，“目前每天預約看客排滿，下月排期依然不斷。預計隨著此次第一套的成交，18套的數量減少，餘下的成交數量和速度也會進一步加快。”

　　與豪宅開發商信心十足相呼應，二次調控下的上海樓市，打折優惠樓盤少得可憐，機構統計，優惠盤僅佔兩成，力度更是“蜻蜓點水”。

　　本報記者注意到，上周上海商品住宅供應上升、成交下降，供求比由此前一週的1：1.28下降至本週的1：0.63，在這樣的供求關係下，理應出現的價格下調並未實現，反而繼續衝高。

　　“部分中高端房源的集中成交是推高上海成交均價的主要原因。” 中房信分析師薛建雄指出，多個豪宅項目出現集中成交，如尚海灣上周集中成交59套，均價49163元/平方米；慧芝湖花園售出房源陸續簽約，上周簽約75套，均價33870元/平方米。

　　方方地産諮詢機構的最新報告進一步指出，近期高端公寓項目表現活躍，成交佔比出現較大幅度上漲。從住宅成交情況來看，雖然整體市場成交出現降溫，但單價在40000萬元/㎡以上的高端公寓項目表現出眾，成交量佔比13%，環比上一週增長了7%。

　　儘管一兩周的樓市成交數據，並不足以完全説明市場的全部真實狀態，但不可否認的是，從10月二次調控全面啟動以來，上海樓市的成交數據，並沒有出現調控政策起到效果的明顯反應。

　　“不少市場跡象顯示，二次調控新政的作用在較短時間內被消化，甚至11月的上海樓市已經呈現先抑後揚。”薛建雄指出，10月以來的限貸限購等新政策作用只持續了1個月，樓市在通脹的推動下又重新回暖。

　　從目前市場表現來看，不少買家還在積極入市，開發商也將在12月的年終最後一個月加大推盤。預期12月上海的供、需量會止跌回升，因此，不少業內人士預計，房價也有可能在短期回調之後，再度上漲。

　　薛建雄認為，政府的及時調控，使得樓市量價齊升態勢得到了有效控制，自11月份起的房價呈現回調之勢，一些新上市的樓盤重新調低售價預期，在售樓盤的折扣幅度也在加大，售樓處的房價有5%左右的下跌。但隨著成交量的重新回暖，本輪房價調整很可能在12月中旬就將結束。

　　各方開始再次呼籲新一輪的調控。不過，21世紀不動産上海區域市場中心統計指出，上海全市新建商品住宅成交均價在11月延續走高，但其背後原因卻並非項目漲價，而在於新建住宅成交均價結構重心近兩月呈上移態勢。這或許是二次調控為數不多的效果之一，但與各方的預期還相去甚遠。