上海樓市再現博弈行情

　　據上海二手房指數辦公室剛剛公佈的統計數據顯示，2010年11月，上海二手房價格指數為2558點，較上月上升5點，環比上漲0.2%，漲幅擴大0.04個百分點，幾乎與上月持平。此情表明，延續弱勢反彈，樓市博弈再現。

　　上海二手房指數辦公室認為，11月二手房指數延續9月至今的弱勢反彈走勢，微幅上揚。但從市場反應來看，已逐漸進入前期政策消化期。買賣雙方處於深度博弈中；投資型和改善型需求購房者迅速遞減，樓市價格告別堅挺。

　　其中，市中心三區領漲。經統計，上海9個傳統市區11月平均上漲0.22%，漲幅相比10月縮小0.02個百分點。5個市中心區11月平均上漲0.26%。除徐匯區下跌0.04%外，其餘四區如盧灣、靜安和長寧分別上漲0.44%、0.37%、0.3%和0.21%。人民幣升值壓力、國際熱錢流入等因素，一定程度上衝散了二次調控的觀望氣氛，部分資金選擇流向市中心物業。同時，通貨膨脹預期導致貨幣現金購買力日趨降低，令具有較高保值增值功能的高檔商品房被業主惜售，因此拋售房源的價格波動小，成交價格亦相對穩定。新興中心城區漲幅穩中略升，11月平均上漲0.16%，漲幅相比10月擴大0.07個百分點。11月，上海市部分新盤開盤受到市場追捧，且主要集中在內中環區域，使周邊二手房業主堅定了市場預期，部分顯現惜售心態。10月，新興中心城區中，寶山、閔行靠近市區部分均上漲0.38%，浦東原南匯近市區部分上漲0.28%，松江近市區部分下跌0.24%。非新興中心城區11月平均上漲0.33%。其中奉賢上漲0.16%，金山上漲0.49%。

　　同時，動遷房拉低均價。經統計，11月上海全市100個控制點的70個重點監控板塊中，上漲54個，下跌14個，持平2個。11月上漲板塊平均上漲0.33%，漲幅比上月縮小0.04個百分點。54個上漲板塊漲幅均未超過1%。在“後世博”效應的看漲預期下，世博會場館輻射區的浦東三林、盧灣打浦橋和中山南路板塊價格表現堅挺，其中中山南路板塊上漲0.62%。11月下跌板塊平均下跌0.32%。動遷房上市年份“5改3”後，嘉定江橋、寶山顧村等板塊驟增新掛牌量，儘管這批房源出現了不同程度上的“被漲價”，但其平均價格仍然略低於商品房價格，因此受到低價目標客戶的青睞。這批新上市的動遷房頻頻成交拉低了板塊成交均價。11月嘉定江橋板塊下跌0.24%，松江泗涇下跌0.62%。11月持平的板塊為奉賢奉城和浦東張江高科板塊。

　　上海二手房指數辦公室認為，隨著調控效應逐步顯現，炒房客淡出，房價漲勢得到抑制。但市場也隨之進入了“二次觀望期”，購房者期待年底或明年一季度房價出現實質性回落，而持房業主被通脹預期、房貸收緊、限購令等因素制約了拋房意願，也不輕易言降。（9B3）