萬科為何不競標CBD地塊？

　　很抱歉，如果你是被這個標題吸引來看這篇文章，難免會有上當的感覺，因為我不過是借題發揮，另有所指。

　　一位非房地産界的朋友這樣問我：萬科為什麼不去競標北京CBD那個地塊？我回答他這個問題的，是一個反問：萬科為什麼要競標北京CBD地塊？

　　萬科當然不會去競標。這是商業地塊，而萬科以住宅開發為主；這裡將産生北京總價地王，而萬科不爭地王。要是萬科也去競標，那才奇怪呢。

　　北京CBD的6宗地塊最高總報價合計238億元，萬科即使全部參與競標，也拿得出來，因為今年12月1日萬科銷售額已超過1000億元。其實，大多數人關心這1000億遠勝於關心萬科是否去競標CBD中服地塊。

　　許多人想不通，在號稱“史上最嚴厲”的調控之年，為什麼萬科反而創造出了最好的銷售業績？

　　平均來説，房地産項目開發週期為2-3年。2010年的銷售業績，應該是2008年以前項目佈局的結果。也就是説，萬科今年的業績，不是突如其來的，早在2007年開始加快對二三線城市的進入時（他們稱為戰略縱深佈局），已經決定了。

　　雖然是調控之年，但二三線城市的住房需求依然龐大，而萬科在這些城市的“主流住宅”都是以普通住宅為主。很明顯，萬科在這些城市的市場佔有率提高，必然意味著其他地産商市場份額的下降。

　　從某種意義上説，萬科是房地産調控的受益者。從此進入了一個全新的平臺。2010年哪怕只是增長20%，萬科僅新增的銷售額就相當於其他排名靠前的地産商的全年銷售額。這是企業戰略和市場策略的勝利，更是市場化價值取向的勝利。

　　鬱亮説，從500億元到1000億元，萬科沒有從資本市場融資一分錢，完全是靠內涵式發展模式取得的。這正是令人稱道的重要一點。上市公司正常的再融資也無可厚非，但如果萬科是從股市裏融資200億，買地、開發，再實現1000億式的大幅增長，就無足稱道了。

　　事實上，2005-2007年很多房地産上市公司，走的正是“融資—買地—開發”這種外延式粗放擴張道路，並引發了房價和地價的瘋狂暴漲。今天的眾多央企，即使沒有從股市裏圈錢，但它們資金來源廣泛且成本低廉，因此也能在調控時期搶做地王。廉價資本（資金）是推漲房地産泡沫的主要動力之一。萬科不做地王，但通過合作，也獲得了大量項目資源。

　　我問鬱亮：以萬科的影響力，你們為什麼不去跟二三線城市私下商談，要求最優惠的政策，譬如土地款逾期或返還？有些知名地産商就是這麼幹的。鬱亮回答説，如果地方政府願意提供這些優惠，我不會反對，但我們不會以企業的影響力作為施壓的籌碼。

　　如你所知，2011年全國將建設1000萬套保障房。很多地産商對此是惶恐的，一如當年對經濟適用房衝擊商品房市場的擔心。但鬱亮説：保障房是整個行業健康發展的保證，如果保障房不能保持較快增長，反倒是行業的災難。可能會有人認為這是萬科在討好政府部門，違心表態。但在私下裏，他仍然堅持這個態度。

　　我不厭其煩地將萬科的一些觀點和做法列舉出來，是因為我希望能給其他同行提供一些參考。有些地産商會不屑一顧，因為他們的銷售額不及萬科的一半，利潤卻要超過萬科。有些地産商根本不想學，因為他們就是想趁樓市過熱大撈一把就走人。萬科宣佈要向匯豐銀行學習，向製造業學習，至少表明這是一個志在長遠的企業。

　　易小迪説：價值觀決定人的高度。我想這話對企業也同樣適用。以萬科為例，我必須表明自己的態度，希望踐行市場化規則、守護商業倫理的企業，終能大獲成功，而那些踐踏商業精神、僥倖掘金的暴發戶們，更快地被市場淘汰。