CBD六地塊報價較合理 整體價格未達市場預期

　　CBD六地塊報價比較合理

　　市國土局稱投標企業符合核心區産業定位

　　由眾多實力派金融機構和開發企業在本月7日上演的CBD核心區6地塊爭奪戰硝煙仍未散盡。梳理了本次土地招標各環節的跌宕起伏，特別是達到238億元的6地塊累計最高報價，市國土局有關負責人昨天表示，從投標企業構成來看，符合CBD核心區産業定位；從報價來看，各投標企業比較理性。

　　CBD地塊整體價格未達市場預期

　　7日進入第二輪投標的6地塊(Z3、Z4、Z5、Z6、Z14、Z15)，規劃建築面積114萬平方米，招標底價合計164.73億元，每個地塊的樓面地價均為1.445萬元/平方米。如果按照最高報價計算，6地塊土地出讓款最高可達238.29億元，遠低於市場預期的300億元。

　　北京市房協副秘書長陳志認為，這6個地塊所在的朝陽區光華路CBD核心區域商業寫字樓的價格大約在3.5萬元/平方米至5萬元/平方米之間，這代表機構若想進駐地段較好的CBD區域，基本購置成本也在3.5萬至5萬元/平方米左右，而此次自行購置土地，算上建安成本，總投入在4萬元/平方米左右應該算是比較划算。以此換算，只要成交樓面價在2.8萬元/平方米左右就屬於比較合適，而CBD地塊報價區間低於此價，為1.8萬元至2.6萬元/平方米。

　　從國內同級別地塊分析，CBD核心區地塊單價水平也並非最高。如上海今年2月成交的黃浦區外灘商業辦公地塊和南京東路商業用地，中標樓面地價分別約為3.4萬元/平方米和5.2萬元/平方米，均高於CBD地塊。

　　第二階段評標並非“價高者得”

　　CBD管委會有關負責人介紹，CBD核心區定位為首都國際金融業、現代服務業集中展示，世界500強和跨國公司總部高度聚集和國際經濟文化交流的核心基地。為加快這些主導産業在CBD的聚集，招標文件對各地塊提出鼓勵的産業類型主要分為綜合體、總部及金融機構三類。北京市政府更加關心産業聚集對經濟的帶動作用和長遠的稅收貢獻，而不是短期的土地收益。

　　為此，本次CBD核心區12宗土地招標共分為兩個階段，第一階段為規劃設計方案投報，根據各投標者對土地未來規劃方案進行評分，分值20分，參與第一輪投報後獲審通過的企業才有資格參與第二輪的綜合內容投報，投報內容包括土地出讓金數額，産業定位等。本輪評價標準包括投標企業的財務及資信10分，資質及業績15分，以及本次投標的投標價格40分和開發經營理念15分，最後綜合分數最高者中標。

　　在這樣的投標機制中，投標價格評分比重雖然仍佔得單項最高，但其權重分量已經小于50%。“改變以往純粹以地價為考量標準的土地出讓模式，是有效抑制地價過快上漲的關鍵因素。”中原地産華北區董事總經理李文傑表示，“特別是像CBD地塊這樣的核心商務區，如何實現未來最大的綜合性商業效益才是最重要的標準”。

　　周邊住宅借機抬價算盤落空

　　“即使如部分業內人士預期的那樣，CBD六地塊樓面地價接近2.1萬元/平方米，反映的也只是北京市扶持的重點商業地塊的真實土地價值。”陳志説，本次CBD地塊的成交，對於住宅價格的影響微乎其微。首先，此次CBD地塊為純商業金融地塊，對於周邊住宅價格不會産生提帶作用。其次，CBD核心區住宅均價已經處於高位，均價約為4萬至5萬元/平方米，上漲空間相對較小。

　　持同樣觀點的還有李文傑。在他看來，本次參與競標的企業大部分都不是房地産開發商，“不得分割銷售産權”的硬性規定使得這幾塊地都將建成企業總部，對樓市影響不大。另外，CBD地塊的平均報價在2.1萬元/平方米左右，明顯低於市場預期，而部分周圍在售項目指望中服地塊賣出高價，並借此抬高售價的“如意算盤”基本落空。