房企融資被逐步收緊 房價或現區域性下調

　　樓市信貸環境的緊縮，房企資金鏈進一步被收緊。一旦進入新的加息週期，調控的“政策疊加效應”將使開發商在第四季度加緊推盤以回籠資金

　　在調控從緊的政策環境下，最近各地樓市成交量呈現低位波動態勢。樓市信貸環境的緊縮，國家多部門相繼加大對房企融資渠道的監管和審查力度，同時，政府在年末來臨之際對保障房建設的加力推動，房企資金鏈進一步被收緊。業內人士預計，一旦進入新的加息週期，房地産調控的“政策疊加效應”將使開發商在第四季度加緊推盤以回籠資金，房價或可出現區域性下調。

　　各地樓市低位波動

　　來自中原地産的市場信息，目前除了深圳二手房市場出現一定回升，各地新建住宅及二手住宅的成交量在上周繼續延續前幾週低位波動態勢。

　　監測數據顯示，9個重要城市新房市場成交量環比微增3%。一線城市中，京穗兩城市成交下降一至三成，滬深兩城市環比增幅均在15%左右；二線城市成交則大多維持在一至二成波動狀態。二手住宅成交量方面，京津滬穗深5大城市總體環比前周微跌3%，其中北京和深圳繼續上升，環比增幅在二至三成；而上海、廣州和天津環比均有所回落，跌幅在一至四成。

　　亞豪機構的統計數據顯示，11月份截至20日，北京市商品住宅期房、現房累計成交7546套、77.55萬平方米，環比10月同期分別大增47.84%、29.40%。其數字反映出北京商品住宅成交套數實現環比翻倍，但是這主要是保障性住房項目集中簽約所致。該機構副總經理高姍分析，因為保障性住房全部是期房，而且面積偏小。扣除保障性住房，11月中上旬北京市期房、現房商品住宅實際簽約量僅為4877套、54.90萬平方米，環比10月同期分別減少14.09%、11.15%。11月中上旬商品住宅成交均價為20468元/平方米，環比每平方米上漲658元，漲幅僅為3.32%；實際對商品房的需求環比銳減。這表明二次調控的影響正在日益加深，購房需求被大大抑制。

　　房企融資被逐步收緊

　　10月下旬以來，房地産市場感受到的最明顯的政策信號是，信貸在全面收緊。加快保障性住房建設是今年針對房地産調控的重要指標，為保證實現這項指標，上周，國家財政部、發改委、住房城鄉建設部三部委聯合下達《關於保障性安居工程資金使用管理有關問題的通知》，規定各地從2010年起在確保完成當年廉租住房保障任務的前提下，可將現行從土地出讓凈收益中安排不低於10%的廉租住房保障資金統籌用於發展公租房。與此同時，中央從供需雙方同時收緊了房地産開發的資金來源，迫使房企融資不斷收緊。對商品住宅預售資金加強監管，日前銀監會下發通知要求信託公司對房地産信託業務進行合規性風險自查，目的是提示信託公司關注房地産業務的風險，堵住房地産商從信託公司曲線融資的口子；證監會也叫停上市房企再融資，對再融資房企的申請採取“一刀切”的全面關停措施，而此次共計有60家公司再融資受阻。

　　11月19日央行再次宣佈上調存款儲備金率，央行的貨幣政策定調已經由適度寬鬆轉向穩健。面對年末中、農、工、建四大銀行全年信貸額度已經用盡停止新增開發貸款，年底前開發商大規模融資幾無可能性。不少開發商期待再挺上兩三個月爭取拿到下一年度的貸款。然而日前已有消息，明年全年新增貸款規模縮減將成定局。此時資金鏈已經拉緊，對“錢袋子”最關心的房地産商已經不如此前那般悠閒了，而這些政策對中小開發商影響最大。

　　上周商務部公佈的數據顯示，今年房地産領域利用外資同比增加約50%，明顯高於其他領域利用外資增幅。儘管在國內開發商面臨融資難困境之際，對海外融資的相關政策和措施尚未嚴格執行。但最近主管部門重申2006年頒布的對境外個人、機構購買房産的限制規定，這應該是對國外熱錢投機內地樓市作出的防範，這意味對海外熱錢的收緊也已經在中央的視線中。中原地産認為，樓市“限外”可能成為下一步政策的著眼點。