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房企蜂擁赴港融資 債息高達14%

發佈時間:2010年11月25日 09:27 | 進入復興論壇 | 來源:21世紀經濟報道

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  11月24日,新鴻基地産宣佈將40億美元票據安排在香港上市,引發市場強烈關注。

  隨著國內融資收緊,以及限購、限外政策的持續,房地産企業在內地的融資通道陸續被堵,資金鏈日益緊張;而國際熱錢洶湧,使得有條件的地産商紛紛轉尋海外融資,在香港掀起了一波融資潮。

  不過,對大部分在香港上市的地産商來説,負債率已經高企,高昂的海外融資成本無疑是一把雙刃劍,使其未來可能面臨無法贖回債券的風險。

  內地房企蜂擁發債

  新鴻基地産11月24日發佈公告稱,已向香港聯交所申請,把所有根據40億美元債務工具計劃發行的票據安排在交易所上市。票據將於本月26日起計的1年內發行。

  10月27日,新地透過其全資附屬公司Sun Hung Kai Properties (Capital Market) Limited厘定發行3億美元的票據,其利息為4%,每半年支付一次。

  新地方面表示,有關票據已獲穆 f和標準普爾分別給予A1及A的評級,為香港發展商中最高信貸評級。

  11月2日,中國海外也傳出海外發債的消息,但至今仍未披露該筆債券融資的詳情。據香港資本市場人士透露,中海的發債規模估計在5億美元左右,利息為5.75%。

  標普預計,該擬發行債券的條款條件將與中國海外2012年到期的3億美元優先無擔保債券一致,中國海外將繼續展示出有節制和靈活的財務管理。

  事實上,從10月下旬開始,內地房企就有多筆海外融資浮現。10月25日恒盛地産公告稱,公司向渣打銀行借貸1億美元的商業貸款;人和商業11月3日公告,公司擬發行2016年到期的3億美元13厘額外優先票據。

  對此,標普分析師符蓓稱,雖然房地産行業遭受二次調控,但大部分開發商因之前銷售較好,今年暫無資金壓力,現今也是房企債券融資的好時機。

  “國內收緊信貸、暫緩上市房企再融資,美元的利率卻相當低,有大量的海外資本想進入內地的房地産市場。”第一太平戴維斯董事長劉德揚表示。

  “國內錢要收緊,明年會更緊,國際上錢多,趕緊備足糧草,再戰明年;明年,資金將成為行業的關鍵。”中海地産有關人士對記者説。

  摩根大通中國投行董事總經理龔方雄認為,當前,國際資本市場仍然非常看好中國房地産業長遠的發展。國外投資內地房地産項目的錢今年大大增加了,這部分錢是投資在項目上、投給開發商,一呆至少是三年、五年以上。

  高息舉債“雙刃劍”

  據本報記者不完全統計,10月底至今的這一波海外融資潮,內地房企擬融資規模在50億美元左右。而從年初至今,內地房企海外融資規模已超過200億美元。

  但並非所有公司都能像新地和中海那樣幸運,“4%、5.75%的低息貸款現在已經非常少見。”一投行人士對記者稱,雖然在香港等海外交易所上市的企業還有配股和發債等更多選擇,但融資成本已經非常之高。

  事實上,8%-13%的高息貸款,已經是今年內房股在港融資的普遍息率。今年5月樓市調控剛開始不久,花樣年就已以14%的高昂息率發行美元債券,募集資金1.2億美元;今年上半年,碧桂園、恒大等公司發債融資的利息,也高達12%、13%。其中,碧桂園的債券被標普和穆迪下調評級至負面。

  11月17日,花樣年擬發行台灣存托憑證(TDR)建議獲董事會批准,公司將就建議發行台灣存托憑證委託存托銀行。但截至昨日,台灣存托憑證的詳細條款(包括發售價)仍待敲定。香港資本市場預計此項融資的成本也不會低。

  “只有資信好的公司,評級級別高的債,利率才低;如果評級低,融資成本高,還有可能發不出去。”一家在香港上市的國有大型房企內部人士對記者表示,民營地産商發債還會更困難,因為他們上市時間不長,沒有較長的可考察期,且這幾年業績波動較大。

  即使發債成功,高昂的利息及苛刻的條款,也可能讓這些債券面臨不能贖回的風險,遭遇債權人的清算。

  華高萊斯董事總經理公衍奎表示,內地房地産市場仍充斥著不明朗因素,而在優先票據的協議中,大多數條件對舉債者都比較苛刻,如此高息舉債,潛藏著巨大風險。

  2008年,高息舉債的綠城集團,因為樓市下行銷售不暢,一度遭到債權人的清算,幸得在2009年的市場回暖中解除了危機。

  富力綠城負債率超100%

  與2008年不同的是,此輪宏觀調控針對樓市的力度更為嚴厲。

  包括萬科、保利高管在內的業內人士均對本報記者表示,此次調控不會像以往那樣草草收場,持續3年都有可能。

  調控措施中,信貸和利率成為重要的手段,房企融資通道全面緊縮。在此影響下,儘管2009年銷售不錯,房企自有資金充足,但自4 17新政以來,持續的調控令房企的負債率不斷上升。

  中國指數研究院數據顯示,截至三季報,房地産企業的資産負債率和凈借貸比率,均處於2007年以來的高點。

  中海三季度業績顯示,其手持現金163.5億元,凈借貸水平為47.7%,比2009年底的22%上升了一倍多。

  富力、綠城的負債率更高。“富力地産負債率年內將升至120%,業內最高。”11月9日,瑞銀研究報告稱。綠城中報顯示,其負債率也已高達100%。

  前述投行人士認為,在地産調控政策下,內地融資渠道已經非常閉塞,若政策持續,開發商資金缺口在不斷加大,只能依靠快速銷售回款,以償還高息舉債,熨平財務風險。