上海商品房套均價近255萬 同比上漲70萬

　　每經記者 張初亮 發自上海

　　在上海買一套房子平均要多少錢？來自新浪樂居的數據顯示，2005年是105萬元，2009年是185萬元，到了遭遇 “史上最嚴厲樓市調控”的2010年，這個數字卻再創新高——截至2010年10月，上海市商品住宅每套成交均價達254.85萬元，相比2009年上漲了約70萬元。從2004年到2010年的商品住宅總價數據可以看出，上海房價上漲最快的時期正是2010年。

　　以上海綠地公園壹品為例，該樓盤在2005年第一次開盤時銷售均價為5559元/平方米，到2008年10月之前，綠地公園壹品均價依然保持在7000元/平方米以下。但到2010年，其別墅均價已突破30000元/平方米，普通住宅也突破16000元/平方米。

　　成交均價漲幅近三成

　　新浪樂居最新數據顯示，與2009年全年相比，2010年上海商品住宅每套成交均價上漲了近70萬元，漲幅達37.8%，與2008年全年相比，上漲了94.7萬元。

　　自2004年開始，上海商品住宅每年的成交均價漲幅在每套10萬~30萬元之間，但這一漲幅遠低於今年每套70萬元的漲幅。截至今年10月，上海商品住宅成交均價為21871元/平方米，與2009年全年均價15874元/平方米相比，上漲了5997元/平方米，漲幅達27.4%；與2008年全年均價13659元/平方米相比，上漲了8212元/平方米，漲幅達37.5%。

　　中房信分析師薛建雄認為，2010年總價的大幅上漲主要是由於去年年底房價上漲造成的。“如果去年初一套總價為100萬元的房子在年底時漲到150萬元，平均下來就是125萬元的年度總均價；如果今年的房價不漲，這套房子到今年年底還是150萬元，那麼今年的年度總均價就是150萬元，所以説去年年底房價的上漲體現在了今年的價格上。”

　　以綠地公園壹品為例，其單價從5000元/平方米到10000元/平方米的大幅上漲出現在2009年的8月，其後該樓盤一路勻速上漲，在2010年5月突破15000元/平方米，今年9月的銷售均價為17895元/平方米，10月漲至18503元/平方米。而在滬12條出臺之後，該樓盤價格應聲落至16778元/平方米。

　　然而，即使在今年10月新一輪宏觀調控啟動之後，上海房價仍在上漲。國家統計局於今年11月10日發佈的最新數據顯示，10月份全國70個大中城市房價環比上漲0.2%，漲幅比上月縮小0.3個百分點。從今年8月開始，上海商品房成交均價從20000元/平方米直線上升到23000元/平方米，10月上海新建商品住宅價格環比上漲3.1%，達到21884元/平方米。

　　在“滬12條”出臺之後，上海新房成交量呈現下降趨勢，11月第2周成交均價為20953元/平方米，與前一週的21969元/平方米相比下跌5%。雖然價格出現小幅下跌，但是全市商品住宅成交均價仍維持在20000元/平方米以上。

　　商品住宅供應增多

　　“滬12條”出臺之後，上海樓市成交量整體出現下滑，但上海商品住宅供應量卻出現井噴行情。佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示，上周(11月8日~11月14日)上海市商品住宅新增供應面積為29.9萬平方米，環比前周上漲25%，在成交量每況愈下的局面下，商品住宅的供應量卻依然保持在高位。

　　上周新增供應的10個項目中，有多達7個項目的面積高於3萬平方米。其中寶山區的供應量最為突出，中裕豪庭、中環國際公寓、上置香島原墅、海上禦景苑等項目都新增了200套以上的房源。

　　業內人士分析，隨著供大於求局面的出現，一些新上市樓盤的預期售價會有所下調。但由於目前需求依然旺盛，熱銷項目還是難以改變價格上調的情況。此外，部分熱銷的豪宅項目也對上海全市新房住宅市場的成交均價起到了一定拉升作用。

　　中高端別墅銷售良好

　　新浪樂居資料顯示，滬12條出臺以後，投資客漸漸退出市場，但諸如一線江景樓盤的三房、四房大戶型房源，仍受到少數高端投資客的密切關注。佑威房地産研究中心副主任陸騎麟認為，近期對剛性需求的打壓力度增強，導致本來應以剛需為主的市場出現了投資盛行的狀況。

　　從“滬12條”調控以來，上海市銷售業績最好的10個項目成交均價達到了23668元/平方米，相比4月中旬至9月底排行前10的項目均價上漲30%，目前更有2個每套千萬元總價的高端豪宅近期成交排名前十，顯示投資性買房比例的增加。

　　統計顯示，在投資偏多的豪宅産品中，1~10月的別墅市場上，中外環間的別墅尤為走俏。截至11月9日，上海今年共成交217套中外環間別墅，成交面積達51817平方米。與此同時，在過去的10個月裏，總價在500萬~1000萬元的中高端別墅銷售良好。

　　目前，上海市場在售的中外環間城市別墅樓盤有21個，從分佈區域來看，浦東數量為10個，佔據了47.6%的市場份額，其餘為閔行4個，楊浦3個，普陀2個，寶山和長寧各1個。在1~10月成交總價在500萬~1000萬元間的中高端別墅中，浦東三林、浦東外高橋、楊浦新江灣城、寶山顧村等區域的樓盤備受歡迎，這四大新興區域的成交比重佔到34%。(每日經濟新聞)