保障房將改寫房地産業格局 兩年再建1300萬套

　　近日有消息稱，房地産行業“十二五”發展規劃有望在本月底形成初稿。根據規劃，2011年和2012年兩年內，全國保障性住房建成量將達到1300萬套。

　　保障房與商品房的統籌規劃，已成為今年內地房地産業結構調整的基調。而房地産業“十二五”規劃中，龐大的保障房供應規模將對商品房住宅形成擠壓作用，從而對房地産行業格局和商業模式産生更為深遠的影響。本報獲悉，包括萬科、綠城、華潤、萬達等公司在內，各地産商目前都在尋找自己未來的戰略和新的贏利模式。

　　“十二五”規劃中的保障房

　　日前，一份上海房地産“十二五”規劃方案外泄。根據該方案，上海“十二五”期間住房建設總量大約為1.25億平方米，其中，中小戶型商品房及商品住宅僅佔比約30%，其餘為包括廉租房、經適房、棚戶區改造等在內的保障性住房，以及商業配套。

　　今年以來的一系列宏觀調控政策中，中央已明確了“強化各級政府職責，加大保障性安居工程建設力度，加快棚戶區改造，發展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給” 這一思路，“一手抓房價、一手抓保障”也成為今年4月開始房地産調控的核心。

　　據記者了解，2011年至2012年，保障性住房建設將是政府力推的重點工作。2010年全國完成580萬套保障房建設基本已無懸念，而2011年要繼續建設680萬套保障房，2012年要建設620萬套保障房。除上海外，北京、廣州、深圳等地也已制訂詳細的保障房建設方案。

　　北京中原地産認為，針對保障房的落實情況，已由政策制定層面逐漸轉到監管層面。以北京為例，9月以後入市的保障房項目已達8個，11月供應的18塊住宅類地塊中包含保障房建設用地的也佔到了一半。保障性住宅供應自今年4季度以後逐漸加速。

　　財政部的最新通知顯示，允許土地出讓凈收益不低於10%用於發展公共租賃住房，這將大大加快保障房建設速度。以北京為例，2010年來的土地轉讓收入已達到912億，按照其中50%為純收益計算，將可能有近50億的資金進入公租房市場。

　　地産商商業模式求變

　　保障房的迅速上位，以及住房保障法的立法工作展開，將大大改變中國房地産業的發展格局。目前以萬科、保利等為主的住宅開發商模式，將向多元化的商業地産、綜合地産開發轉變。

　　“這意味著，很多住宅開發商要改變自己從前的贏利模式和産品結構，避免和保障性住房衝突，甚至，變身為保障性住房開發商。”上海一家大型國有企業負責人表示。

　　記者獲悉，上海綠地集團近年來已經獲得多幅上海及周邊地區的保障房項目，而浙江綠城則早已開始積極推進其“商業代建”模式，其合作對像是政府。綠城在全國承接的安置房代建項目總規模至今已超過250萬平方米，其中已開工建設的超過90萬平方米。正在形成之中的代建房運營管理模式，將成為綠城未來的贏利點之一。綠城有關人士認為，“代建業務”也是對自有資金瓶頸和行業風險的一次創新和破局。

　　萬科董秘譚華傑也表示，萬科的住宅産業化技術更有利於保障性住房的建設，未來萬科希望能參與更多的保障房建設，以及更加注重效益的增長而非規模的增長。

　　一家總部位於深圳的大型央企內部人士對記者表示，在保障房和商品房雙軌統籌之下，在各種調控措施致地産商資金杠桿急劇降低的背景之下，過去依靠銀行貸款和銷售回款的開發模式受到挑戰，未來在房地産金融資源調配上擁有優勢、綜合開發能力強的地産商，將獲得更多市場機會，而房地産業的格局也將發生劇烈改變。

　　“現在好像到了一個十字路口，每家公司都在尋找自己新的生意模式。”華潤置地內部人士日前對本報記者表示。(21世紀經濟報道)