加息或斷房地産資金鏈 開發商普遍看空四季度

　　加息預期衝擊房地産資金鏈 開發商普遍看空四季度，地産巨頭加快並購

　　一個月內，央行兩調存準、一次加息，貨幣政策似乎開始步入緊縮通道。調控壓力下，傳統的融資渠道幾近關閉，房地産企業現金回籠壓力與日俱增。在這樣的背景下，私募股權房地産基金崛起，並購交易活躍。

　　來自清科的數據顯示，2010年第三季度，共有5支基金投資房地産；前三季度，房地産行業共完成50起並購案例，是2009年全年的並購案例數的2.5倍。業內分析，接連出臺的政策調整和第二輪加息的預期，讓開發商普遍看空四季度。伴隨著調控政策效果的進一步顯現，不排除短期內部分實力稍遜的房企有資金鏈斷裂的可能，這也將大大加速房地産行業的整合。

　　伏筆

　　新一輪加息預期衝擊房企資金鏈最後防線

　　距10月19日央行宣佈加息不到一個月，央行又于11月10日宣佈將上調存款準備金率0.5個百分點。一個月內，央行兩調存準、一次加息，調控通貨膨脹的決心非常大。有分析指出，這充分説明抑制通脹已經迫在眉睫，也預示著新一輪加息週期的開始。金融機構不同尋常的調整，也牽動了房地産行業的敏感神經，似有牽一髮而動全身之勢。

　　對此，中廣信地産認為，這一舉措不但預示著中國真正進入了加息通道，抑制流動性過剩，同時轉向的還有中國“適度寬鬆的貨幣政策”，對於樓市的影響也可謂雪上加霜，進一步擠壓樓市的資金，再次澆滅購房者的熱情。

　　清科研究中心分析師徐衛卿認為，加息的出爐是對市場心理預期最後一道防線的衝擊。從買房角度來説，加息將增加購房人的貸款成本，購買能力和慾望也將受到壓制，購房人將繼續觀望，一定程度上抑制市場的成交；其次，貸款利率的提高大大增加購買二套房的成本，投資投機性需求將進一步被抑制。而對房地産企業而言，加息抬高了房企信貸門檻，現金流不穩、重度依靠銀行信貸開發的房地産商將面臨淘汰。

　　2010年4月中旬以來，國家連續出臺了嚴厲的房地産新政，包括差別化住房信貸政策、“國十條”、“929新政”、“限購令”等等，居高不下的房價在“調控組合拳”下掙扎。在空前嚴厲的樓市調控政策出臺後，房地産企業的融資渠道變得越來越狹窄。從4月以來，IPO、重組借殼和定向增發等融資渠道逐步收緊。而加息則是對市場心理預期最後一道防線的衝擊。

　　“加息一方面令開發貸款壓力增加，開發投資的成本上升，增加的利息額對貸款比重較大的房地産開發企業帶來資金面上的壓力；另一方面，加息對外資流入樓市住房的熱錢，可起到阻攔作用，其流入樓市住房的資金將會大幅減少。”徐衛卿説。

　　據清科觀察，如果連續性的加息和存款準備金率提高，會令很多開發商的資金鏈極度收緊。再加上2008年以後連續出臺宏觀調控政策，以及全球金融風暴的影響，資金實力薄弱的房地産公司將瀕臨破産的邊緣，成為一些資本實力雄厚的房地産企業並購的對象。

　　中廣信地産也認為，貨幣政策將步入緊縮通道，這對投資者尤其是房地産投資、投機者的信心將産生一定影響。房産投資受到一定的抑制後，投資性需求就會大大減少。對於開發商而言，也勢必要重新調整策略和方向，拿出具體的措施來應對市場的風雲變幻。

　　轉折

　　私募股權房地産基金崛起

　　在調控的壓力下，房地産企業資金鏈的一緊再緊，信貸、IPO、發債、信託、融資一概從嚴，傳統的融資渠道幾近關閉，現金回籠壓力與日俱增。在這樣的背景下，地産信託基金、私募股權房地産基金等靈活多樣的投融資方式再次得以體現。

　　進入四季度，受限于信貸緊縮、股市融資難度陡增等不利影響，房地産企業再度集中向信託展開融資。根據中國信託業協會公佈的數據顯示，今年前三季度我國信託公司投向房地産行業的資金近2200億元，環比增加57%。

　　根據清科研究中心數據顯示，2010年第三季度，房地産基金募資和投資呈現明顯回升態勢，大型外資機構亦有涉足房地産並購基金。從基金募集方面來看，與二季度相比，三季度可投資于房地産領域的基金佔比提升，共有5支基金，4個披露金額的基金募集總額為4.58億美元。投資方面，三季度共有3起投資于房地産行業的案例發生，其中披露金額的兩起案例涉及投資總額為2918.00萬美元。房地産基金正在改變行業的資金來源結構，進而有可能影響整個房地産的開發結構和模式，並促進房地産企業的兼併收購。

　　房地産行業一直以來都是並購活動最為活躍的行業之一，根據清科研究中心數據顯示，2010年前三季度，房地産行業並購交易非常活躍，共完成50起並購案例，是2009年全年的並購案例數的2.5倍，並購金額為18.45億美元。

　　美聯物業全國研究中心主任徐楓對《經濟參考報》記者表示，從去年調控以來，一些大型企業集團就開始逐漸剝離房地産業務，於是，很多以房地産開發為主營業務的企業會通過股權交易、收購等方式接手。對於前者來説，多數上市公司普遍看空房地産板塊，剝離房地産業務會對公司評級和股價産生一定的積極影響。對於後者來説，這種並購有利於優化整合原有土地、項目等資源，加強自身的短板。

　　“從這個角度上來説，前三季度，房地産行業共完成50起並購案例也不是特別奇怪的事，這應該是一種趨勢，即實力越雄厚的開發商並購會越多，繼而越來越強。”徐楓説。

　　後市

　　開發商普遍看空四季度

　　事實上，近一個月來樓市調控不斷，利空頻現。限購限貸、銀行加息、首套房貸利率上調、房地産交易專項檢查等政策連番出臺，開發商在此背景下漸漸感到壓力了。

　　根據最新披露的消息，有關監管機構已于近期完成對60家大型房地産企業集團的調研，有18家平均資産負債率超過70%，60家大型房企集團共有4266個成員企業，其中有64個成員企業的資産負債率已經超過90%。

　　雖然，房地産業是資金密集型行業，財務杠桿通常較高，但較高的負債率還是會讓房企尤其是中小開發商面臨越來越嚴峻的資金考驗。業內人士表示，如今開發商應對上述壓力的方法主要有三種，一是延期開盤、二是降價促銷、三是分批推出。

　　徐楓告訴《經濟參考報》記者，開發商普遍看空四季度，他們中的相當一部分選擇“硬扛”，“這在一定程度上再度加劇了其資金面緊張的程度，其中最慘的還是中小型房企。”業內普遍預期，伴隨著調控政策效果的進一步顯現，不排除短期內部分實力稍遜的房企資金鏈斷裂的可能，這也將大大加速房地産行業的整合。

　　根據清科研究中心的數據，第三季度發生的並購案例中沒有構成重大資産重組或借殼上市的案例。這是由於證監會為貫徹2010年4月國家對房地産行業的調控政策精神，已暫緩受理房地産開發企業融資重組申請，並對已受理的房地産類重組申請徵求國土資源部意見，導致大量重組申請被擱置。

　　10月15日，證監會發表了《證監會落實國務院房地産調控政策規範房地産並購重組》。表示目前正研究涉及房地産業務的並購重組政策，待相關政策規則推出之後，將根據新規則確定的標準和程序恢復新項目的受理與審批。

　　徐衛卿分析指出，新規出臺之後，被擱置的交易有了重啟的機會。即將出臺的新規可能會對房地産企業的並購、重大資産重組及借殼上市等從嚴規定，對擬進行並購重組的房地産開發企業的規範性及持續經營能力進行審核。

　　目前，房地産行業內“以強並弱”或“弱弱聯合”的兼併重組交易勢頭正勁，展望未來，當重大並購重組交易能夠得以釋放，大企業與大企業之間的兼併重組，即“強強聯手”的交易有望成為可能，地産巨頭間的並購呼之欲出，或將形成新的“航母級”企業並形成國內房地産行業的新格局。