新版限外令禁境外機構購住宅

　　專家：整棟購樓“租售回報率低、決策時間過長”，不少外資熱衷開發

　　早報記者 周祺瑾

按新版樓市“限外令”，境外個人在境內將只能購一套自住住房。早報資料

　　時隔4年，中國重提樓市限外政策。有消息稱，住房和城鄉建設部與國家外匯管理局近日印發《關於進一步規範境外機構和個人購房的通知》（下稱《通知》），境外個人只能在境內購買一套用於自住的住房，而境外機構只能在註冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

　　包括此前已出臺的限購和限貸政策，加上近期被多次傳出的商品房預售機制改革、房産稅等，業內人士分析，樓市的儲備政策層出不窮。

　　“大量熱錢流入內地樓市”

　　關於境外人士和機構在境內購房的限制，早在2006年已有相關規定。當年7月，建設部等六部門曾聯合發佈《關於規範房地産市場外資準入和管理的意見》，明確規定境外機構在境內設立的分支、代表機構和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人，可以購買符合實際需要的自用、自住的商品房，不得購買非自用、非自住商品房。

　　而最新《通知》直接禁止境外機構購買住宅物業。

　　據報道，《通知》要求各地房地産主管部門在辦理境外個人的商品房預售合同備案和房屋産權登記時，除應當查驗《城市商品房預售管理辦法》、《房屋登記辦法》規定的材料及驗證購房人持有的房屋情況外，還增設了查驗資質環節。其中包括：有關部門出具的境外個人（不含港澳臺居民和華僑）在境內工作超過一年的證明；港澳臺居民和華僑在境內工作、學習和居留的證明；境外個人名下在境內無其他住房的書面承諾。

　　在境外機構方面，文件也同樣增設了查驗資質環節。包括有關部門出具的在境內設立分支、代表機構的批准文件和註冊證明；境外機構所購房屋是實際辦公所需的書面承諾。

　　報道援引接近外管局人士的話稱，該文件主要針對目前大量熱錢流入內地樓市，擾亂了現有購房秩序的現象而出臺，從源頭卡住熱錢進入內地的利益訴求。

　　“開發環節熱錢更需關注”

　　業內人士分析，由於跨國資金流動受限，境外人士在內地大量購房的現象並不十分普遍，倒是一些外資機構短期內購入大批住宅樓作為投資的現象比較普遍。此次《通知》關於“境外機構不能購買住宅房屋”的規定，顯然是針對性舉措，將直接對北京、上海、深圳等地的房價形成衝擊，尤其是對珠三角地區的影響最大，“部分香港人以註冊公司名義，往往一買就是三四十套，深圳的房價在一定程度上是被上述資金所推高的。”

　　關於熱錢對當地樓市的困擾，香港在10月中也發佈過一項“限外”新規，矛頭直指內地投資客。按照規定，香港政府暫時將房地産從投資移民計劃的投資資産類別中剔除，並將投資金額上限由650萬港元大幅提升到1000萬港元。中國指數研究院副院長陳晟表示，樓市“限外令”是限購政策的一個延伸。

　　同策研究諮詢部主任夏宇表示，熱錢流入並不僅限于持有環節，事實上購買住宅樓的做法對於外資機構而言，租售回報率低、決策時間過長，購買整棟樓對其吸引力並不大。相反，不少外資機構熱衷於對開發環節的介入，比如貸款、收購項目股份等等，如果熱錢真要選擇流入，這些方式才是其更熱衷的。

　　“儲備政策還有不少”

　　除了“限外令”，樓市調控的儲備政策還有不少，比如商品房預售機制改革。

　　此前，全國人大曾有議案提出，現行《城市房地産管理法》存在一些缺陷，如商品房預售制度不完善、監管存在漏洞等，導致土地和房屋價格上漲過快、購房者利益受損等後果，影響社會穩定。住建部對此已用“修法”回應。

　　地方也已有所行動。不久前，北京出臺關於商品房預售款監管辦法，房地産開發企業不得直接收存商品房預售資金，購房款應直接存入專用賬戶。有專家稱，商品房預售機制存在一定的不公平性。在一些二三線城市，購房者交付的預收款被挪為他用，甚至出現開發商攜款出逃的現象。

　　對預收款資金的監管，只是其中一個部分，預售機制的風險依然很多。有不願透露姓名的開發商人士稱，現行環境下，取消預售機制不太現實，很多開發商通過預售款來繳付銀行貸款，釋放一定被抵押的房源，甚至於支付工程款。如果取消預售機制，將嚴重收緊房地産開發企業資金鏈，會導致一大部分企業面臨困境。

　　房産稅改革是另外一隻未落地的靴子。“929”調控細則明確，房産稅改革試點將加快推進，並逐步擴大到全國。後有消息傳出，上海、重慶、深圳將成為首批試點城市。

　　近日，上海市住房保障和房屋管理局的工作人員也透露，房産稅出臺是必然的，但是具體什麼時候出，方案如何制定，他們還不清楚。

　　對此，上海易居房地産研究院發展研究所所長李戰軍表示，如果房地産市場走穩，近日出臺房産稅的可能性會降低。從某種程度上而言，房産稅已經成為政府不願出，而又不能不出的一記調控殺手锏。

　　另有不願透露姓名的業內人士稱，後續政策還將出臺多少，關鍵看市場的變化。從政策基調來看，房價快速上漲將引發更多儲備政策的出臺。