限制外資進入房地産對誰有利

　　據媒體報道，為了抑制房價，日前有關部門出臺新規定：境外個人只能在境內購買一套用於自住的住房，而境外機構只能在註冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。據相關人士透露，該規定主要為針對目前大量熱錢流入內地樓市，擾亂了現有購房秩序的現象而出臺，從源頭卡住熱錢進入內地的利益訴求。熱錢是一股破壞性極大的禍水，確實應該嚴肅對待，不過，國內限制外資進入房地産市場並不是大姑娘坐轎頭一回，過去反反復復的折騰也沒有解決多大問題。如今再一次拋出貌似殺手锏的規定究竟有何效果，是令人懷疑的。而且，外資進入房地産市場涉及到方方面面，不像我們想象的那樣簡單，其間的奧妙值得我們深思。

　　其實，早在9月8日，上海浦東陸家嘴(600663)一幅面積54415.3平方米的住宅用地經過多輪競拍，最後落入港資企業九龍倉之手，而與之對決的幾家央企終於敗下陣來。最終，此幅地塊以48.28億元成交。與其拍賣底價相比，溢價率高達41%。在媒體驚呼新“地王”誕生的同時，一種觀點也在蔓延，即投機性外資推高了內地的房價，應對外資採取抑制控制政策。

　　央企的財大氣粗似乎是婦孺皆知的。在陸家嘴的土地拍賣市場上，央企竟然敵不過九龍倉，除了説明九龍倉的瘋狂之外，恐怕説明不了別的。而瘋狂與投機是一脈相承的，是一枚硬幣的兩面。九龍倉抬高了地價，自然也抬高了房價。據説，以土地拍賣價計算，上述土地之商品房的樓板價已達到每平方米35490元。加上建築成本等其他費用，房價不知道高到哪去了。相反，如果沒有九龍倉的瞎起鬨與叫板，地價不會這麼高，建基其上的房價也會矮上一大截。因此，控制外資進入房地産的呼籲擲地有聲。

　　外資進入房地産開發領域，形成更多的資金追逐有限的土地與建材的局面，從而抬高了地價與建材價格，最終抬高了房價，以致國內民眾要面對更高的房價，利益因此受損。結論自然而然就是要抑制外資進入房地産開發領域。這是我們的邏輯。

　　早在外資進入房地産開發領域之前，小規模的外資購房就在許多城市出現了。諸如北京、上海、深圳等經濟發達城市的房地産市場上不乏外籍人士的身影。隨著房地産市場跌宕起伏的，便是我們對待外籍人士購房政策的陰晴變化。房地産市場低迷了，就網開一面，允許外籍人士買房；當房地産市場火爆、房價高漲之時，就限制外籍人士入市購房。這樣做看起來是為了抑制過熱的市場，讓市場降溫，讓國內的老百姓買到便宜的房子，實際上是幫了老外的忙，讓他們低價入市，價高時遠離市場。我要是老外，一定要給有關部門送去錦旗，感謝它們恰如其是的提醒與無微不至的關懷，讓老外們遠離房地産風險。

　　我們之所以如此行事，也是基於以下邏輯：外資購房加重了市場需求的砝碼，抬高了房價。國內民眾因此要付出更高的代價。因此，我們必須抑制外資購房。

　　無論是抑制外資進入房地産開發領域，還是控制外籍人士購房，我們的邏輯都是線性的、簡單化的，只看到事情的一面，而忽略了另一面；只看到了負面影響，而沒有看到其積極的作用。

　　外籍人士在國內市場購房，在供應一定的條件下，確實會擴大供求缺口，激化供需矛盾，導致房價上漲，以致國內民眾為房子要付出更多代價。但是，外籍人士購房直接增加了開發商可支配資源，增強了開發商實力，有助於他們擴大開發規模，增加房屋供給。這反過來有助於抑制房價上漲。如果不允許外籍人士購房，也許一些房屋就會被積壓，就會壓價銷售。這樣之下，購房者獲得了好處，可開發商損失了利潤。一得一失，似乎是從A口袋裏挪到B口袋裏，沒有所謂的凈福利損失，但開發商受損之後的供給能力會相形見絀。如上所述，外籍人士購房之舉，雖然助推了房價，但增大了開發商的利潤。國內民眾雖然為了買房會支付較高的代價，但開發商增多的利潤會用於增加消費與房地産投資。由此産生的機會將增加民眾的收入與房地産市場的供給。由此，先前因購房而多支出的這部分可以稱作“損失”的東西將變成後來者的收入與較低的房價。也就是説，前者的“損失”會由後者的“收益”來彌補。由此，從動態的角度來看，限制外資購房，對當下的購房者是利好，對其他民眾是利空；而鼓勵外資購房，對當下的購房者是利空，但對不購房者是利好。

　　限制或不準外資進入房地産開發領域，會減少市場供給，致使房地産市場供不應求，房價高企，結果是購房者支出更多，開發商利潤更高。允許外資開發房地産，增大了開發商群落，增加了開發商實力，有助於加大房地産市場的供給，有利於房價的穩定，購房者由此受惠。而且，外資的加入，打破了國內企業一統江山的局面，有利於形成多樣化的市場競爭格局。這對購房者來説，是非常有益的。由此，允許外資擔當開發商角色，對購房者是利好，對開發商是利空；相反，不允許外資進入房地産開發領域，對購房者是利空，對開發商是利好。

　　總之，外籍人士購房之舉抬高了房價只是問題的一面，還有帶來利潤的另一面；外資進入房地産開發領域抬高了地價也只是事情的一方面，這種進入也會帶來許多有利的其他方面。總體上，在一般情況下，外資進入房地産市場是利大於弊的好事。由此，在對待外資進入房地産市場問題上，我們要抱有更宏觀、更長遠、更全面的眼光，而不要就事論事，更不要為了應付一時之需而鼠目寸光。