開發商違規行為驟增樓市調控需警惕"下有對策"

　　新華網福州11月8日電 福州等地樓市再現“寒潮”，為規避調控政策，一些開發商的違規行為驟增。同時，因部分地方調控政策效應可能“短期化”，樓市調控應警惕“政策消解”隱患，以免房價出現新一輪的急速上漲。業內人士及專家建議，當前應加強房地産長期制度建設，已有政策要從嚴執行，確保該行業長遠健康發展。

　　開發商違規現“井噴”

　　福州市中級人民法院民一庭庭長陳銳告訴記者，近期，隨著房貸等調控政策趨緊，福州全市法院系統受理的房産糾紛案件在大幅度增長，涉及開發商違規行為的呈“井噴”現象。

　　臺江區是福州市房産交易活躍的城區之一，記者從當地法院了解到，今年前三季度，該法院受理房地産糾紛案件劇增，達1153件，同比增長44．30％。上述糾紛案件以商品房買賣糾紛佔多數，其中因開發商逾期交房和辦證引發糾紛418件。

　　記者日前在福州市倉山區建新中路在售的“泰禾紅峪”樓盤發現，該樓盤部分建築面積110平方米至150平方米的商品房以“子母房”形式銷售，也就是一套大戶型商品房被人為割成一大一小的兩套房出售。“泰禾紅峪”售樓部一位工作人員告訴記者，購房者如要購買“子母房”必須辦理兩本房産證，然後在兩家銀行分別貸款才可能享受到首套房的優惠貸款。

　　這位工作人員解釋，佔地320多畝的“泰禾紅峪”是福州泰禾房地産開發有限公司于2006年9月通過招拍挂方式競得，並要求按“套型建築面積為90平方以下戶型必須佔到整個項目70％以上”的“90／70政策”建設。而開發商將大部分地用於建別墅，一套別墅的建築面積都在200平方米以上，剩下少量的地用於建高層商品樓。為了符合“90／70政策”要求，開發商只能將大房“一拆為二”銷售。

　　福州泰禾房地産開發有限公司拒絕接受記者採訪。福州大學房地産研究所所長王阿忠認為，“子母房”是開發商規避調控政策的産物，它使得旨在增加房地産市場供應的“90／70政策”名存實亡，這與地方相關部門監管不力有很大關係。

　　房價仍存新一輪上漲隱患

　　下半年以來，國內不少城市紛紛出臺樓市“限購令”。融信（福建）投資集團有關負責人告訴記者，加上此前的首付款、貸款利率上調等政策影響，福建省主要城市的房地産市場成交量在急劇下跌，開發商回籠資金速度減緩。

　　這位負責人還告訴記者，過去，開發商普遍缺錢，資金回籠慢，降價促銷壓力就大。現在，開發商手頭資金相對寬裕。各樓盤維持現價短期內不漲主要是應地方政府的要求。

　　佔地280多畝的“大衛城”是融信（福建）投資集團在遠離福州市中心開發的一個高級住宅區，該樓盤均價現已達每平方米1．2萬元，而同一地段去年同期的商品房均價僅8000元左右。“大衛城”售樓部經理周文忠告訴記者：“樓盤預售5個多月，截至目前累計銷售近900套。現在，整個樓市銷量雖大幅下跌，但我們已無房可售，購房者想買要等新房源的推出。”

　　周文忠説：“近期，受‘限購令’等政策影響，佔購房者20％的外地客戶一下子沒了，等‘限購令’到期後，這部分外地客戶肯定會再現。”

　　王阿忠認為：“許多地方的‘限購令’時間都太短，福州市僅限購到今年12月底，一旦政策執行到期，很可能會帶來市場的反彈，其效果將大打折扣，這將進一步加劇房價上漲預期的形成。”

　　業內人士認為，目前部分調控政策可能産生短期效果，隨著政策效力退去，容易引發房價的新一輪上漲。福建朝陽房産副總經理魏祺説：“與前幾年相比，今年福州城區可售房數量不足1萬套，而往年可售房量平均在2萬多套。供應緊張，房價持續上漲甚至大漲的可能性還在。”

　　地價猛漲也逼得房價跟漲。融信（福建）投資集團有關負責人説：“今年2月，融信集團拍得福州市區一塊380多畝的地，樓面地價近每平方米9000元，該地今年11月中旬將動工，明年預售時均價肯定要高於1．5萬元，否則只能虧本。”

　　加強房地産長期制度建設

　　業內人士及專家認為，近年來，部分房地産調控政策通常只有短期效果，將無法長期有效抑制房價快速上漲。當前應加強房地産長期制度建設，完善調控手段，嚴格執行，鞏固成效。

　　福州大學房地産研究所所長王阿忠建議，首先，地方限購商品房的政策必須輔以必要的配套舉措，如加大保障房、普通商品房的供應，進行長期制度建設等，否則短期“堵市”的政策會製造更大的市場隱患。“90／70政策”應作為界定房地産項目的長期政策，要求地方政府從嚴執行。

　　其次，從長遠考慮，建立成熟理性的房價定價機制勢在必行。一方面，房地産行政管理部門必須對房價成本進行科學合理的測算，作為市場定價的指導依據，加強房價定價監督和管理；另一方面，開發商在樓盤定價上必須要給後市留有餘地，絕不能以追求暴利為目標，依靠産品的多元化創新，能在價格和産品結構間達成一個平衡，以業態的多元化換取房價持續發展的空間。

　　還有一些業內人士指出，國家開徵房産稅就是房地産長期制度建設的重要內容。房産稅開徵不僅有利於理順房地産領域各種稅費，給地方政府建立穩定的財稅來源渠道，改變地方政府短期行為，也將加大住房消費的持有成本，削弱房地産的投資品屬性。

　　浙江大學經濟學院副教授景乃權認為，除房地産市場傳統的影響因素外，經濟全球化、流動性過剩、通貨預期以及人民幣升值等外部因素對住宅需求影響越來越大。由於這些因素都不是房地産市場本身能夠決定，調控時如單純依靠增加房地産市場供給將不能解決房價上漲的問題。他建議，調控房地産要取得長效，不能僅關注房地産市場局部的均衡，而應結合其他相關市場特別是資本市場的發展來進行。