擋得住的貨幣，擋不住的房價

　　大家眾口一詞，把高房價歸咎於流動性過剩，都説是錢多惹的禍。流動性過剩，責任自然是貨幣當局錢發多了。如果我是貨幣當局的人，會覺得很無辜。

　　流動性很無辜

　　錢真的發多了嗎？過去幾十年，除了類似全球金融危機這樣的個別年份以外，中國廣義貨幣增長每年穩定在15%～18%之間，與之相對應的是，相對穩定的物價和經濟高速增長。

　　按照傳統宏觀經濟學觀點，怎麼能説錢發多了？中國的貨幣當局其實挺不容易，如果與全球同行在穩定貨幣供應方面做個比較，它應該得個大獎。2003年人民幣升值預期出現以後，熱錢洶湧流入，貨幣當局通過發行央票和靈活運用準備金率政策，硬是把廣義貨幣供給穩定住了。這種熱錢大舉侵入的局面如果是放在其他國家，恐怕貨幣供給早就失控，惡性通脹在所難免。也正是如此，國內外很多學者毋庸置疑地把熱錢流入、貨幣投放增加和資産價格泡沫膨脹聯絡在一起，斷言中國管得住匯率就管不住物價。這個邏輯的力量是很強大，但是在強大的中國當局面前並不一定成立，中國的貨幣當局至少有能力在相當長的時間裏把熱錢流入帶來的錢鎖住，鎖在商業銀行裏，鎖在央票上。

　　也有經濟學家會説，貨幣當局不應該只盯住物價，還應該足夠重視資産價格。且不説這個説法在嚴格的學術討論中有多大爭議，就算這個説法正確，還是不能抱怨貨幣當局發多了貨幣。

　　首先，誰能告訴貨幣當局怎麼判斷資産價格有沒有泡沫？如果按照資産價格以持續時間長短作為標準來判斷，可以説過去中國的房價絕大部分時間都沒有過泡沫。如果這個標準不合適，誰能拿出讓大部分學者達成共識的標準，讓貨幣當局放心大膽地干預？

　　其次，即便不管泡沫問題，大家覺得房價高了就是不好，問題還是解決不了。貨幣當局畢竟是全中國的貨幣當局，不是北京市、上海市的貨幣當局。貨幣當局關注資産價格泡沫，總不能只看北京和上海的資産價格吧。北京和上海的房價已經到了讓年收入30萬元的中上收入階層也無能為力，但是我那些住在三線城市的四五位堂表兄弟們年收入不過3萬-5萬元，照樣輕輕鬆鬆住著180平方米的大房子，還貸款一點也沒見吃力。如果北京和上海房價有泡沫，二、三、四、五線城市房價只是上漲但還在可以接受範圍以內，貨幣當局是不是要讓廣大的二、三、四、五線城市一起跟著吃藥？

　　真等到房價大跌、金融市場動蕩、實體經濟受創那一天，大多數的經濟學家一定會説：問題的根源在於沒有管好貨幣，就像這次金融危機大家抱怨美聯儲一樣。也許他們説得對，但是不是今天就該把流動性收回來？

　　收入分配成問題

　　硬幣的一面是房子太貴，硬幣的另一面是錢太少。M2，也就是居民和企業銀行存款，每年按15%～18%的幅度增長，四到五年就翻番。

　　全國有多少家庭的銀行存款能做到四到五年翻番？大部分家庭翻不了，少部分家庭翻了可能不止一倍。

　　不合理的地方是有那麼一些個人和單位，發個文件就把別人口袋裏的錢拿進自己口袋。人浮於事、效率低下單位的員工，又是拿高薪，又是拿各種過節費，運氣好的還有週轉房和福利房；在市場裏死磕的私人企業員工，披星戴月幹了360天，到頭來銀行存款從能買一居室變成只能買個衛生間。

　　對房價的怨氣，不光因為房價，也因為不公。把分配問題解決好，怨氣可能少了，互聯網的罵聲可能少了，但能不能攔得住房價是另一回事。

　　關鍵是城市改造

　　北京四環以內的房價還要大漲。價格取決於供求。北京四環以內一年也就幾十個小得可憐的新樓盤，每年商品房新增供給佔全部住房存量的比例可能也就千分之幾，幾乎可以把住房供給曲線看成垂直的；需求主要取決於居民和企業銀行存款增速，也就是我們常説的廣義貨幣M2。過去的幾十年的經驗告訴我們，M2不用五年就會翻番。供求兩方面的力量對比放在一起，北京四環內的房價在需求方的擾動下會有波動，但是上漲趨勢擋不住，除非是來場金融危機把需求一棍打死，陪葬的當然還有中國經濟。

　　在這樣的流動性和收入分配格局大背景下，還是有些城市房價可以接受，有些城市房價讓人揮舞拳頭。那些房價讓人揮舞拳頭的大城市領導們，不能裝作沒事人，好像這一切都是流動性鬧的，開發商鬧的，投機分子鬧的，和他們全無干係。

　　對於地方政府來説，能做和該做的，同時也是最要緊的就是改善供給、改善交通和調整城市佈局。

　　全國有為數眾多的城市通過這些措施，把房價控制在了可以接受的範圍。

　　增加供給潛力很大。拿北京來説，四環以內大片住房的容積率之低、質量之差令人咋舌，很多大面積的破房十幾年時間在二三線城市都絕跡了，但是在北京巋然不動，這些可不是文物。如果把能把北京四環以內的容積率每年提高幾個百分點，北京房價的上漲勢頭能被大大削弱。

　　潛力歸潛力，提高容積率意味著拆房子，吃力還要挨罵，財力豐厚的城市更不會做這個。只要中國經濟不出大亂子，北京的房價還會翻番。

　　（作者係中國金融40人論壇研究部主任、中國社會科學院世界經濟與政治研究所副研究員。）