房地産企業負債風險被誇大

　　近日，銀監會調研60家大型房地産企業集團的結果顯示，負債率整體上升，資金鏈趨緊，已成監管層心頭之患。據報道，有十多家集團平均資産負債率超過70%；有數十家成員企業資産負債率超過90%。

　　筆者倒認為，目前房地産商負債率還算正常，資金鏈也不算很緊張。做出後一個判斷的理由非常簡單：倘若房地産商的資金鏈緊張，肯定會被迫降價賣房，不會捂盤惜售，而目前全國房價還沒有明顯的放量下跌。

　　要判斷房地産商的負債率是否正常，這個過程會複雜一些。首先，房地産集團的負債包括預收款。這些預收款只要不出現退房潮，會由負債轉成真正的銷售收入。以地産龍頭企業萬科為例，它在2010年9月底的負債率高達73.76%，負債金額1386億元，其中就包含了預收款656億元，銀行貸款則不超過253億元。如果資産與負債同時剔除預收款，萬科的負債率會降至35.24%。

　　其次，房地産集團下屬成員企業很多是項目公司，本身可能沒有很強的實力。按照現行的房地産開發自有資金比例不低於20%的信貸政策，這些負債率超過90%的企業基本不可能再獲得銀行貸款。所以，它們會從母公司處獲得資金。而母公司的內部資金與銀行的外部貸款性質上不同，風險會大大減少。至於母公司，它的負債情況會體現在合併報表上，即60家集團中只有十來家負債率超過70%。

　　最後，由於這幾年房地産行業銷售收入增長較快、利潤率較高，絕大多數企業的償債能力較強。再以萬科為例，它在9月底擁有現金315億元，遠遠超過253億元的銀行貸款餘額；它前三季度凈利潤38億元，也遠高於253億元貸款對應的同期利息（約10億元）。事實上，由於萬科手上現金很多，有存款利息，扣除利息資本化後，它前三季度的財務費用僅為2.97億元。

　　其實，如果房地産行業真的是暴利行業，股東權益會逐年大幅增加，只要擴張適度，拿地速度不要太快，項目的攤子不要鋪得太多太大，沒有理由會有非常高的負債率，除非房地産企業強烈看好後市，拼命擴張。

　　目前，根據房地産調控政策的要求，商業銀行已經收緊了房地産開發貸款，房地産投資增速在逐月小幅回落。在這樣的背景下，如果房地産企業負債率還能上升，短期內可能的原因就會是樓花太好賣了，預收了大量的購房款。愛建證券的報告統計，房地産上市公司前三季度銷售收入同比增長15%，預收款同比增長44.45%。而預收款幾乎全是現金，它增速如此之快，也能提振房地産企業的現金流，緩解資金緊張的壓力。

　　按筆者的理解，銀監會政策著眼點在於，一面擔心銀行給房地産企業過多的貸款，一旦房市走熊、房價下跌，信貸風險會大增；一面認為，銀行收緊貸款後，部分房地産商短期內可能會有資金壓力，被迫降價銷售，正是中央政府所樂見的。但從中長期看，由於房地産開發投資增速下滑，會減少未來的商品房供應量，屆時甚至可能刺激新一輪的房價上漲。民間熱議的取消樓花預售制度、提高房地産開發自有資金比例等政策，也有類似的效果，可抑制短期投機，卻不利於降低住宅的開發成本、提高商品房的中長期供應量。