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銀行業需重估房地産開發貸款風險

發佈時間:2010年11月09日 13:09 | 進入復興論壇 | 來源:新京報

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新京報漫畫/許英劍

  負債

  ■ 頭條評論

  銀監會通過對60家大型房企集團調研發現,有18家平均資産負債率超過70%;60家大型房企集團共有4266個成員企業,其中有64個成員企業的資産負債率已經超過90%。

  房地産業是個資金密集型的行業,因此財務杠桿通常比較高,一般房企的資産負債比例大致在60%-70%比較合理。不過這只是就通常狀況而言的,如果之前房地産市場炒作比較過度的話,這個比例往往經不起泡沫破滅的衝擊。

  因為一旦泡沫破滅,房地産企業手中的房屋等資産的價格會出現大幅度的下跌,資産價值出現迅速縮水,從而資産負債率迅速的攀高。同時,一旦房地産市場的泡沫破滅,那麼市場也會出現嚴厲的蕭條即成交量出現冰凍的現象,因此房地産企業的現金流會很快枯竭,從而導致房企資金鏈斷裂,出現大面積的破産現象,並把風險迅速的傳遞給銀行,進而傳遞給整個社會。

  值得注意的是,中國目前的房地産市場的泡沫已經很大,未來前景誰都沒有清晰的定見。但是,對於中國的房地産企業的經營風險,更需要社會捏一把汗,因為房企手中的資産以土地為主,過去很長一段時間,許多房企就是利用自己拍得的土地去向銀行抵押獲得貸款。如果泡沫破滅,土地價值將比房屋價值下跌得更快更深,所以中國房地産的泡沫具有更高的危險性和脆弱性。而目前中國的各地都有把土地價格儘量拍高的衝動,土地財政屢破紀錄,因此這種風險破滅後的破壞性很大。

  但是,這種風險還沒有受到金融機構的重視。在今年4-5月份的銀行壓力測試中,中國商業銀行普遍表示結果很樂觀。據報道,在對房地産貸款進行的壓力測試中,容忍度最高的是民生銀行,稱假如房價下跌40%,也不會影響該行資産質量;農業銀行的容忍度是房價下跌20%之後,房價每下跌1%,就會多形成1%的不良貸款;交通銀行在房價下跌30%後,對開發商房貸不良率將上升0.8%,個人按揭不良率將上升0.9%,建行、工行與之類似。

  然而現在的情況顯示,在前述60家大型房企集團所屬的847家貸款企業中,同時在兩家以上法人銀行獲得授信的有426個,同時在五家以上法人銀行獲得授信的有90個;6月末,60家大型房企集團涉及集團內互保貸款金額1417億元,較年初增長22.3%;不少集團公司治理混亂,跨地區、跨境、跨業投資經營普遍存在。因此,4-5月份的銀行壓力測試流於膚淺,測試結果可能離真實情況相距甚遠。

  正是由於壓力測試的結果過於樂觀,所以商業銀行對於房企的風險防範背道而行。根據央行近日發佈的《2010年三季度金融機構貸款投向統計報告》顯示,今年前三季度,全部金融機構本外幣各項貸款新增6.54萬億元,其中將近2萬億元流入房地産開發領域,佔人民幣新增貸款的27%。最新9月份的數據顯示,房地産貸款新增額止跌回升,反彈至1385億元。因此,銀行的房地産開發貸款的風險累積得更大,捆綁得也越緊。

  認識是行動的前提。由於中國房地産開發企業特殊的資産結構和複雜的治理與信貸關係,銀行有必要重新認識中國房地産市場的特殊性,審視自己的房地産開發貸款面臨的風險,部分銀行有必要重新進行壓力測試。只有在對於中國的房地産風險的性質有了清晰的認識,並且在壓力測試中充分的披露了自己面臨的開發貸款的風險以後,才能避免風險累積和越發捆綁的現象。

  □陳東海(上海 學者)