二次調控效果仍未穩

　　中國內地房地産市場“二次調控”政策滿月。重溫中央政府一系列措施，包括證監會宣佈暫緩受理房地産開發企業重組申請，收緊房地産企業借殼上市渠道嚴重受阻；北京市率先出臺開發商新房預售款的監管制度；各地政府紛紛出臺“限購令”……均是前所未有的嚴厲之舉。今天來盤點下：效果如何？

　　先從各地成交數據來看，“二次調控”確實打斷了各地樓市交易的回暖進程。中國指數研究院監控數據顯示，10月18日-10月24日監測的35個城市中，20個城市成交量環比下跌，其中15個城市跌幅超過10%。最引人注目的10個重點城市（北京、上海、天津、重慶、深圳、廣州、杭州、南京、武漢、成都）中，廣州位居跌幅之首，跌幅達69.61%，南京、武漢和北京緊隨其後，跌幅分別為36.85%、32.11%和27.24%。“二次調控”以來，北京商品房成交量下降超過三成，商品房價格整體下降6.6%。當地仲介機構擔心，第四季度北京房價再度下跌的可能性越來越大。

　　巡視各地，深圳市場遭所謂“最嚴厲的限購令”出臺後，成交銳減10天，至上周方見起色。 “限購令”出臺後的第一週，當地樓市成交量即大跌六成，許多房地産仲介半個月無一成交。原來的住宅投資客紛紛轉投商業地産。有關研究機構預測，經此打擊，深圳房價總體水平有可能打回原形，回落到每平方米17800元人民幣。福州、廈門房地産市場在地方政府出臺“限購令”後終於剎住了成交暴漲勢頭。10月17日後一週內，僅福州一地新房日成交量就從150套大幅下降到52套，其間每日成交數量只有約50～80套。

　　另一個泡沫地區——海南房地産市場的熱度也因“二次調控”被急凍。三亞和海口分別於10月12日和14日出臺“限購令”。根據海南省住房建設廳信息網數據顯示，歷來屬交易旺季的國慶長假期間，海南樓市成交量僅為90余套。也有一些地方的樓市調控細則出臺後，開發商紛紛延緩開盤計劃，如寧波。沒新房可買，購房交易自然清淡。根據監測機構公開數據顯示，10月中旬，當地日均銷售均不足70套。

　　然而，“二次調控”及“限購令”能否長期見效？我以為還有待觀察，最近發生在南京的情況就是提醒。南京自10月12日出臺“限購令”後，樓市成交有所降低。但10月29日，南京浦口七里河西側的三幅地塊卻競叫上百次方得落錘，最終三幅地塊總成交價比初始價溢出511.4%，7813元人民幣的樓面單價創了當地新高。去年9月份，經過150輪激烈競拍，河西一地塊被保利地産以15.92億元人民幣拿下，樓面單價7553元，成為去年“地王”。時隔一年，歷兩次嚴厲調控，居然再出“地王”。結果既出，南京市民中炸開了鍋。新“地王”周邊商品房售價每平方米不過8000元，該地區二手房東提價勢所必然。

　　現在，核武器似乎只剩下兩件。一是房地産稅。雖有北京及各地信心保證，房地産稅徵收受操作難度所阻，不知能否儘早出臺。即使趕著上馬，房地産稅對扭轉房價上漲預期是否管用，還要看通貨膨脹與人民幣升值的臉色。二是加息。10月20日，中國央行重啟小幅加息，並非針對房地産市場泡沫。若幾次定向打擊政策不能見大效、長效，明年初中央政府會有更大壓力。到那時，利率是否重回加息通道必成為左右市場預期的重要砝碼。