限購令圍獵樓市 資本轉向

　　商品房限購令在我國14個重點城市強勢推行以來，火爆的樓市已然降溫。近半月的時間來，一線城市成交量環比明顯下降，而一些還未出臺限購令的城市成交量反而上升。受到限購令影響，部分投資者開始轉戰商業立項的住宅，商業地産也成為吸引資金的去處。

　　在民間，擔憂通脹的情緒依然嚴重，許多民間資本都在尋找保值渠道，樓市仍然是為數不多的投資渠道之一。而在經濟學家郎鹹平看來，中國仍面臨著産能過剩的危機。他在10月24日舉行的“世茂四地名盤聯展”論壇上分析説，股市近期突破了三千點，是因為大量避險資金進入。

　　一些外資基金重新轉戰中國樓市。“金融危機爆發時，很多外資基金都沒有錢投資，但他們一直很看好中國的房地産市場，一直未曾離開過。”仲量聯行投資部董事龐樹東對本報記者表示。

　　限購令籠罩著的樓市之外，各路資本暗涌。

　　二三線城市成交增長

　　十多個城市頒布限令後，一線城市受影響較大，某些二三線城市反而成交擴大。

　　國信證券最新的研究週報顯示，受調控影響，一手商品房市場銷量整體呈現下跌趨勢，但與4 月新政之後情況相比，多數城市銷量回落幅度較小，市場表現相對平穩。18個重點城市平均同比下跌18.6%，僅青島、成都、昆明三地仍維持同比正增長，其中一線城市跌幅較深，平均同比跌幅超過30%，二線相對平穩，平均同比下跌13%。

　　從環比上看，18重點城市平均環比下滑10%，一線城市下滑幅度較大，達17.6%，二線城市平均下滑8.6%，其中青島、成都、昆明三地銷量環比漲幅達37.3%、13.2%和31.6%，成都周銷量創年內新高。

　　國信證券分析師方焱認為，青島、成都、昆明三個城市銷量大幅增長主要原因如下：開發商採取了一定優惠措施促進市場成交；這三個城市均無限購措施；三城市均有即將實施限購令的傳聞，刺激了部分改善性需求提前釋放。

　　世茂旗下瀋陽項目和煙臺項目負責人均向本報記者表示，由於兩城市沒有限購令的影響，在北京聯展的兩天，有很多投資者對項目表示了濃厚的興趣。

　　除了買房，別無選擇？

　　即使是頒布了限購令的城市，差別也很大。有項目立即滯銷，也有項目逆市熱銷。

　　北京北方中惠國際中心在10月6、7日兩天推出了351套房當天售罄。據項目負責人介紹，主力客群90%為石景山區域的地緣性客戶，外地人很少，主要是自住型剛需。因為項目屬於公建性質，不受限購政策影響。

　　在首創開發的“溫哥華森林北郡”別墅項目發佈會上，一位老業主也講出了心聲：他在購買別墅後的兩年多時間裏，個人財富在不斷增值。項目負責人楓樹置業總經理尉朝輝也向本報記者表示，這兩年內高收入階層的財富增長很快。別墅購買群體的平均年齡下降了5歲左右，由原來的45歲至50歲人群過渡到40歲到45歲人群之間。尉朝輝所在項目，很多業主是全款買房。

　　同樣位於北京奧北、即將入市的“禦湯山”項目，10萬平米的別墅體驗區最近開放，園區樹木均全冠移植，樹齡基本上都在30-50年。開發商北京天時房地産公司副總經理賈濤對這個佔地1.28平方公里的純獨棟別墅項目，充滿了信心，除了産品本身，還因為財富日益增長的高端人群對別墅仍保持著旺盛的需求。

　　一些位置較好的住宅，也沒有受到影響。例如，9月底開盤的北京華僑城雲景官邸，項目售價高達29000元/左右，開盤當日認購80%。

　　事實上，儘管出臺了限購令，但住宅的投資屬性仍未去除。對於改善性需求而言，購買住宅既是投資也是為了自住，這一點在高收入群體體現尤為明顯。

　　資本尋求避險

　　在高和投資董事長蘇鑫看來，民間有一類資本可以被稱作安全性資本，這類資本不追逐高風險高回報，但尋求保值、增值的願望很強烈。目前，這一部分資本對商業地産表現出了濃厚的興趣，而蘇鑫也在積極的成立人民幣房地産基金模式，引導這部分資金進入商業地産。而隨著經濟的回暖，一線城市的商業地産已經走出低迷。

　　第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部董事王瓊指出，第三季度北京所有物業的成交價格仍保持上升趨勢。其中，甲級寫字樓、零售、甲級公寓和高端別墅的成交價格分別上漲1.2%、1.1%、11.9%和5.4%。不僅是北京，上海主要商務區第三季度的租金也全面提升，近兩年來首次出現環比增長，漲幅為2.9%。

　　房地産業的高利潤也在吸引著其他産能過剩行業的加入。利潤微薄的家電行業，甚至是紡織和服裝行業也在加大地産的投入。

　　一位不願透露姓名的投融資仲介人士告訴記者，現在有一些國企和央企很願意通過委託貸款或者股權投資的形式為一些房地産企業疏困。“如果項目足夠安全，回報率又高。”他説。不一定是央企直接做，有可能是通過下屬三級子公司進行投資。

　　郎鹹平指出，許多産能過剩行業中的企業手中有大量的錢花不出去，這些錢必然會尋找出路。

　　外資基金早已枕戈待旦。世邦魏理仕10月19日發佈的數據顯示，今年前三個季度外資在中國內地的樓市投資整棟物業的收購金額達到654.33億元，幾乎與去年持平，與2007年市場火爆時相差無幾。