限購令發威成交量下跌 炒房客轉戰二線城市

沸沸颺颺的樓市何時出現拐點？記者喬軍偉 攝

　　限購令發威成交量跌

　　炒樓客轉戰二線城市

　　樓市新政出臺時值滿月，調控效果已初步顯現。記者昨天了解到，新一輪調控下各地樓市成交的回暖態勢戛然而止，成交量明顯下降。

　　中國指數研究院監控數據顯示，上周(10月18日-10月24日)監測的35個城市中，20個城市成交量環比下跌，其中15個城市跌幅超過10%。而10個重點城市(北京、上海、天津、重慶、深圳、廣州、杭州、南京、武漢、成都)中，廣州位居跌幅之首，跌幅達69.61%，南京、武漢和北京緊隨其後，跌幅分別為36.85%、32.11%和27.24%；僅重慶、深圳、杭州和成都成交量上漲，其中深圳環比漲幅近40%。這是由於在最嚴厲的“限購令”出臺後，迫使深圳成交銳減並持續低迷約10天，上周略見起色。

　　另外，記者從北京中原地産等研究機構了解到，房地産二次調控以來，北京商品房成交量下降超過三成，低價房成交佔比上漲也致商品房價格整體下降6.6%。北京中原地産張大偉表示，第四季度房價再度下跌可能性越來越大。

　　在中央“二次調控”政策指向下，各地陸續出臺相關細則，有關部委也不斷有相應舉措跟進。10月20日央行又一次上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點，該舉措雖非專門針對房地産業，但限貸及加息效應疊加必將強化樓市調控效應。加上近日證監會宣佈暫緩受理房地産開發企業重組申請，並對已受理的房地産類重組申請將進一步徵求國土資源部意見，房企借殼上市渠道嚴重受阻，融資環境再度收緊。而北京率先出臺的開發商新房預售款的監管制度，被認為有可能向全國推廣，這也被認為掐到了開發商的資金“命門”。

　　不過，從近期陸續公佈的上市房企3季報情況看，前期住宅市場良好的銷售令各家標桿房企所擁有的資金情況尚好，短時期內因資金壓力而急於降價拋貨的可能性並不大。據中原監測的10家標桿房企數據，萬科、保利、中海、富力、復地等5家銷售額已完成年度計劃四分之三；金地、雅居樂已完成70%以上。

　　中原集團研究中心高級經理劉淵認為，在國家嚴厲調控形勢下，各家房企目前面臨供應放量、銷售受控、土地清查、資金門檻提高等多重壓力。若各方政策嚴厲執行和共同作用的話，開發商壓力將越來越大。

　　有券商分析報告認為，利率是否重回加息通道必然成為天平兩端的重要砝碼，對此前的調控措施起到放大加成作用，成為市場調整的真正決定力量。

　　專題撰文/本報記者梁國瑞、賀涵甫、李媛、李鳳荷、邱瑞賢、王丹陽、龔夷菲、陳白帆

　　南京

　　離婚率翻倍 買完房復婚

　　南京“限購令”的出臺不僅降低了樓市溫度，更出人意料地引發了離婚的熱度。雖然現在尚無部門證明離婚率上升與“限購令”直接相關，但有知情人士告訴記者，南京限購令出臺後，某區離婚申請的數字是新政公佈前的兩倍多。

　　10月12日出臺的南京樓市新政，規定南京市擁有兩套以上住房的本地居民便不能申請購買第三套房産。這不同於上海、杭州的“限購令”對原有住房既往不咎，而是直接“限購”第三套房，被稱為“嚴厲版”限購令。

　　有知情人士告訴記者，“限購令”出臺後，為了規避政策，不少購房者動足了腦筋，其中甚至包括“假離婚”，“因為新政的作用，一些所謂‘笑著臉離婚’的現象越來越多”。

　　蔣女士夫婦就是其中的一對。“家裏有兩套小戶型，一套自住一套出租。前不久看中了一套江寧的房子。但是限購令這時候出來我們措手不及，要賣掉現在這套時間上不允許，另外一套出租的合約又沒到期。”蔣女士對著記者大吐苦水，“政策的初衷是為了限制投資，但也不能把需要改善居住條件的群體也列入調控目標吧，現在這樣子只能先離婚，買完房再復婚了。”

　　但是，本該在嚴厲版“限購令”打擊下急劇降溫的南京樓市，卻在10月中旬迎來一波成交熱潮。記者採訪發現，這一反常現象的産生，是眾多購房者為了搶搭南京樓市契稅優惠的末班車。

　　杭州

　　限死拼接戶型 近20樓盤停售

　　10月11日，杭州“限購令”等22條新政出臺，買房者暫時只能新購一套商品住房(含二手存量住房)。儘管由於對過往房産既往不咎，僅對新購房作出限制而被稱作“溫柔版限購令”，但有近20個“拼接戶型”樓盤因杭州新政陷入尷尬境地，紛紛停售。

　　杭州市民趙勇最近很著急，他前陣子剛看中城西一套160平方米的新房，還沒來得及下單，突然而來的樓市新政就打亂了他的購房計劃。他被告知，按照新政，他買不了這套房——這批房子屬於“拼接戶型”，有兩本房産證。

　　所謂“拼接戶型”，是指2006年國家出臺“90/70政策”後，開發商為了銷售大戶型，用多套小戶型拼成一套大戶型銷售而形成的房源。一套房子分為好幾本房産證，買一套房相當於同時購買多套小戶型。

　　記者了解到，杭州2007年左右開盤的樓盤，有不少都是多套小戶型合併成一套大戶型甚至排屋。據不完全統計，目前杭州有此類戶型設計的新老樓盤近20個。

　　但“限購令”一齣臺，“拼接戶型”迅速被打回原形。記者多方求證發現，目前涉及到的有在售房源的“拼接戶型”，都處於停售狀態。有業內人士私下向記者透露，已經有開發商準備把拼接好的大戶型重新拆開，打造成單套再投入市場。

　　福州、廈門

　　限購3個月抑制樓價待觀察

　　一路高歌猛進的福州、廈門樓市在10月當地出臺限購令後終於剎住了成交暴漲的勢頭。記者從福州搜房網新房頻道檢索到，從10月17日~24日，新房日成交量從150套大幅下降到52套，其間每日成交數量約在50～80套之間。廈門限購令較為寬鬆，只對新購房屋數量進行限制，故此成交量在限購令宣佈後每日環比跌10個百分點以內。

　　成交量下跌，但樓價卻未見鬆動，開發商定價相反還非常進取。10月21日，廈門島內樓盤中央美地二期開盤，本期推出300套房子，排號資格是兩房必須出示50萬元存款證明，三房單位必須有70萬元存款證明，300套房源依然吸引了3000人前來競購，15800元/平方米起、均價17000元的價格讓不少購房者大跌眼鏡，8月份一期開盤最低10600元/平方米、均價12000元，短短兩個月即提價30%～40%。樓價高開，二期開盤即消化近80%，也讓市民及業界人士非常意外。

　　廈門及福州房地産業界人士均表示，雖説政府明確宣佈限購令有效期截至今年12月31日，是全國限購城市中的“異類”，但這3個月時間是政府對市場“聽其言，觀其行”的時期，若調控不到位，3個月後限購令有可能續期。