限購令或催生十萬退房潮 豪宅亦未倖免

　　業內估計，在加息、限貸和限購令等多重調控措施下，房地産市場可能會出現十萬套的退房潮

　　本報記者 張曉玲 深圳報道

　　10月20日一大早，睡夢中的張茂榮就被電話吵醒，是一位房産投資客李力（化名）打來的。

　　“不能過戶了，月供還要漲，我該怎麼辦？”李力在電話那頭焦急地問道。

　　張茂榮是廣東信榮律師事務所主任律師，多年來，他參與並代理了深圳購房團退房事件、深圳小産權房事件、“新國十條”、“深十三條”引發的退房事件等多起房地産糾紛，對地産市場有著獨到的見解。

　　“幾乎每一輪調控，都會帶來新的糾紛。”張茂榮説，印象最深的是2007年房價飆升之時二手房業主頻頻主動違約，他估計有90%的糾紛都是賣方反悔違約的，而一位法官甚至説“不是90%，而是100%。”

　　今年9月11日，張茂榮接手了自國十條出臺後五個月來的首例業主違約訴訟案，賣家不惜賠付違約金也要改口不賣。張茂榮從中看到了房價回暖甚至逆轉的苗頭。而10月份以來的退房潮，與以往不同的是，很多不是由於買賣雙方主觀毀約造成，而是由於新出臺的限貸政策和限購令。他記得，因為不能過戶，有個好不容易買房的女孩急得都快哭了。

　　張茂榮已經記不清，這是第幾個諮詢他因為新政不能過戶的購房人了。“幾十個總是有的。”9月29日的房地産新政，是今年4月“新國十條”退房潮平息後的又一輪退房糾紛，深圳、北京、上海等地，都出現了糾紛和退房情形。

　　房地産糾紛類型的變化，是市場行情變化的晴雨錶，但今年的樓市調控顯然不同於往年的單邊打壓或救市，政府出臺後續調控政策等不確定因素大量存在，購房者心態也趨於複雜：一方面擔心房價報復反彈買不起房，另一方面又擔心政府再次調控。

　　限購令下的糾紛

　　給張茂榮打電話的李力，10月1日之前剛剛簽訂了一套二手房買賣合同，支付了定金和首期款，銀行已發放貸款為賣家完成了贖樓款解除抵押，就等著完成過戶由李力償還新的貸款了。

　　“限購令”出臺後，李力因持有物業超額而無法過戶，不僅房子無法過戶，還要按月支付銀行借款本息。

　　“李力的案子是典型個案，處理起來也很複雜。”據張茂榮介紹，之所以産生未過戶先供樓的情況，在於買賣雙方採取了用貸款贖樓的方式，即用買方的按揭貸款幫原賣主贖樓。買方風險較大，但可節省短期利息。目前，李力正在與賣主協商解除房屋合同，還要和銀行協商解除借款合同，損失不小。

　　而張茂榮接到的一個案例，則使買房人陷入了更深的糾紛。買主陳小姐是非深戶購房人，雖然是首套房銀行已經放款，但擔保公司怕不能過戶而不敢進行擔保。這樣，陳小姐就面臨與業主、銀行以及擔保公司的數方糾紛，即使最終協商解決，也要有仲介費、擔保費、銀行利息等實際損失。

　　“目前的糾紛尚處於買賣雙方協商階段，如果賣主拒不同意退還定金而選擇訴訟途徑，那麼整個事件就會非常複雜。不排除部分購房者不堪漫長的訴訟時間，而最終放棄數萬到十萬的定金損失。”張茂榮説。

　　將有10萬套房要退？

　　限購令，已經給深圳房地産交易帶來了深遠的影響。深圳中原推算，因限購令而被困的房産大約佔總成交量的兩成，被限房産總量將超過3000套。而主要在於簽了認購書而未網簽者以及交了定金而未過戶者。

　　“此次限購完全沒有給市場留出緩衝空間。”一位深圳地産界人士對記者説。

　　而北京等地，可能退房數量更是接近萬套。北京房地産交易管理網數據顯示：北京二手房市場929新政後的退房比例高達12.8%。

　　北京中原地産三級市場部總監張大偉認為，二手房之外，限購令對商品房市場的影響更為明顯。因為商品房批貸時間與預售時間相比要晚很多，一般期房能夠獲得貸款最少需要2個月左右，最長的甚至需要半年。

　　按照北京市場最近3個月合計2萬套新房中50%為首套房計算，最少有5000套以上需要補交一成首付，中小套型需要補交接近20萬。對於已經囊中羞澀的首套購房者來説，壓力非常大，退房的可能明顯增加。

　　按照中原地産的預計，因為二次調控，整個全國一、二手房市場可能在4季度增加超過10萬套左右的退房。

　　即使豪宅也未能倖免，數據顯示，9月29日—10月16日，北京在三季度銷售價格最高的30個項目出現零簽約，部分項目出現退訂。而在三季度，北京豪宅累計簽約352套。

　　深圳仲介人士也向記者透露，新政對豪宅市場影響很大，以前深圳購買第三套、四套的豪宅，也依然可以獲得銀行貸款。而現在各家銀行開始嚴格執行三套房停貸，以及完全禁止購買第三套房，原來計劃買豪宅投資的人就放棄了定購。

　　限購與反限購

　　大規模的退房潮是不是真的會出現？

　　事實上，被公認為最嚴格的限購套數政策，在北京執行5個月，並沒有起到樓市降溫的作用。

　　一個原因在於，規避限購的方式很多。北京多家仲介機構透露，租借他人身份證規避限購令，如借用親戚朋友或者企業員工的身份證買房，作為回報會給予提供證件者一次性5000-10000元的報酬；或者，補社保證明或稅款規避“限外條款”，甚至辦理假離婚，對仲介來説，都是可以輕車熟路操作的路徑。

　　上海地産界資深評論人顧海波認為，假離婚、辦假證或者請人代購房屋的風潮，肯定也會在上海出現，因為市場和民眾對政府的調控已經不相信，同時對政府的“托市”又“很相信”，或者不如説是恐懼和無奈。

　　對此，住房和城鄉建設部10月15日罕見地發佈了《關於違反限購住房套數規定買賣住房的風險提示》，該文件提醒，購房人不要輕信房屋銷售人員、經紀人員所謂的“規避建議”或“幫助規避”的承諾，更不要採用假證件、假材料等方式購買住房。這類購房行為會造成購房家庭重大經濟損失。

　　與此同時，伴隨著十多個城市出臺限購令，也引發了法律界對於限購合法性的質疑，張茂榮即認為，限購違反了市場經濟及《合同法》的契約自由原則，強行叫停民事主體之間的合同交易，有公權侵犯私權之嫌。

　　但合法性質疑並不影響限購的合理性，律師邵衛國認為，以犧牲市場經濟或違法為代價，來強制干預市場平抑房價效果可嘉，但手段不妥。這一措施多少預示了政府對於樓市調控的無奈。

　　政策市之弊

　　包括張茂榮在內的多位律師傾向於認為，“限購令”導致無法過戶，引發的是業主（賣方）産權轉移登記義務的不能履行，而非買方義務的不能履行（即便買方支付全額房款，也無法獲得物業産權），業主有義務退還買方定金。

　　但並非所有的賣方都認同這一點。

　　上周，北京通州法院判決一起房産買賣糾紛，在這起糾紛中，買方劉先生簽下購房協議當天，國務院就出臺禁止為第三套房發放貸款的樓市新政，已經交了定金和部分首付的劉無力再購買，但開發商拒絕退款。

　　北京通州法院判決劉先生不構成違約，開發商須全額退款。這是417樓市新政引發的退房潮中，首起判決賣方敗訴的案件。

　　這一訴訟也拖延了數月之久。據本報記者查詢，還有諸多類似案件擺在北京、深圳等地的法院案頭。隨著新一輪調控引發的糾紛出現，訴諸法律途徑解決的也日益增多。

　　其建議，政府可以對政策的出臺予以預警，並設定政策實施的緩衝時間，而不是突然發佈即時執行，從而避免糾紛的産生，維護交易秩序的穩定性。

　　雖然業務量突然增多，但張茂榮並未覺得可喜。“我們沒法告知當事人，法院會如何裁決，而律師又有多大把握。”他對本報記者説。

　　張透露，深圳土地資源稀缺，二手房交易量數倍于一手房，房價波動下，糾紛此起彼伏。而當事人卻不知深圳二手房審判之亂相遠超乎人們想象，二手房官司最大的風險，已不再是案件本身。目前，因還沒有交易主體這樣操作，司法和行政管理機關在此輪調控後如何作為，尚不得而知。

　　本報記者獲悉，深圳市中級人民法院《關於審理房地産糾紛案件若干問題的指導意見（徵求意見稿）》已于近日開始徵求意見，但張茂榮告訴本報，關於違約金的判決，以及陰陽合同等問題，徵求意見稿中仍未涉及。