無理由退房加價回購 如此促銷你動心嗎

(資料圖片)

　　近年來，房價上漲過快廣受詬病，從中央到地方，有關房地産市場的宏觀調控政策不斷出臺。為了堅決遏制部分城市房價過快上漲，國務院于4月17日發佈了《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，此後，各地相繼出臺系列樓市調控細則。隨著政策的不斷出新，樓市觀望氛圍日益濃厚，成交量連續下降，各地開發商紛紛推出一系列促銷措施。記者近日在北京、天津兩地調查發現，部分開發商在促銷活動中作出了“無理由退房”及“加價回購”的承諾，引起關注。業內人士表示，如此促銷反映了開發商資金鏈緊張的現實，一旦房價長期下跌，購房人將面臨開發商難以履行承諾的風險。

　　■實地調查

　　購買指定房源可無理由退房

　　今年下半年以來，北京樓市最早開始推出無理由退房促銷活動的是位於通州區梨園南街的海棠灣樓盤。2009年7月，該樓盤首次開盤時，均價為1萬元/平方米，隨著去年下半年以來房價的快速上漲，該樓盤房價曾一度漲到2.5萬元/平方米。

　　4月的樓市新政出臺後，樓市出現觀望情緒，成交量低迷。為加快銷售，今年6月，海棠灣的開發商召開説明會，推出一系列優惠活動，如：購房人在活動期間購買該樓盤指定房源，在2011年7月交房前兩個月的15日內，可選擇零成本退房。此外，該樓盤還推出購房送大禮活動，內容包括購買指定房源，可選擇由開發商贈送高品質精裝修，或選擇毛坯房交房立減3000元/平方米的優惠等。目前，海棠灣在售項目對外報價為2.4萬元/平方米，在售戶型面積從45平方米到300平方米不等。

　　9月19日，記者來到該樓盤售樓處時，一位售樓員告訴記者，上述優惠活動仍在開展中，如果首付50%以上，購房人還能再享受每平方米房價減2000元的優惠。

　　退房可每平方米加價2000元回購

　　8月下旬，同樣位於北京市通州區的8哩島樓盤則向購房人作出了加價回購的承諾。9月20日，記者以購房人身份來到該樓盤售樓處，看到入口處設置了一塊標題為《信心護航計劃》的海報，主要內容為開發商承諾自簽約之日起至2011年11月30日止，購房者因任何原因對該項目産品不滿意，可隨時向開發商申請退房，開發商將原價回購;如果在2011年12月1日至12月31日期間申請退房，開發商將在簽約房價的基礎上每平方米加價2000元回購。

　　8哩島售樓人員表示，該樓盤位置優越，目前均價為1.9萬元/平方米，具有升值潛力，“現在兩年期的貸款年利率是5.4%，我們每平方米加價2000元回購是保證客戶收益率不低於貸款利率。無理由退房和加價回購等承諾都將寫入購房合同的補充協議中”。

　　位於天津市寶坻區的泰富裕園樓盤，則在廣告中向購房者承諾“買房送天津戶口，3年後可以回購”。按照天津市關於藍印戶口的相關規定，在寶坻區購買一套價值40萬元以上的商品房並一次性付款，可以辦理一家人的天津市藍印戶口。

　　泰富裕園的銷售主管李經理告訴記者，現在該樓盤均價約為7000元/平方米，最低的單套售價在54萬元左右。如果3年後購房者所購房屋不漲價，開發商可以按照原價回購，並支付同期利息;如果房子漲價了，開發商可以幫助購房者以當時市價代賣。開發商會與購房者簽訂相關協議保證履行承諾，同時承諾2011年3月31日前為購房者辦訖藍印戶口等，辦不下戶口全額退款。

　　■律師提醒

　　簽訂此類購房合同應細化相關內容

　　購房者如何跟開發商簽訂無理由退房及加價回購合同?對此，北京正仁律師事務所律師劉國文表示，購房者一定要將相關內容在購房合同或者附加協議中予以細化，其中應該包括退房或回購時間、退款方式、違約責任等。購房者還可以向開發商提出，邀請第三方如銀行或者律師事務所等，對購房者已支付的款項進行資金監管，以確保到時候如果退房可順利拿到房款。

　　■市場反饋

　　不少購房者對承諾持懷疑態度

　　記者發現，無理由退房或加價回購等促銷活動並未取得明顯的促銷效果。以海棠灣樓盤為例，記者9月6日登錄北京房地産交易管理網發現，該樓盤今年3月開盤銷售的531套房源，只成交了169套，其中住宅成交均價為每平方米21503元。記者10月9日再次登錄該網站發現，該樓盤住宅成交套數變成了167套，表明有購房人在此期間退房，且成交均價也有小幅度下降，為每平方米21474元。

　　記者9月20日在通州8哩島售樓處看到，前來看房的人不多。來看房的梁女士告訴記者：“現在樓市不明朗，本想再觀察一段時間，聽説這個樓盤的開發商承諾可加價回購，我覺得可以考慮買一套，如果房價下跌了，反正也能退，自己不受損失。”

　　不過，也有購房人對開發商推出的加價回購承諾表示質疑。在新浪樂居8哩島的論壇裏，一位網友表示：“假如現在按市場價格花近200萬元在該樓盤買一套100平方米的房子，明年年底退房，按照開發商的承諾，我可以賺20萬元，這可是10%的收益率，比銀行利率高多了，我不信。”

　　談到無理由退房承諾，一位打算近期購房的消費者向記者表示，自己購房並不看重開發商是否作出類似承諾，主要是看地段和價格，“而且，我買房肯定要貸款，到時這個房子已經抵押給銀行了，要辦理退房手續肯定不是一件容易的事”。

　　■專家分析

　　如此促銷暴露出開發商資金鏈緊張

　　據記者了解，在2008年房價鬆動時期，北京、南京、上海等城市曾有部分開發商推出過無理由退房的促銷活動，隨著後來房價恢復上漲，沒有出現大面積退房的情況。

　　對於時隔兩年後樓市再次出現的無理由退房及加價退房促銷活動，天津市房地産協會副秘書長劉玉路向記者分析説，目前的市場環境與2008年的樓市相似，一些開發商作出此類承諾，是為了儘快回籠資金而採取的促銷策略。“開發商在給購房者信心的同時，暴露出自身資金鏈趨緊。幾年後究竟能否履行承諾還要看市場走勢，以及開發商的實力和信用度”。

　　中國易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，開發商推出無理由退房及加價回購促銷活動，在促銷效果上往往比直接降價更有效果。以前的實踐表明，由於房價只是短暫下跌，還沒到承諾的退房期，房價已經上漲並超過了促銷時的房價水平，而相較那些降價促銷的樓盤，無理由退房樓盤獲得了更高的銷售利潤率。

　　一旦房價長期下跌承諾將難以兌現

　　不過，楊紅旭同時表示，如果房價迎來的是一次長期、深幅下跌，則開發商必然會損失慘重。屆時，開發商能否如約履行承諾則是個未知數。“由於我國房地産業監管不嚴，近些年一直存在企業不夠誠信的現象，即便是大型開發商，開發樓盤的也只是項目公司，項目結束後，項目公司就會解體。對於一些樓盤，購房人到時候想退房時有可能已經找不到項目公司了。”楊紅旭説。

　　北京正仁律師事務所律師劉國文從法律的角度分析認為，目前，不少樓盤的開發商是以項目公司的形式存在的，公司存續的時間較短，如果由於房價降幅較大或者公司經營過程中遇到無法繼續經營的情形，在涉及公司破産清算時，職工工資、國家稅款優先追償，退房款作為一般的債權，其受償順序比較靠後。如果出現這種情況，到時候購房者有可能拿不到退房款和加價返還款。