盈科土地交易資格蹊蹺解禁 同行嘆“説不過去”

本報記者 董映頡 北京報道

　　新一輪政策調控的陰影讓整個房地産市場一片黯淡，唯有李澤楷旗下的電訊盈科卻獲得了似乎有點“不合時宜”的幸運。

　　9月30日，北京市國土局發佈公告，恢復北京啟夏房地産開發有限公司和原股東盈科集團等單位土地市場交易資格。這也意味著，在上一輪房地産調控中獲得最嚴厲處罰的盈科囤地事件，在剛剛半年後的新一輪調控開始時得以開釋，盈科集團重獲在京拿地資格。在國土部門的強勢調整下，盈科集團在京拿地資格的被禁與解禁，都蒙上層層迷霧。

　　囤地3年的代價

　　事情的起因是朝陽區工體北路4號地塊。

　　2006年1月23日，在162輪的競價後，朝陽區工體北路4號地塊被李澤楷旗下的香港盈科大衍地産有限公司（下稱盈大地産）以5.1億元人民幣拍得。而北京啟夏房地産開發有限公司為盈大地産子公司，負責開發該項目。

　　然而，拿到這一地塊之後，盈大地産卻遲遲沒有動工。直到2009年8月底，盈大地産以8億元將該地塊轉讓給了瑞安建業。

　　而就在這場交易已經完成半年多後，今年3月11日，北京國土局發佈公告稱，掛牌督辦的北京啟夏房地産開發有限公司朝陽區工體北路4號地塊，因超過出讓合同約定的動工時間，且未及時申請延期，擬對其處以地價款1%的罰款，同時暫停啟夏公司及原股東香港盈科集團及其下屬公司在北京市土地交易市場的交易行為。

　　按照國土部的規定，對於超過合同約定動工開發日期一年未動工開發的，可徵收土地出讓金20%以下的土地閒置費；閒置兩年以上不開發的土地，政府可無償收回開發商的土地使用權。

　　而盈大地産囤地3年，需要繳付的罰金卻僅為土地出讓金的1%，遠遠低於20%的處罰上限。不僅如此，盈科所繳罰金與其8億元的轉讓所得相比，也只是“九牛一毛”。

　　當時有業內人士向記者表示，因為這塊地塊已經被轉讓出去，並已經開工，因此罰款只是一個“象徵性”的處罰，重要的是停止了企業在北京的拿地資格，這對房地産企業無疑是“致命”的打擊。

　　然而出乎各方意料的是，僅過了半年之後，北京啟夏房地産開發有限公司及其東家盈科集團就被宣佈“刑滿釋放”了。

　　國土局9月30日的公告非常簡單，表示“依照國家和本市有關規定，經研究並報請市政府批准，從即日起恢復北京啟夏房地産開發有限公司、原股東盈科集團等單位土地市場交易資格”。並沒有具體説明解禁的原因。

　　與盈科形成鮮明對比的，是北京大龍地産。由於欠繳地價款、招拍挂成交後未按期簽訂土地出讓合同，大龍地産在今年1月被收回了天竺“地王”地塊後，不僅付出了2億元保證金的代價，也被暫停在北京競買土地的資格，至今仍沒有解禁。

　　“禁拍”前後疑雲

　　在得知盈科解禁後，北京一位大型房地産企業副總告訴記者：“盈科囤地這事從禁拍到解禁都挺莫名其妙，讓人捉摸不透。”

　　事實上，據記者了解，盈科“囤地”應該早在北京市相關部門的視線範圍之內。

　　2006年1月，盈大地産以超過1.1萬元/平方米的樓面地價搶得該地後高調聲稱要建成高檔公寓。此後，整個2006年，盈大地産一直在試圖更改建設規劃，原有規劃幾經變更，曾經參與拿地的原公司高管呂幹威等紛紛出走。

　　不過最終盈大地産如願以償，該項目地下建築面積由6000平方米增至1.74萬平方米的規劃獲批，算上補交土地款，這塊2006年的北京“地王”，樓面地價成功降至9279元/平方米。項目規劃改過之後，2009年年中，北京市住建委又把該項目計劃建設時間延後至2009年7月至2011年12月。

　　“當時北京市政府同意修改規劃，並延後項目計劃建設時間，這可以説就是一種表態，在那時候主管部門並未將此地塊視為閒置用地。”上述北京大型房地産企業副總告訴《華夏時報》記者。

　　但是，在盈科轉讓項目8個月後，北京市國土局反而開出了罰單，甚至對開發商實行“禁拍”，這在處理開發商囤地事件中並不多見。北京市房地産協會一位負責人向記者表示，房企囤地一直是行業皆知的“潛規則”，國土局此前對“囤地”的處罰無非是罰款，沒收地塊都很少見，更不用説“禁拍”。“這樣刻意重罰，顯得有點不合常理。”

　　而在近日盈科解禁之後，一位與盈科集團有過往來的業內人士告訴記者，盈科被禁拍後，李澤楷曾多次派遣專員來北京調查，與政府部門溝通，“盈科能在調控日益緊張的時候迅速解決這件事，的確十分不易。”

　　解禁時機遭質疑

　　毫無疑問，此次順利“解禁”，讓盈科集團成為了“囤地事件”中最大的贏家。

　　2006年盈大地産以5.1億元人民幣拍得的朝陽區工體北路4號地塊，在2009年轉讓給瑞安建業時，其價值已升至8億元人民幣。盈大地産僅靠投入土地出讓金和區區510萬的罰金，就凈賺了2億多元。

　　而值得注意的是，就在盈科解禁前1天的9月29日，國土部、住建部聯合發出了通知，嚴格土地出讓管理又一次成為第二輪調控的重點。通知明確，企業違約開發土地、因自身原因土地閒置一年的，都將禁止競買資格。

　　在這樣的風口浪尖上，“因自身原因”致使土地閒置了3年的盈科卻被解禁了。儘管北京市國土局選擇了國慶節前一天“低調”發出簡短公告，但盈科的解禁仍然受到了業內的關注。

　　業內分析人士表示，當時國土局公佈對工體北路4號地塊等5宗閒置房地産開發土地的處理意見時，僅有北京啟夏房地産開發有限公司屬於“因為企業自身原因未按出讓合同履約的”，而且當時就沒有對“禁拍”的時間作出規定，因此半年後“解禁”也無可厚非。

　　但是，上述北京大型房地産企業副總卻表示，北京市國土局在第二輪調控伊始解禁曾經“囤地生財”的啟夏公司和盈科集團，“在時機上似乎有點説不過去，難免讓人對政策執行的力度産生想法。”